أتقن سوق الرهن العقاري الإسرائيلي. تعلم عن مسارات القروض المختلفة، افهم اللوائح، واتخذ قرارات مستنيرة حول تمهيلك (المزيج).
البرايم اليوم 4.75%، لكن فائدتك هي البرايم زائد أو ناقص هامش شخصي. ما الذي يحدد هذا الهامش، وكيف تقرأ P−0.7 في عرض البنك، وكيف تفاوض عليه بنجاح.
اقرأ المزيد — هامش البرايم في قرض الإسكان بإسرائيل: ما الذي يحدده؟كيف تحسب وزارة الإسكان نقاط الاستحقاق (زكاؤوت) للمواطنين والمهاجرين، وكم تعطي كل شريحة (54,240 إلى 161,665 ₪)، وما الفائدة، وكيف تحصل على الشهادة.
اقرأ المزيد — نقاط الاستحقاق (زكاؤوت): كم يساوي قرض وزارة الإسكان؟في إسرائيل لا يجوز للبنك منح قرض إسكان إذا تجاوز القسط 50% من الدخل، ونادرًا ما يتجاوز 40%. أي دخل يُحتسب، وكيف تحسب بنفسك أقصى قرض ممكن لك.
اقرأ المزيد — كم يمكنني أن أقترض لشراء شقة في إسرائيل؟ قاعدتا 40% و50%كيف يغيّر مؤشر أسعار المستهلك في إسرائيل (المداد) رصيد القرض والقسط الشهري في المسارات المرتبطة بالمؤشر، مع مثال محسوب وما يجب فحصه قبل اختيارها.
اقرأ المزيد — التكلفة الخفية للمداد: كيف يغيّر الربط بمؤشر الأسعار قرضك السكنيما هو Prime فعلًا (فائدة بنك إسرائيل + 1.5%)، وكيف يعمل هامشك الشخصي، وبماذا يختلف مسار Kalatz الثابت، وكيف تقسّم المزيج ضمن حد 66.66% للفائدة المتغيرة.
اقرأ المزيد — الثابتة أم Prime: كيف تقارن بين أهم سعرَي فائدة على القروض السكنية في إسرائيلمن يُعدّ مقيمًا في الخارج بحسب قواعد بنك إسرائيل، ولماذا لا يستطيع المقيم في الخارج اقتراض أكثر من 50% من السعر، وما الذي يجب تحضيره قبل الشراء من الخارج.
اقرأ المزيد — شراء بيت في إسرائيل من الخارج: شرح حد التمويل البالغ 50%ماذا تُظهر بيانات بنك إسرائيل عن هوامش Prime في كل بنك، وما الذي يحدد سعرك، وطريقة خطوة بخطوة لجعل البنوك تتنافس على مزيجك.
اقرأ المزيد — لئومي أم هبوعليم أم مزراحي: كيف تفاوض على قرضك السكنيكيف تُحسب عمولة السداد المبكر في إسرائيل، وأي المسارات تدفعها، والخصومات بعد 3 و5 سنوات، مع مثال محسوب.
اقرأ المزيد — إعادة تمويل قرضك السكني (المشكنتا): متى تكون عمولة السداد المبكر مجدية؟ماذا يتلقى الخبير، وماذا يحدث بعد طلب التواصل، وما الذي يشمله الوعد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها عن الأتعاب قبل أن توقّع.
اقرأ المزيد — كيف يعمل خبراء القروض السكنية في Ribitالأتعاب المعتادة، ومتى تستحق، ومن يحق له الدفع للمستشار، ولماذا لا ترخيص للمهنة بعد، والإشارات التحذيرية في اتفاق الأتعاب.
اقرأ المزيد — كيف يتقاضى مستشارو الرهن العقاري أتعابهم في إسرائيليحق للمهاجرين الجدد (العوليم) قرض إسكان حكومي مدة 15 سنة من تاريخ الحصول على مكانة المهاجر، لا 10. متى تغيّر ذلك، ومن يستحق، وماذا يحدث بعد 15 سنة.
اقرأ المزيد — قرض الإسكان للمهاجرين الجدد في إسرائيل: 15 سنة لا 10منذ 1 أكتوبر 2026 تطبّق البنوك في إسرائيل سقف 66.66% للفائدة المتغيرة وحدّ 50% لنسبة القسط على كل الائتمان المضمون بشقتك. ماذا يعني ذلك إن أضفت قرضاً؟
اقرأ المزيد — الرهن العقاري في إسرائيل: قواعد جديدة منذ أكتوبر 2026يدفع العوليم 0% حتى 1,978,745 ₪ و0.5% حتى 6,055,070 ₪ على شقة وحيدة تُشترى خلال 7 سنوات من الهجرة. شرائح 2026 وشروطها وطريقة المطالبة بالإعفاء.
