Когда в Израиле имеет смысл рефинансировать ипотеку?

В основном когда вы можете получить ставку заметно ниже средней по данным Банка Израиля, когда переносимая часть — прайм или она в дату пересмотра, или когда вы используете рефинансирование, чтобы сократить срок. Если новая ставка близка к средней, комиссия за досрочное погашение съедает почти всю выгоду.

Из чего состоит комиссия за досрочное погашение?

Из операционной комиссии, ограниченной Надзором за банками, комиссии 0,1%, если вы не предупредили банк, и комиссии капитализации (עמלת היוון) — это самая большая часть. По индексируемым кредитам добавляется комиссия «среднего мадада», если погасить с 1 по 15 число месяца.

По каким трекам ипотеки взимается комиссия капитализации?

По прайму и любому треку, ставка которого может меняться хотя бы раз в год, она не взимается, как и по трекам с пересмотром раз в несколько лет, если погашать в дату пересмотра. По фиксированным трекам (калац, кац) она взимается, только если сегодняшняя средняя ставка ниже и вашей ставки, и средней ставки на момент получения ссуды, а по государственной ссуде зкаут комиссии за досрочное погашение нет вовсе.

Как уменьшить комиссию за досрочное погашение?

Предупредите банк не менее чем за 10 дней и погашайте между 11-м и 45-м днём после уведомления: так комиссия 0,1% не взимается. Комиссия капитализации снижается на 20%, когда обычному кредиту исполняется 3 года, и на 30% в 5 лет, поэтому погашение сразу после годовщины может сэкономить серьёзные деньги.

Рефинансирование машканты: когда комиссия за досрочное погашение оправдана?

Почему о рефинансировании вспоминают, когда ставки падают

Рефинансирование (מחזור משכנתא, михзур) — это погашение всей ипотеки или её части новым кредитом, в вашем банке или в другом. Оно становится привлекательным, когда ставки падают: Банк Израиля снизил ставку с 4,25% в конце 2025 года до 3,25% в сентябре 2026 года. Главное препятствие — комиссия за досрочное погашение (עמלת פירעון מוקדם), которую часто называют «кнас».

Из чего состоит комиссия

Комиссию определяет распоряжение Банка Израиля — Банковский приказ (досрочное погашение жилищного кредита) 2002 года. Она состоит из нескольких частей:

Операционная комиссия (за обработку), её максимум устанавливает Надзор над банками.
Комиссия за отсутствие уведомления — 0,1% погашаемой суммы. Её можно избежать, если предупредить банк минимум за 10 дней и заплатить между 11-м и 45-м днём после уведомления.
Комиссия капитализации (עמלת היוון) — основная часть: она компенсирует банку снижение рыночных ставок ниже ставки вашего кредита.
На индексированных кредитах — комиссия «среднего индекса», которую берут, только если вы гасите с 1-го по 15-е число месяца.

Как работает комиссия капитализации

Банк дисконтирует ваши оставшиеся платежи по средней ипотечной ставке, которую Банк Израиля публикует для оставшегося срока, и сравнивает результат с теми же платежами, дисконтированными по ставке вашего кредита. Разница и есть комиссия. Если средняя ставка сейчас выше вашей, комиссии капитализации нет. Банк берёт меньшую из двух сумм, так что комиссия ограничена ещё и тем, насколько средняя ставка упала с момента получения кредита.

Какие треки её платят

Прайм и любой трек, ставка которого может меняться хотя бы раз в год: без комиссии капитализации.
Треки с пересмотром раз в несколько лет: без комиссии капитализации, если гасить в дату пересмотра, — только операционная комиссия.
Фиксированные треки (Калац, Кац): комиссия капитализации берётся всякий раз, когда средняя ставка ниже вашей.
Государственный кредит Зкаут: никакой комиссии за досрочное погашение.

Автоматические скидки с возрастом кредита

По обычному банковскому кредиту комиссия капитализации уменьшается на 20%, когда кредиту исполняется 3 года, и на 30%, когда исполняется 5 лет. Дополнительные банковские кредиты, выданные имеющим право по линии Министерства строительства, получают скидку 10% через 1 год, 20% через 2, 30% через 3 и 40% через 4 года. Погашение через несколько дней после годовщины, а не за несколько дней до неё, может сэкономить ощутимые деньги.

Пример расчёта

Условные цифры, чтобы показать метод:

Остаток долга: ₪800 000 на треке Калац под 5,3%, осталось 18 лет
Возраст кредита: 2 года и 11 месяцев
Средняя ставка Банка Израиля на оставшийся срок сегодня: 4,4%
Новое предложение: 4,5% на те же 18 лет

Комиссия: оставшиеся платежи (около ₪5 755 в месяц) по ставке 4,4% стоят около ₪863 400, значит валовая комиссия капитализации — около ₪63 400. Погашение сегодня, без скидки, обойдётся в эту сумму. Если подождать месяц, пока кредиту исполнится 3 года, она уменьшится на 20% — примерно до ₪50 700.

Меньший платёж: при 4,5% платёж снижается примерно до ₪5 411 — экономия около ₪344 в месяц, или около ₪74 000 за 18 лет без дисконтирования. При комиссии ₪50 700 она окупается примерно за 147 месяца, то есть больше чем за 12 лет.

Более короткий срок: если продолжать платить около ₪5 755 в месяц под 4,5%, кредит закончится примерно через 16,4 года вместо 18, а экономия на платежах составит около ₪110 000 — больше чем вдвое выше комиссии.

Вывод: когда новая ставка близка к средней ставке Банка Израиля, комиссия съедает большую часть выгоды, потому что она и задумана как компенсация банку за этот разрыв. Рефинансирование окупается в основном тогда, когда удаётся получить ставку заметно ниже средней, когда вы переводите прайм или трек в дату пересмотра, или когда вы используете его, чтобы сократить срок.

Перед рефинансированием

Попросите в банке письменную справку о сумме к погашению (דוח יתרות לסילוק) на конкретную дату.
Проверьте годовщины кредита (3 и 5 лет) и даты пересмотра ставки.
Предупредите банк минимум за 10 дней, чтобы не платить комиссию за отсутствие уведомления.
На индексированных треках гасите во второй половине месяца, чтобы избежать комиссии «среднего индекса».
Сравнивайте полную стоимость нового кредита, а не только ежемесячный платёж.