Академия ипотеки
Освойте израильский ипотечный рынок. Узнайте о различных кредитных треках, поймите регуляции и принимайте обоснованные решения о вашем Тамиле (миксе).
Содержание
СимуляторРекомендуемые статьи
Как строится ипотечный микс
Максимум 66% Prime
Не более двух третей вашей ипотеки может быть в треках, связанных с Prime.
Минимум 33% фиксированных
По крайней мере одна треть должна быть в треках с фиксированной ставкой (Калац или Кац).
Максимум 75% LTV
Для основного места жительства вы можете занять до 75% от стоимости недвижимости.
Максимум 40% PTI
Ежемесячный платёж не может превышать 40% от вашего чистого дохода.
Консервативный
Максимальная стабильность, более высокая стоимость
Сбалансированный
Смесь стабильности и гибкости
Агрессивный
Более низкие начальные платежи, более высокий риск
Специальный для репатриантов
Максимизирует преимущества Зкаут
Что такое Мадад?
Мадад (מדד) - это еврейский термин для Индекса потребительских цен (ИПЦ). Когда кредит "индексирован к Мадад", основной долг вашего кредита корректируется ежемесячно на основе изменений ИПЦ. Если инфляция составляет 3%, ваш оставшийся долг растёт на 3%.
Компромисс
Кредиты, индексированные к ИПЦ, предлагают более низкие начальные процентные ставки, потому что риск инфляции банка передаётся вам. В периоды низкой инфляции это экономит деньги. В периоды высокой инфляции (как 2022-2023), ваши платежи могут значительно увеличиться.
Визуальный пример
Кредит ₪500,000 после 5 лет:
* Упрощённый пример. Фактическое влияние зависит от графика амортизации.
Рекомендация: Если вы избегаете риска или имеете фиксированный доход, предпочитайте неиндексированные треки (Калац), даже если ставки выше.
Find Your Fit
Насколько стабилен ваш доход?
Типы кредитных треков
Переменная ставка, привязанная к базовой ставке Банка Израиля
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Нет комиссии за досрочное погашение
- Выгода от снижения ставок
- В настоящее время предлагает конкурентоспособные ставки
Недостатки
- Платёж может значительно увеличиться
- Сложно планировать бюджет на долгосрочную перспективу
- Ограничено 66% от общей суммы кредита
⚖️ Регуляторный лимит: Максимум 66% ипотеки
Фиксированная ставка, неиндексированная - ваш платёж остаётся постоянным
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Полная предсказуемость платежей
- Защита от повышения ставок
- Защита от инфляции
Недостатки
- Более высокая начальная ставка
- Применяется комиссия за досрочное погашение
- Не может выиграть от снижения ставок
Фиксированная ставка, индексированная к ИПЦ - стабильная ставка, но основной долг корректируется с инфляцией
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Более низкая начальная ставка, чем у Калац
- Ставка остаётся фиксированной
- Хорошо при низкой инфляции
Недостатки
- Основной долг растёт с инфляцией
- Ежемесячный платёж может увеличиться
- Комиссия за досрочное погашение
Переменная ставка, индексированная к ИПЦ - двойная подверженность изменениям рынка
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Самые низкие начальные ставки
- Хорошо в периоды дефляции
- Может быть очень дешёвым краткосрочно
Недостатки
- Двойная подверженность рынку
- И ставка, и основной долг могут вырасти
- Очень сложно предсказать платежи
Государственный субсидированный кредит для имеющих право покупателей (репатрианты, покупатели впервые)
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Субсидированные низкие ставки
- Государственная поддержка
- Доступно для имеющих право групп
Недостатки
- Ограниченное право
- Основной долг индексирован к ИПЦ
- Применяются лимиты сумм
Переменная ставка, неиндексированная, корректируется каждые 18 месяцев на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Более стабилен, чем Prime
- Ставка корректируется каждые 18 месяцев
- Неиндексированный основной долг
Недостатки
- Ставка может увеличиться при корректировке
- Комиссия за досрочное погашение
- Менее предсказуем, чем фиксированный