اقرأ المزيد — ضريبة الشراء للمهاجرين الجدد في إسرائيل: نسب 2026دعم الإيجار للمهاجرين الجدد حسب تاريخ الهجرة، وحقوقك في قانون الإيجار العادل: سقف الضمان، مواعيد التصليح، مهل الإشعار، وعمولة الوسيط العقاري.
اقرأ المزيد — حقوق المستأجر في إسرائيل للمهاجرين الجدد ودعم الإيجارالثابت المطلوب
الفائدة المتغيرة: 66.66% كحد أقصى
لا يجوز أن تتجاوز جميع المسارات ذات الفائدة المتغيرة معًا (Prime وMatz وكل مسار يُعاد تسعيره كل 1 إلى 10 سنوات) ثلثي القرض. لا يوجد حد منفصل لـ Prime منذ ديسمبر 2020.
الفائدة الثابتة: 33.34% على الأقل
يجب أن يكون الثلث على الأقل بفائدة لا تتغير طوال المدة: Kalatz أو Katz أو Zakaut.
التمويل: 75% / 70% / 50%
حتى 75% من السعر لمسكن وحيد، و70% لمسكن بديل، و50% لعقار استثماري.
الدفعة: 50% من الدخل كحد أقصى
لا يجوز للبنوك إقرار دفعة تتجاوز 50% من صافي الدخل. وفوق 40% تكون الموافقة نادرة لأن البنك يجب أن يخصص رأس مال أكبر.
الحد الأقصى من الاستقرار، تكلفة أعلى
الأفضل لـ: المقترضون المتجنبون للمخاطر، الدخل الثابت، المخططون طويل الأمد
مزيج من الاستقرار والمرونة
الأفضل لـ: معظم المقترضين، تحمل متوسط للمخاطر
مدفوعات ابتدائية أقل، مخاطر أعلى
الأفضل لـ: المهنيون الشباب الذين يتوقعون نمو الدخل، تحمل عالي للمخاطر
يستخدم مبلغ Zakaut أولًا ثم مزيجًا عاديًا
الأفضل لـ: كل من يستحق Zakaut، مهاجرين جددًا أو مقيمين
المداد (מדד) هو المصطلح العبري لمؤشر أسعار المستهلك (CPI). عندما يكون القرض "مرتبطاً بالمداد"، يتم تعديل رأس مال قرضك شهرياً بناءً على تغييرات مؤشر أسعار المستهلك. إذا كان التضخم 3%، ينمو دينك المتبقي بنسبة 3%.
تقدم القروض المرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك أسعار فائدة ابتدائية أقل لأن مخاطر التضخم المصرفية تنتقل إليك. في فترات التضخم المنخفض، يوفر هذا المال. في فترات التضخم العالي (مثل 2022-2023)، يمكن أن تزيد مدفوعاتك بشكل كبير.
قرض بقيمة ₪500,000 بعد 5 سنوات:
* مثال مبسط. التأثير الفعلي يعتمد على جدول الاستهلاك.
التوصية: إذا كنت متجنباً للمخاطر أو لديك دخل ثابت، ففضل المسارات غير المرتبطة (Kalatz) حتى لو كانت الأسعار أعلى.
