أكاديمية الرهن العقاري
أتقن سوق الرهن العقاري الإسرائيلي. تعلم عن مسارات القروض المختلفة، افهم اللوائح، واتخذ قرارات مستنيرة حول تمهيلك (المزيج).
جدول المحتويات
المحاكيالمقالات المميزة
كيف يتم بناء مزيج الرهن العقاري
الحد الأقصى 66% Prime
لا يمكن أن يكون أكثر من ثلثي رهنك العقاري في مسارات مرتبطة بـ Prime.
الحد الأدنى 33% ثابت
يجب أن يكون ثلث واحد على الأقل في مسارات بسعر فائدة ثابت (Kalatz أو Katz).
الحد الأقصى 75% LTV
للسكن الأساسي، يمكنك الاقتراض حتى 75% من قيمة العقار.
الحد الأقصى 40% PTI
لا يمكن أن تتجاوز الدفعة الشهرية 40% من دخلك الصافي.
محافظ
الحد الأقصى من الاستقرار، تكلفة أعلى
متوازن
مزيج من الاستقرار والمرونة
عدواني
مدفوعات ابتدائية أقل، مخاطر أعلى
خاص بالعوليم
يعظم فوائد Zakaut
ما هو المداد؟
المداد (מדד) هو المصطلح العبري لمؤشر أسعار المستهلك (CPI). عندما يكون القرض "مرتبطاً بالمداد"، يتم تعديل رأس مال قرضك شهرياً بناءً على تغييرات مؤشر أسعار المستهلك. إذا كان التضخم 3%، ينمو دينك المتبقي بنسبة 3%.
المقايضة
تقدم القروض المرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك أسعار فائدة ابتدائية أقل لأن مخاطر التضخم المصرفية تنتقل إليك. في فترات التضخم المنخفض، يوفر هذا المال. في فترات التضخم العالي (مثل 2022-2023)، يمكن أن تزيد مدفوعاتك بشكل كبير.
مثال مرئي
قرض بقيمة ₪500,000 بعد 5 سنوات:
* مثال مبسط. التأثير الفعلي يعتمد على جدول الاستهلاك.
التوصية: إذا كنت متجنباً للمخاطر أو لديك دخل ثابت، ففضل المسارات غير المرتبطة (Kalatz) حتى لو كانت الأسعار أعلى.
ابحث عن ما يناسبك
ما مدى استقرار دخلك؟
أنواع مسارات القروض
سعر متغير مرتبط بسعر Prime لبنك إسرائيل
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- لا توجد غرامة سداد مبكر
- يستفيد من انخفاض الأسعار
- يقدم حالياً أسعاراً تنافسية
العيوب
- يمكن أن تزيد الدفعة بشكل كبير
- صعب وضع ميزانية على المدى الطويل
- محدود إلى 66% من إجمالي القرض
⚖️ الحد التنظيمي: الحد الأقصى 66% من الرهن العقاري
سعر ثابت، غير مرتبط - تبقى دفعتك ثابتة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- قابلية تنبؤ كاملة بالدفع
- محمي من زيادات الأسعار
- محمي من التضخم
العيوب
- سعر ابتدائي أعلى
- تطبق غرامة السداد المبكر
- لا يمكن الاستفادة من انخفاض الأسعار
سعر ثابت، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك - سعر مستقر لكن رأس المال يتكيف مع التضخم
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- سعر ابتدائي أقل من Kalatz
- يبقى السعر ثابتاً
- جيد عندما يكون التضخم منخفضاً
العيوب
- ينمو رأس المال مع التضخم
- يمكن أن تزيد الدفعة الشهرية
- غرامة السداد المبكر
سعر متغير، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك - تعرض مزدوج لتغييرات السوق
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- أقل الأسعار الابتدائية
- جيد في فترات الانكماش
- يمكن أن يكون رخيصاً جداً على المدى القصير
العيوب
- تعرض مزدوج للسوق
- يمكن أن يرتفع كل من السعر ورأس المال
- صعب جداً التنبؤ بالمدفوعات
قرض مدعوم من الحكومة للمشترين المؤهلين (عوليم، مشترين لأول مرة)
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- أسعار مدعومة منخفضة
- دعم حكومي
- متاح للمجموعات المؤهلة
العيوب
- أهلية محدودة
- رأس مال مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك
- تطبق حدود المبلغ
سعر متغير، غير مرتبط، يتكيف كل 18 شهراً بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- أكثر استقراراً من Prime
- يتكيف السعر كل 18 شهراً
- رأس مال غير مرتبط
العيوب
- يمكن أن يزيد السعر عند التكيف
- غرامة السداد المبكر
- أقل قابلية للتنبؤ من الثابت
سعر متغير، غير مرتبط، يتكيف كل 3 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- السعر مقفل لمدة 3 سنوات
- أكثر استقراراً من Prime
