حدود التمويل في إسرائيل
نسبة التمويل (LTV، שיעור מימון) هي القرض مقسومًا على سعر العقار. يحدد التوجيه 329 لبنك إسرائيل الحد الأقصى:
- 75% لشقة وحيدة (דירה יחידה)
- 70% لشقة بديلة (דירה חליפית)، عندما تشتري بيتًا جديدًا وستبيع البيت الذي تملكه
- 50% لشقة استثمارية (דירה להשקעה)
- 50% للمقيم في الخارج (תושב חוץ، التعريف أدناه): لا يمكن أن تكون الشقة التي يشتريها مقيم في الخارج شقة وحيدة أو بديلة بحسب التوجيه، ولذلك تُعامل كاستثمار مهما كان استخدامها
تأمين القرض السكني لا يسمح للبنك بتجاوز هذه الحدود.
ماذا تعني 50% نقدًا
لشقة بسعر 3,000,000 ₪، يستطيع المشتري الذي يُعدّ "مواطنًا إسرائيليًا" بحسب التوجيه ويشتري شقته الوحيدة في إسرائيل اقتراض ما يصل إلى 2,250,000 ₪، ويحتاج إلى 750,000 ₪ على الأقل من ماله الخاص. أما المقيم في الخارج، أو أي شخص يشتري عقارًا استثماريًا، فيستطيع اقتراض 1,500,000 ₪ كحد أقصى ويحتاج إلى 1,500,000 ₪ على الأقل، إضافة إلى الضرائب وأتعاب المحامي وتكاليف أخرى.
إذا جاء مالك الخاص من الخارج، فإن سعر الصرف يوم التحويل يغيّر أيضًا كلفة الشراء عليك.
من يُعدّ مقيمًا في الخارج
لا يحسم التوجيه 329 الأمر بحسب جواز سفرك ولا بحسب مكان سكنك. يجب أن يشتري الشقةَ الوحيدة أو البديلة فردٌ يُعدّ "مواطنًا إسرائيليًا" بحسب تعريف المادة 16أ من قانون ضريبة العقارات. ويشمل ذلك كل من هو مسجّل، أو ملزم بالتسجيل، في سجل السكان الإسرائيلي؛ وكل فرد مقيم في إسرائيل؛ وكل من يحق له الهجرة إلى إسرائيل بموجب قانون العودة ويسكن في يهودا والسامرة. أما "المقيم في الخارج" فهو من لا ينطبق عليه أي من ذلك. لذلك فإن المواطن الإسرائيلي الذي يعيش في الخارج وهو مسجّل في سجل السكان لا يُعدّ تلقائيًا مقيمًا في الخارج، ويمكنه اقتراض ما يصل إلى 75% لشقته الوحيدة في إسرائيل، بينما يبقى المشتري الذي لا ينطبق عليه أي من هذه الفئات محدودًا بـ50%. اسأل البنك كيف يصنّفك قبل أن توقّع عقد الشراء.
على المهاجرين الجدد أيضًا فحص القرض الحكومي (الزكاوت، משכנתא לזכאים). خلال 15 سنة من الحصول على صفة مهاجر، تُحسب نقاط المهاجرين وفق جدول نقاط خاص بهم. تقدّم الطلب عبر بنك يمنح قروضًا سكنية، وتصدر وزارة البناء والإسكان شهادة الأهلية.
تمويل بقية المبلغ
بعض المشترين الذين يملكون عقارًا في إسرائيل يقترضون بضمانه لتمويل الدفعة الأولى. هذا القرض أيضًا خاضع لحدود بنك إسرائيل ولتقييم البنك نفسه، فاطلب الأرقام قبل أن تعتمد عليه.
تحويل الأموال والامتثال
يجب على البنوك الإسرائيلية التحقق من مصدر أموالك بموجب قواعد مكافحة غسل الأموال. توقّع أن تُطلب منك كشوف حسابات، وإثبات لكيفية كسب المال أو للبيع الذي جاء منه، ومستندات ضريبية. وقد يُحتجز التحويل من الخارج أيضًا بينما يجري بنكك في بلدك فحوصه الخاصة، لذا ابدأ مبكرًا وجهّز المستندات قبل التوقيع.
المواطنون والمقيمون الأمريكيون: بموجب قانون FATCA، تبلّغ البنوك الإسرائيلية عن حسابات الأشخاص الأمريكيين لسلطات الضرائب الأمريكية وتطلب نموذج W-9. إذا كنت تفكر في الشراء عبر شركة، فافحص العواقب الضريبية والتمويلية مع مستشار ومع البنك قبل الشراء.
قائمة فحص قبل الشراء
- اسأل البنك إن كنت تُعدّ "مواطنًا إسرائيليًا" أو "مقيمًا في الخارج" بحسب التوجيه 329، وإن كانت الشقة ستكون شقتك الوحيدة في إسرائيل.
- احصل على موافقة مبدئية (אישור עקרוני) من أكثر من بنك قبل التوقيع.
- جهّز ملفًا لمصدر الأموال: كشوف حسابات، تقارير ضريبية، مستندات بيع.
- خطّط لتحويل العملة وتوقيته.
- إذا كنت مهاجرًا جديدًا، اطلب من البنك فحص أهليتك للزكاوت في الوقت نفسه.
حد 50% للمقيمين في الخارج تحدده الأنظمة ولا يمكن التفاوض عليه، لذلك يكمن العمل في تحضير المال والمستندات مبكرًا.