Леуми, Апоалим или Мизрахи: как договориться об ипотеке

Что данные Банка Израиля говорят о марже прайма в каждом банке, от чего зависит ваша цена и как шаг за шагом заставить банки конкурировать за ваш микс.

2 мин чтения · Обновлено 21 октября 2026 г.

Главное

Директива 329 запрещает ипотеку, если платёж превышает 50% располагаемого дохода; выше 40% банку нужно держать больше капитала, поэтому он обычно отказывает или берёт дороже.

Банк Израиля, директива 329 (версия 13) · июнь 2026 г.

В августе 2026 года среднее по банковской системе на треке прайм составило около прайм минус 0,71; Леуми, Апоалим, Мизрахи-Тфахот и Дисконт — от прайм минус 0,73 до минус 0,65.

Банк Израиля, сравнение ставок по жилищным кредитам (маржа пересчитана ribit) · авг. 2026 г.

Средние по банкам на треке прайм в августе 2026 года — от примерно прайм минус 1,07 (First International) до прайм плюс 0,84 (Банк Иерусалима); это средние значения, а не предложения.

Банк Израиля, сравнение ставок по жилищным кредитам (маржа пересчитана ribit) · авг. 2026 г.

Несколько банков — одно решение

Ипотеку в Израиле выдают в основном несколько банков: Мизрахи-Тфахот, Леуми, Апоалим, Дисконт, Бейнлеуми (First International), Меркантиль и Банк Иерусалим. Каждый банк сам назначает цену своего предложения, и цены различаются и между банками, и между заёмщиками. Полезный вопрос — не какой банк лучший вообще, а какой сделает лучшее предложение именно для вашего профиля сегодня.

Что показывают данные Банка Израиля

Банк Израиля публикует средние ипотечные ставки по каждому банку. В пересчёте на маржу относительно прайма средние значения по треку прайм в августе 2026 года были такими:

Леуми около −0,73, Апоалим около −0,70, Мизрахи-Тфахот около −0,67, Дисконт около −0,65
Бейнлеуми около −1,07, Меркантиль около −0,54
Банк Иерусалим около +0,84
Средняя по банковской системе около −0,71

Это средние значения по всем заёмщикам за месяц, а не предложения. Разница между крупными банками невелика; ваш собственный профиль и конкуренция, которую вы создаёте, важнее.

От чего зависит ваша цена

Доля финансирования: чем меньше кредит относительно стоимости жилья, тем ниже риск банка.
Соотношение платежа к доходу: директива 329 запрещает платёж выше 50% располагаемого дохода, а выше 40% банк должен держать больше капитала, поэтому обычно отказывает или берёт дороже.
Стабильность и подтверждённость дохода, кредитная история и существующие долги.
Размер кредита, срок и весь микс: банк может дать более глубокую скидку на одном треке и заработать больше на другом.
Ваши отношения с банком и конкурирующие предложения, которые вы приносите.

Шаг за шагом: пусть банки конкурируют

Получите предварительное одобрение (אישור עקרוני — предварительное одобрение с предлагаемыми ставками) как минимум в двух-трёх банках.
Сравнивайте предложения по каждому треку при одинаковом миксе и одинаковых условиях: одна средняя ставка скрывает различия.
Покажите лучшее предложение другим банкам и попросите его улучшить.
Торгуйтесь и о комиссиях, например о комиссии за открытие дела (עמלת פתיחת תיק), а не только о ставках.
Смотрите на полную стоимость и на платёж при разных сценариях ставок и инфляции, а не только на первый ежемесячный платёж.

Обмен маржой между треками

Поскольку банки оценивают весь микс целиком, иногда можно согласиться на чуть меньшую скидку по прайму в обмен на более низкую фиксированную ставку, или наоборот. Более низкая ставка на фиксированном треке, который вы будете держать 20 лет, обычно стоит больше, чем такое же снижение на прайме, который потом можно рефинансировать без комиссии капитализации. Проверьте такой обмен на своих цифрах в симуляторе.

С консультантом или без

Независимый ипотечный консультант (יועץ משכנתאות) может провести тендер за вас; консультант самого банка работает на банк. В любом случае цену двигает конкуренция, и никакой консультант не может гарантировать конкретную скидку.

Частые вопросы

Какой банк даёт лучшую ипотеку в Израиле?

Лучшего банка вообще нет: каждый банк сам определяет цену своего предложения, и она различается по банкам и по заёмщикам. Средние данные Банка Израиля показывают небольшую разницу между крупными банками, поэтому ваш профиль и созданная вами конкуренция важнее.

Как заставить израильские банки конкурировать за мою ипотеку?

Получите принципиальное одобрение (אישור עקרוני) как минимум в двух-трёх банках и сравните предложения трек за треком, при одинаковом миксе и одинаковых условиях. Затем покажите лучшее предложение другим банкам и попросите улучшить его.

От чего зависит ставка, которую предлагает банк?

От LTV, PTI (выше 40% банку нужно держать больше капитала, поэтому он обычно отказывает или берёт дороже), стабильности и документального подтверждения дохода, кредитной истории и существующих долгов. Значение также имеют размер кредита, срок, весь микс, ваши отношения с банком и конкурирующие предложения, которые вы приносите.

Нужен ли ипотечный консультант, чтобы вести переговоры с банками?

Независимый ипотечный консультант (יועץ משכנתאות) может провести тендер за вас, а консультант самого банка работает на банк. В любом случае цену двигает конкуренция, и никто из консультантов не может гарантировать конкретную скидку.