Сколько можно взять в кредит под жильё в Израиле?

Директива 329 ограничивает кредит 75% цены для единственного жилья, 70% для замены жилья и 50% для инвестиционной квартиры; страхование ипотеки эти лимиты не повышает. Для единственного жилья за ₪3 000 000 это до ₪2 250 000, при этом нужно минимум ₪750 000 своих средств плюс налоги и расходы.

Я живу за границей. Считаюсь ли я иностранным резидентом для лимита 50%?

Не автоматически: директива 329 не решает по паспорту или месту жительства. Любой, кто записан или обязан быть записан в Реестре населения Израиля, и любой израильский резидент считается для этого теста гражданином Израиля и может взять до 75% на единственное жильё; покупатель, не подпадающий ни под одну категорию, ограничен 50%. Спросите банк, как он вас классифицирует, до подписания договора купли-продажи.

Может ли новый репатриант получить государственную ипотеку в дополнение к банковскому кредиту?

Да. В течение 15 лет со дня получения статуса оле оцениваются по собственной таблице баллов для зкаута. Заявку подают через ипотечный банк, а сертификат выдаёт Министерство строительства и жилья.

Покупка жилья в Израиле из-за рубежа: лимит финансирования 50%

Q: Что требует банк, если деньги приходят из-за границы?

Израильские банки обязаны проверять происхождение средств по правилам борьбы с отмыванием денег, поэтому приготовьте банковские выписки, подтверждение того, как деньги были заработаны или от какой продажи они получены, и налоговые документы. Перевод из-за границы могут задержать на время проверок, так что начинайте заранее.

Лимиты финансирования в Израиле

Доля финансирования (LTV, שיעור מימון) — это сумма кредита, делённая на цену недвижимости. Директива Банка Израиля 329 устанавливает максимум:

75% для единственного жилья (דירה יחידה)
70% для замены жилья (דירה חליפית), когда вы покупаете новое жильё и продадите то, что у вас уже есть
50% для инвестиционной недвижимости (דירה להשקעה)
50% для иностранного резидента (תושב חוץ, определение ниже): жильё, купленное иностранным резидентом, не может считаться по директиве единственным или заменяющим, поэтому оно считается инвестиционным, как бы его ни использовали

Ипотечная страховка не позволяет банку превысить эти лимиты.

Что 50% означает в деньгах

За квартиру стоимостью ₪3 000 000 покупатель, который по директиве считается «гражданином Израиля» и покупает своё единственное жильё в Израиле, может занять до ₪2 250 000, и ему нужно не меньше ₪750 000 собственных средств. Иностранный резидент, как и любой покупатель инвестиционной недвижимости, может занять не больше ₪1 500 000, и ему нужно не меньше ₪1 500 000 своих денег, плюс налоги, услуги юриста и другие расходы.

Если собственные средства поступают из-за рубежа, курс валюты в день перевода тоже влияет на то, во что вам обойдётся покупка.

Кто считается иностранным резидентом

Директива 329 решает не по паспорту и не по месту жительства. Единственное или заменяющее жильё должно покупать частное лицо, которое является «гражданином Израиля» по определению статьи 16А Закона о налогообложении недвижимости. Это любой, кто зарегистрирован или обязан быть зарегистрирован в израильском Регистре населения; любое частное лицо, являющееся резидентом Израиля; и любой, кто имеет право на репатриацию по Закону о возвращении и живёт в Иудее и Самарии. «Иностранный резидент» — тот, кто не относится ни к одной из этих категорий. Поэтому гражданин Израиля, живущий за границей и зарегистрированный в Регистре населения, не становится автоматически иностранным резидентом и может занять до 75% на своё единственное жильё в Израиле, а покупатель, который не относится ни к одной из этих категорий, ограничен 50%. До подписания договора купли-продажи спросите банк, к какой категории он вас относит.

Новым репатриантам стоит также проверить государственную ипотеку (Зкаут, משכנתא לזכאים). В течение 15 лет с получения статуса репатрианта баллы считаются по отдельной таблице для репатриантов. Заявку подают через ипотечный банк, а сертификат выдаёт Министерство строительства и жилья.

Как профинансировать остальное

Некоторые покупатели, у которых уже есть недвижимость в Израиле, берут под неё кредит на первоначальный взнос. Такой кредит тоже подпадает под ограничения Банка Израиля и под оценку самого банка, поэтому узнайте цифры заранее, прежде чем на них рассчитывать.

Переводы денег и проверки

По правилам противодействия отмыванию денег израильские банки обязаны проверять происхождение ваших средств. Будьте готовы показать банковские выписки, подтверждение того, как деньги были заработаны или от какой продажи получены, и налоговые документы. Перевод из-за рубежа может задержаться и в вашем банке за границей, пока он проводит свои проверки, поэтому начинайте заранее и подготовьте документы до подписания.

Граждане и резиденты США: по закону FATCA израильские банки передают налоговым органам США сведения о счетах американских налогоплательщиков и просят заполнить форму W-9. Если вы думаете о покупке через компанию, заранее обсудите налоговые и кредитные последствия с консультантом и с банком.

Чек-лист перед покупкой

Уточните в банке, считаетесь ли вы «гражданином Израиля» или «иностранным резидентом» по директиве 329 и будет ли эта квартира вашим единственным жильём в Израиле.
Получите предварительное одобрение (אישור עקרוני) в нескольких банках до подписания.
Соберите досье о происхождении средств: выписки, налоговые декларации, документы о продажах.
Спланируйте перевод валюты и его сроки.
Если вы репатриант, попросите банк одновременно проверить ваше право на Зкаут.

Лимит 50% для иностранных резидентов установлен регулятором и не обсуждается, поэтому главное — заранее подготовить деньги и документы.