فائدة متغيرة: Prime (فائدة بنك إسرائيل + 1.5%) زائد أو ناقص هامش البنك الخاص بك
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
سعر ثابت، غير مرتبط - تبقى دفعتك ثابتة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
سعر ثابت، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك - سعر مستقر لكن رأس المال يتكيف مع التضخم
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
سعر متغير، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك - تعرض مزدوج لتغييرات السوق
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
قرض حكومي بفائدة ثابتة مرتبطة بالمؤشر لمن لا يملكون شقة ويستحقونه بالنقاط (مقيمون ومهاجرون جدد)
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
سعر متغير، غير مرتبط، يتكيف كل 18 شهراً بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
سعر متغير، غير مرتبط، يتكيف كل 3 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
سعر متغير، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك، يتكيف كل 3 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
سعر متغير، غير مرتبط، يتكيف كل 5 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
سعر متغير، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك، يتكيف كل 5 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
سعر متغير، غير مرتبط، يتكيف كل 10 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
سعر متغير، مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك، يتكيف كل 10 سنوات بناءً على سندات الحكومة
مخاطر التقلب
مخاطر التضخم
المزايا
العيوب
⚖️ المسارات المتغيرة معًا: 66.66% من القرض كحد أقصى
| نوع المسار | مخاطر التقلب | مخاطر التضخم | سعر ثابت | مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك | فترة التكيف | غرامة الخروج | الحد الأقصى % | الاتجاه |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
📈 Prime פריים | مخاطر عالية | مخاطر منخفضة | سعر متغير | غير مرتبط | مستمر | خروج مجاني | 66.66% | — |
🔒 Kalatz קל"צ | مخاطر منخفضة | مخاطر منخفضة | سعر ثابت | غير مرتبط | غير متاح | غرامة الخروج | 100% | — |
📊 Katz ק"צ | مخاطر منخفضة | مخاطر عالية | سعر ثابت | مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك | غير متاح | غرامة الخروج | 100% | — |
🎲 Matz מ"צ | مخاطر عالية | مخاطر عالية | سعر متغير | مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك | 5 سنوات | غرامة الخروج | 66.66% | — |
🏛️ Zakaut זכאות | مخاطر منخفضة | مخاطر متوسطة | سعر ثابت | مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك | غير متاح | خروج مجاني | 100% | — |
🔄 سندات 18 شهرًا משתנה לא צמודה כל 18 חודשים | مخاطر متوسطة | مخاطر منخفضة | سعر متغير | غير مرتبط | 18 أشهر | غرامة الخروج | 66.66% | — |
⏱️ سندات 3 سنوات משתנה לא צמודה כל 3 שנים | مخاطر متوسطة | مخاطر منخفضة | سعر متغير | غير مرتبط | 3 سنوات | غرامة الخروج | 66.66% | — |
📉 سندات 3 سنوات مرتبطة משתנה צמודה כל 3 שנים | مخاطر متوسطة | مخاطر عالية | سعر متغير | مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك | 3 سنوات | غرامة الخروج | 66.66% | — |
📅 سندات 5 سنوات משתנה לא צמודה כל 5 שנים | مخاطر منخفضة | مخاطر منخفضة | سعر متغير | غير مرتبط | 5 سنوات | غرامة الخروج | 66.66% | — |
📊 سندات 5 سنوات مرتبطة משתנה צמודה כל 5 שנים | مخاطر متوسطة | مخاطر عالية | سعر متغير | مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك | 5 سنوات | غرامة الخروج | 66.66% | — |
🗓️ سندات 10 سنوات משתנה לא צמודה כל 10 שנים | مخاطر منخفضة | مخاطر منخفضة | سعر متغير | غير مرتبط | 10 سنوات | غرامة الخروج | 66.66% | — |
📈 سندات 10 سنوات مرتبطة משתנה צמודה כל 10 שנים | مخاطر منخفضة | مخاطر عالية | سعر متغير | مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك | 10 سنوات | غرامة الخروج | 66.66% | — |
أسعار الفائدة التاريخية لكل مسار. يمكنك إظهار الخطوط أو إخفاؤها؛ الخط المتقطّع هو المتوسط لجميع المسارات.
المصطلحات والمفاهيم الرئيسية موضحة
أمثلة مرئية
انقر على المصطلحات لرؤية التفسيرات والأمثلة التفصيلية.
التمهيل هو توزيع القرض على عدة مسارات (مثل برايم وكلاتس وكاتس)، لكل منها نوع فائدة وربط بالمؤشر ومدة خاصة. في إسرائيل يُقسَّم القرض السكني عادةً إلى عدة مسارات، ضمن القيود التي يحددها بنك إسرائيل.
برايم مسار بفائدة متغيرة. تحدّ قواعد بنك إسرائيل مجموع المسارات المتغيرة (برايم، والمتغير المرتبط بالمؤشر، وكل مسار تتغير فائدته دوريًا مثل كل 5 سنوات) بثلثي القرض. لذلك يمكن أن يصل برايم وحده إلى نحو 66% فقط إذا لم يُستخدم أي مسار متغير آخر.
يجب أن يكون ثلث القرض على الأقل (33.34%) بفائدة لا تتغير طوال المدة: كلاتس (ثابتة غير مرتبطة بالمؤشر) أو كاتس (ثابتة مرتبطة بمؤشر الأسعار) أو قرض الزكاوت الحكومي. المسارات التي تتغير كل 5 أو 10 سنوات تُعدّ متغيرة وليست ثابتة.