Освойте израильский ипотечный рынок. Узнайте о различных кредитных треках, поймите регуляции и принимайте обоснованные решения о вашем Тамиле (миксе).
Прайм сегодня 4,75%, но ваша ставка — это прайм плюс или минус личная маржа. От чего она зависит, как читать P−0,7 в предложении банка и как её снизить.
Читать далее — Процент прайм по ипотеке в Израиле: от чего зависит маржаКак Минстрой Израиля считает баллы зкаут для репатриантов и старожилов, сколько даёт каждая ступень (54 240–161 665 ₪), какая ставка и как получить справку.
Читать далее — Баллы зкаут: сколько ипотеки по праву вам положеноБанк в Израиле не может дать ипотеку, если платёж выше 50% дохода, и редко идёт выше 40%. Какой доход учитывают и как рассчитать максимальную сумму.
Читать далее — Сколько можно взять в ипотеку в Израиле: правила 40% и 50%Как индекс потребительских цен Израиля (мадад) меняет остаток долга и платёж на индексированных треках ипотеки: пример расчёта и что проверить перед выбором.
Читать далее — Скрытая цена мадада: как индексация меняет вашу ипотекуЧто такое прайм на самом деле (ставка Банка Израиля + 1,5%), как работает ваша личная маржа, чем отличается фиксированный Калац и как собрать микс в пределах лимита 66,66% на плавающие ставки.
Читать далее — Фиксированная ставка или прайм: как сравнить две главные ставки израильской ипотекиКто считается иностранным резидентом по правилам Банка Израиля, почему иностранный резидент может занять не больше 50% цены и что подготовить, если вы покупаете из-за границы.
Читать далее — Покупка жилья в Израиле из-за рубежа: лимит финансирования 50%Что данные Банка Израиля говорят о марже прайма в каждом банке, от чего зависит ваша цена и как шаг за шагом заставить банки конкурировать за ваш микс.
Читать далее — Леуми, Апоалим или Мизрахи: как договориться об ипотекеКак в Израиле считается комиссия за досрочное погашение, какие треки её платят, скидки через 3 и 5 лет и пример расчёта.
Читать далее — Рефинансирование машканты: когда комиссия за досрочное погашение оправдана?Что получает эксперт, что происходит после вашей заявки, что именно обещает Ribit и какие вопросы о гонораре стоит задать до подписания.
Читать далее — Как работают ипотечные эксперты RibitОбычные гонорары, когда их нужно платить, кто вправе платить консультанту, почему у профессии пока нет лицензии и на какие тревожные пункты смотреть в договоре о гонораре.
Читать далее — Как в Израиле платят ипотечным консультантамПраво олим на государственную ипотеку (зкаут) действует 15 лет с даты статуса репатрианта, а не 10. С какого года, для кого и что бывает после 15 лет.
Читать далее — Ипотека для репатриантов (олим): 15 лет, а не 10С 1 октября 2026 банки Израиля проверяют лимит 66,66% на плавающие ставки и потолок 50% по всему кредиту под залог вашей квартиры. Что это значит для вас.
Читать далее — Ипотека в Израиле: что изменилось с 1 октября 2026Олим платят 0% до 1 978 745 ₪ и 0,5% до 6 055 070 ₪ за единственную квартиру, купленную в течение 7 лет после алии. Ставки 2026, правила, как оформить.
Читать далее — Налог на покупку для олим в Израиле: ставки 2026Аренда квартиры в Израиле: права съёмщика по закону о честной аренде, залог, ремонт, сроки уведомления и пособие на съём для олим по дате репатриации.
Читать далее — Аренда квартиры в Израиле: права и помощь репатриантамТребуется фиксированный
Плавающая ставка: не более 66,66%
Все треки с плавающей ставкой вместе (Prime, Матц и любые треки с пересмотром раз в 1–10 лет) не могут превышать двух третей кредита. Отдельного лимита на Prime нет с декабря 2020 года.
Фиксированная ставка: не менее 33,34%
Не менее трети — по ставке, которая не меняется весь срок: Калац, Кац или Зкаут.
Финансирование: 75% / 70% / 50%
До 75% цены для единственного жилья, 70% для замены жилья, 50% для инвестиционной недвижимости.
Платёж: не более 50% дохода
Банки не могут одобрить платёж выше 50% чистого дохода. Выше 40% одобряют редко, потому что банк должен держать больше капитала.
Максимальная стабильность, более высокая стоимость
Лучше всего для: Заёмщики, избегающие риска, фиксированный доход, долгосрочные планировщики
Смесь стабильности и гибкости
Лучше всего для: Большинство заёмщиков, средняя толерантность к риску
Более низкие начальные платежи, более высокий риск
Лучше всего для: Молодые профессионалы, ожидающие роста дохода, высокая толерантность к риску
Сначала ваша сумма Зкаут, затем обычный микс
Лучше всего для: Всем, у кого есть право на Зкаут: репатриантам и старожилам
Мадад (מדד) - это еврейский термин для Индекса потребительских цен (ИПЦ). Когда кредит "индексирован к Мадад", основной долг вашего кредита корректируется ежемесячно на основе изменений ИПЦ. Если инфляция составляет 3%, ваш оставшийся долг растёт на 3%.
Кредиты, индексированные к ИПЦ, предлагают более низкие начальные процентные ставки, потому что риск инфляции банка передаётся вам. В периоды низкой инфляции это экономит деньги. В периоды высокой инфляции (как 2022-2023), ваши платежи могут значительно увеличиться.