- رأس مال غير مرتبط
العيوب
- يمكن أن يزيد السعر عند التكيف
- غرامة السداد المبكر
- أقل قابلية للتنبؤ من الثابت
سعر متغير، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك، يتكيف كل 3 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- سعر ابتدائي أقل
- السعر مقفل لمدة 3 سنوات
- أكثر استقراراً من Prime
العيوب
- ينمو رأس المال مع التضخم
- يمكن أن يزيد السعر عند التكيف
- غرامة السداد المبكر
سعر متغير، غير مرتبط، يتكيف كل 5 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- السعر مقفل لمدة 5 سنوات
- فترات دفع مستقرة جداً
- رأس مال غير مرتبط
العيوب
- يمكن أن يزيد السعر عند التكيف
- غرامة السداد المبكر
- أقل قابلية للتنبؤ من الثابت بالكامل
سعر متغير، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك، يتكيف كل 5 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- سعر ابتدائي أقل
- السعر مقفل لمدة 5 سنوات
- أكثر استقراراً من Prime
العيوب
- ينمو رأس المال مع التضخم
- يمكن أن يزيد السعر عند التكيف
- غرامة السداد المبكر
سعر متغير، غير مرتبط، يتكيف كل 10 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- السعر مقفل لمدة 10 سنوات
- قابلية تنبؤ شبه ثابتة
- رأس مال غير مرتبط
العيوب
- يمكن أن يزيد السعر عند التكيف
- غرامة السداد المبكر
- فترة التزام طويلة جداً
سعر متغير، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك، يتكيف كل 10 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
- السعر مقفل لمدة 10 سنوات
- سعر ابتدائي أقل
- فترات سعر مستقرة جداً
العيوب
- ينمو رأس المال مع التضخم
- يمكن أن يزيد السعر عند التكيف
- غرامة السداد المبكر
مصفوفة مقارنة المسارات
| نوع المسار | مخاطر التقلب | مخاطر التضخم | سعر ثابت | مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك | فترة التكيف | غرامة الخروج | الحد الأقصى % | الاتجاه |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
📈 Prime פריים | مخاطر عالية | مخاطر منخفضة | مستمر | 66% | — | |||
🔒 Kalatz קל"צ | مخاطر منخفضة | مخاطر منخفضة | غير متاح | 100% | — | |||
📊 Katz ק"צ | مخاطر منخفضة | مخاطر عالية | غير متاح | 100% | — | |||
🎲 Matz מ"צ | مخاطر عالية | مخاطر عالية | 5 سنوات | 100% | — | |||
🏛️ Zakaut זכאות | مخاطر منخفضة | مخاطر متوسطة | غير متاح | 100% | — | |||
🔄 Bond 18M משתנה לא צמודה כל 18 חודשים | مخاطر متوسطة | مخاطر منخفضة | 18 أشهر | 100% | — | |||
⏱️ Bond 3Y משתנה לא צמודה כל 3 שנים | مخاطر متوسطة | مخاطر منخفضة | 3 سنوات | 100% | — | |||
📉 Bond 3Y Indexed משתנה צמודה כל 3 שנים | مخاطر متوسطة | مخاطر عالية | 3 سنوات | 100% | — | |||
📅 Bond 5Y משתנה לא צמודה כל 5 שנים | مخاطر منخفضة | مخاطر منخفضة | 5 سنوات | 100% | — | |||
📊 Bond 5Y Indexed משתנה צמודה כל 5 שנים | مخاطر متوسطة | مخاطر عالية | 5 سنوات | 100% | — | |||
🗓️ Bond 10Y משתנה לא צמודה כל 10 שנים | مخاطر منخفضة | مخاطر منخفضة | 10 سنوات | 100% | — | |||
📈 Bond 10Y Indexed משתנה צמודה כל 10 שנים | مخاطر منخفضة | مخاطر عالية | 10 سنوات | 100% | — |
اتجاهات الفائدة عبر الزمن
المسرد
أمثلة مرئية
انقر على المصطلحات لرؤية التفسيرات والأمثلة التفصيلية.
الأسئلة الشائعة
ما هو مزيج الرهن العقاري (تمهيل)؟
مزيج الرهن العقاري هو مزيج من مسارات الرهن العقاري المختلفة (Prime و Kalatz و Katz وما إلى ذلك) التي تشكل معًا قرضك الإجمالي وفقًا للوائح بنك إسرائيل.
ما هي النسبة المئوية القصوى لـ Prime المسموح بها؟
تحد لوائح بنك إسرائيل الرهون العقارية القائمة على Prime إلى حد أقصى 66% من إجمالي مبلغ القرض.
ما هي النسبة المئوية الدنيا لسعر الفائدة الثابت المطلوبة؟
يجب أن يكون ما لا يقل عن 33% من الرهن العقاري الخاص بك في مسارات بسعر فائدة ثابت (Kalatz أو Katz) وفقًا للوائح بنك إسرائيل.