Переменная ставка, неиндексированная, корректируется каждые 3 года на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Ставка зафиксирована на 3 года
- Более стабилен, чем Prime
- Неиндексированный основной долг
Недостатки
- Ставка может увеличиться при корректировке
- Комиссия за досрочное погашение
- Менее предсказуем, чем фиксированный
Переменная ставка, индексированная к ИПЦ, корректируется каждые 3 года на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Более низкая начальная ставка
- Ставка зафиксирована на 3 года
- Более стабилен, чем Prime
Недостатки
- Основной долг растёт с инфляцией
- Ставка может увеличиться при корректировке
- Комиссия за досрочное погашение
Переменная ставка, неиндексированная, корректируется каждые 5 лет на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Ставка зафиксирована на 5 лет
- Очень стабильные периоды платежей
- Неиндексированный основной долг
Недостатки
- Ставка может увеличиться при корректировке
- Комиссия за досрочное погашение
- Менее предсказуем, чем полностью фиксированный
Переменная ставка, индексированная к ИПЦ, корректируется каждые 5 лет на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Более низкая начальная ставка
- Ставка зафиксирована на 5 лет
- Более стабилен, чем Prime
Недостатки
- Основной долг растёт с инфляцией
- Ставка может увеличиться при корректировке
- Комиссия за досрочное погашение
Переменная ставка, неиндексированная, корректируется каждые 10 лет на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Ставка зафиксирована на 10 лет
- Почти фиксированная предсказуемость
- Неиндексированный основной долг
Недостатки
- Ставка может увеличиться при корректировке
- Комиссия за досрочное погашение
- Очень долгий период обязательств
Переменная ставка, индексированная к ИПЦ, корректируется каждые 10 лет на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
- Ставка зафиксирована на 10 лет
- Более низкая начальная ставка
- Очень стабильные периоды ставок
Недостатки
- Основной долг растёт с инфляцией
- Ставка может увеличиться при корректировке
- Комиссия за досрочное погашение
Track Comparison Matrix
| Тип трека | Риск волатильности | Риск инфляции | Фиксированная ставка | Индексирован к ИПЦ | Период корректировки | Комиссия за выход | Макс % | Динамика |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
📈 Prime פריים | Высокий риск | Низкий риск | Непрерывно | 66% | — | |||
🔒 Калац קל"צ | Низкий риск | Низкий риск | Н/Д | 100% | — | |||
📊 Кац ק"צ | Низкий риск | Высокий риск | Н/Д | 100% | — | |||
🎲 Мац מ"צ | Высокий риск | Высокий риск | 5 лет | 100% | — | |||
🏛️ Зкаут זכאות | Низкий риск | Умеренный риск | Н/Д | 100% | — | |||
🔄 Облигации 18М משתנה לא צמודה כל 18 חודשים | Умеренный риск | Низкий риск | 18 месяцев | 100% | — | |||
⏱️ Облигации 3Г משתנה לא צמודה כל 3 שנים | Умеренный риск | Низкий риск | 3 лет | 100% | — | |||
📉 Облигации 3Г индексированные משתנה צמודה כל 3 שנים | Умеренный риск | Высокий риск | 3 лет | 100% | — | |||
📅 Облигации 5Г משתנה לא צמודה כל 5 שנים | Низкий риск | Низкий риск | 5 лет | 100% | — | |||
📊 Облигации 5Г индексированные משתנה צמודה כל 5 שנים | Умеренный риск | Высокий риск | 5 лет | 100% | — | |||
🗓️ Облигации 10Г משתנה לא צמודה כל 10 שנים | Низкий риск | Низкий риск | 10 лет | 100% | — | |||
📈 Облигации 10Г индексированные משתנה צמודה כל 10 שנים | Низкий риск | Высокий риск | 10 лет | 100% | — |
Динамика ставок во времени
Glossary
Визуальные Примеры
Нажмите на термины, чтобы увидеть подробные объяснения и примеры.
Часто задаваемые вопросы
Что такое ипотечный микс (Tamhil)?
Ипотечный микс — это комбинация различных ипотечных треков (Prime, Kalatz, Katz и т.д.), которые вместе составляют ваш общий кредит согласно правилам Банка Израиля.
Какой максимальный процент Prime разрешён?
Правила Банка Израиля ограничивают ипотеки на основе Prime максимум до 66% от общей суммы кредита.
Какой минимальный процент фиксированной ставки требуется?
По крайней мере 33% вашей ипотеки должно быть в треках с фиксированной ставкой (Kalatz или Katz) согласно правилам Банка Израиля.