ما هو المداد
المداد (מדד המחירים לצרכן) هو مؤشر أسعار المستهلك في إسرائيل، وتنشره دائرة الإحصاء المركزية كل شهر. كثير من مسارات القروض السكنية في إسرائيل "مرتبطة بالمداد" (צמוד למדד، تسَمود). في هذه المسارات لا يقتصر أثر التضخم على أسعار الفائدة المستقبلية، بل يغيّر المبلغ الذي تدين به.
كيف يعمل الربط بالمؤشر
في المسار المرتبط بالمؤشر يتبع رصيد القرض المتبقي المؤشرَ. إذا ارتفع المؤشر 0.3% في شهر ما، يرتفع رصيدك 0.3%، ويُحسب قسطك التالي على هذا الرصيد الأعلى. قد تكون الفائدة نفسها ثابتة (Katz، קבועה צמודה) أو متغيرة (Matz ومسارات إعادة التسعير المرتبطة بالمؤشر)، وفي الحالتين يتبع الرصيدُ المؤشر.
بصيغة مبسطة، كل شهر: الرصيد الجديد = الرصيد السابق × (1 + التضخم الشهري) + الفائدة − القسط.
لماذا قد يرتفع الرصيد وأنت تسدد
التضخم يُطبَّق على كامل الدين، بينما لا يسدد كل قسط في السنوات الأولى إلا جزءًا صغيرًا منه. مثال: تدين بـ 1,000,000 ₪ ويرتفع المؤشر 0.5% في شهر واحد، فيزيد دينك 5,000 ₪. إذا كان قسطك 4,500 ₪ ونحو 2,500 ₪ منه فائدة، فلا يسدد من أصل الدين إلا 2,000 ₪، وتنهي الشهر مدينًا بأكثر مما كنت. تُسمّى هذه الظاهرة غالبًا "فم التمساح": يبقى الرصيد ثابتًا أو يرتفع في السنوات الأولى بدل أن ينخفض.
مثال محسوب (افتراضات وليس توقعًا): 1,000,000 ₪ لمدة 30 سنة بفائدة ثابتة 3% مع ربط بالمؤشر، وتضخم 3% كل سنة. القسط الأول نحو 4,216 ₪. وفي السنة العاشرة نحو 5,666 ₪، لأن القسط يرتفع مع المؤشر. يبلغ الرصيد ذروته عند نحو 1,033,000 ₪ ولا يعود إلى ما دون 1,000,000 ₪ إلا بعد نحو 12 سنة. أما بتضخم 2% فينخفض الرصيد منذ الأشهر الأولى. فرق صغير في التضخم يغيّر الصورة كثيرًا.
ماذا يفعل التضخم بقسطك
في المسار المرتبط بالمؤشر يتحرك القسط تقريبًا بالنسبة نفسها مع المؤشر: كل 1% من التضخم المتراكم يضيف نحو 1% إلى الرصيد وإلى القسط الشهري معًا. افحص هل يرتفع دخلك مع الأسعار. إن لم يكن كذلك، فسيأخذ المسار المرتبط بالمؤشر حصة متزايدة منه.
لماذا تضلّل الحاسبات التي تتجاهل المداد
الحاسبة التي تعرض قسطًا ثابتًا واحدًا لقرض مرتبط بالمؤشر تقلل مما ستدفعه فعلًا كلما كان التضخم موجبًا. المقارنة الأنصف تختبر كل مسار في عدة سيناريوهات تضخم، مثل 1% و2% و4% سنويًا، وتنظر إلى القسط الشهري وإلى المبلغ الإجمالي المسدَّد معًا.
تبدأ المسارات المرتبطة بالمؤشر عادةً بفائدة أقل من غير المرتبطة، فيكون القسط الأول أقل ويسهل اجتياز فحص البنك لنسبة القسط إلى الدخل. الثمن أن جزءًا من مخاطر التضخم ينتقل من البنك إليك.
أسئلة قبل اختيار مسارات مرتبطة بالمؤشر
- هل تتحمل ميزانيتي قسطًا يرتفع مع الأسعار لمدة 20 إلى 30 سنة؟
- هل يرتفع دخلي مع التضخم؟
- هل أخطط للسداد المبكر؟ قد تُفرض عمولة سداد مبكر على المسارات الثابتة المرتبطة بالمؤشر، وتُضاف عمولة "متوسط المؤشر" إذا سددت بين اليوم 1 واليوم 15 من الشهر.
- ما حصة المسارات المرتبطة بالمؤشر في مزيجي؟ المسارات غير المرتبطة (Kalatz وPrime ومسارات إعادة التسعير غير المرتبطة) تحدّ من هذا التعرض.
جرّب ذلك في المحاكي
في محاكي Ribit يمكنك اختيار سيناريو التضخم الخاص بك ورؤية كيف يتغير القسط والتكلفة الإجمالية لكل مسار مرتبط بالمؤشر مع الوقت. النتائج تقديرات مبنية على الافتراضات التي تختارها، وليست توقعًا.