Кредит ₪500,000 после 5 лет:
* Упрощённый пример. Фактическое влияние зависит от графика амортизации.
Рекомендация: Если вы избегаете риска или имеете фиксированный доход, предпочитайте неиндексированные треки (Калац), даже если ставки выше.
Плавающая ставка: прайм (ставка Банка Израиля + 1,5%) плюс или минус маржа вашего банка
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
Фиксированная ставка, неиндексированная - ваш платёж остаётся постоянным
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
Фиксированная ставка, индексированная к ИПЦ - стабильная ставка, но основной долг корректируется с инфляцией
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
Переменная ставка, индексированная к ИПЦ - двойная подверженность изменениям рынка
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
Государственный кредит по фиксированной индексированной ставке для тех, у кого нет жилья и кто набирает нужные баллы (резиденты и репатрианты)
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
Переменная ставка, неиндексированная, корректируется каждые 18 месяцев на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
Переменная ставка, неиндексированная, корректируется каждые 3 года на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
Переменная ставка, индексированная к ИПЦ, корректируется каждые 3 года на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
Переменная ставка, неиндексированная, корректируется каждые 5 лет на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
Переменная ставка, индексированная к ИПЦ, корректируется каждые 5 лет на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
Переменная ставка, неиндексированная, корректируется каждые 10 лет на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
Переменная ставка, индексированная к ИПЦ, корректируется каждые 10 лет на основе государственных облигаций
Риск волатильности
Риск инфляции
Преимущества
Недостатки
⚖️ Плавающие треки вместе: не более 66.66% кредита
| Тип трека | Риск волатильности | Риск инфляции | Фиксированная ставка | Индексирован к ИПЦ | Период корректировки | Комиссия за выход | Макс % | Динамика |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
📈 Prime פריים | Высокий риск | Низкий риск | Переменная ставка | Неиндексированный | Непрерывно | Бесплатный выход | 66.66% | — |
🔒 Калац קל"צ | Низкий риск | Низкий риск | Фиксированная ставка | Неиндексированный | Н/Д | Комиссия за выход | 100% | — |
📊 Кац ק"צ | Низкий риск | Высокий риск | Фиксированная ставка | Индексирован к ИПЦ | Н/Д | Комиссия за выход | 100% | — |
🎲 Мац מ"צ | Высокий риск | Высокий риск | Переменная ставка | Индексирован к ИПЦ | 5 лет | Комиссия за выход | 66.66% | — |
🏛️ Зкаут זכאות | Низкий риск | Умеренный риск | Фиксированная ставка | Индексирован к ИПЦ | Н/Д | Бесплатный выход | 100% | — |
🔄 Облигации 18М משתנה לא צמודה כל 18 חודשים | Умеренный риск | Низкий риск | Переменная ставка | Неиндексированный | 18 месяцев | Комиссия за выход | 66.66% | — |
⏱️ Облигации 3Г משתנה לא צמודה כל 3 שנים | Умеренный риск | Низкий риск | Переменная ставка | Неиндексированный | 3 лет | Комиссия за выход | 66.66% | — |
📉 Облигации 3Г индексированные משתנה צמודה כל 3 שנים | Умеренный риск | Высокий риск | Переменная ставка | Индексирован к ИПЦ | 3 лет | Комиссия за выход | 66.66% | — |
📅 Облигации 5Г משתנה לא צמודה כל 5 שנים | Низкий риск | Низкий риск | Переменная ставка | Неиндексированный | 5 лет | Комиссия за выход | 66.66% | — |
📊 Облигации 5Г индексированные משתנה צמודה כל 5 שנים | Умеренный риск | Высокий риск | Переменная ставка | Индексирован к ИПЦ | 5 лет | Комиссия за выход | 66.66% | — |
🗓️ Облигации 10Г משתנה לא צמודה כל 10 שנים | Низкий риск | Низкий риск | Переменная ставка | Неиндексированный | 10 лет | Комиссия за выход | 66.66% | — |
📈 Облигации 10Г индексированные משתנה צמודה כל 10 שנים | Низкий риск | Высокий риск | Переменная ставка | Индексирован к ИПЦ | 10 лет | Комиссия за выход | 66.66% | — |
Исторические процентные ставки по каждому маршруту. Включайте и отключайте линии; пунктирная линия — среднее по всем маршрутам.
Ключевые термины и понятия объяснены
Визуальные Примеры
Нажмите на термины, чтобы увидеть подробные объяснения и примеры.
Тамхиль — это распределение кредита между несколькими треками (например, прайм, калац и кац), у каждого из которых свой тип ставки, индексация и срок. В Израиле ипотеку обычно делят на несколько треков в рамках ограничений Банка Израиля.
Прайм — трек с плавающей ставкой. Правила Банка Израиля ограничивают все плавающие треки вместе (прайм, плавающую индексированную ставку и любой трек, ставка которого пересматривается, например, раз в 5 лет) двумя третями кредита. Поэтому один прайм может достичь примерно 66 %, только если других плавающих треков нет.
Не менее трети кредита (33,34%) должно быть под ставку, которая не меняется весь срок: калац (фиксированная, без индексации), кац (фиксированная, привязанная к индексу цен) или государственный кредит Зкаут. Треки с пересмотром раз в 5 или 10 лет считаются плавающими, а не фиксированными.