الثابتة أم Prime: كيف تقارن بين أهم سعرَي فائدة على القروض السكنية في إسرائيل

Prime ليس فائدة بنك إسرائيل

Prime (פריים) هو فائدة بنك إسرائيل زائد 1.5 نقطة مئوية. هذه الـ 1.5 عُرف تتبعه البنوك الإسرائيلية، وليست رقمًا يحدده القانون. عندما يغيّر بنك إسرائيل فائدته، يتغير Prime بالمقدار نفسه ابتداءً من تاريخ سريان الفائدة الجديدة.

حتى 20 أكتوبر 2026، فائدة بنك إسرائيل 3.25% (منذ 3 سبتمبر 2026)، أي أن Prime يبلغ 4.75%. خفّض بنك إسرائيل فائدته أربع مرات في 2026: إلى 4.00% في يناير، و3.75% في مايو، و3.50% في يوليو، و3.25% في سبتمبر. يقرأ المحاكي الفائدة الحالية من بنك إسرائيل كل يوم.

مسار Prime الخاص بك: Prime زائد أو ناقص هامشك

فائدة مسار Prime هي Prime زائد أو ناقص هامش شخصي مكتوب في عقد قرضك. يكون الهامش سالبًا عادةً (خصم)، لكنه قد يكون موجبًا. متوسط فوائد مسار Prime على القروض السكنية الجديدة في أغسطس 2026، بعد تحويل بيانات بنك إسرائيل إلى هامش مقابل Prime:

• الجهاز المصرفي كله: Prime ناقص نحو 0.71
• لئومي: Prime ناقص نحو 0.73، هبوعليم: Prime ناقص نحو 0.70، مزراحي طفحوت: Prime ناقص نحو 0.67، ديسكونت: Prime ناقص نحو 0.65
• البنك الدولي الأول: Prime ناقص نحو 1.07 (أعمق خصم في المتوسط)، مركنتيل: Prime ناقص نحو 0.54
• بنك القدس: Prime زائد نحو 0.84 (فوق Prime)

هذه متوسطات لكل المقترضين في ذلك الشهر، وليست عروضًا. هامشك أنت يعتمد على نسبة التمويل، ونسبة القسط إلى الدخل، واستقرار دخلك، وحجم القرض، وبقية مزيجك، والعروض المنافسة التي تقدّمها.

لماذا تُقرض البنوك بأقل من Prime الخاص بها

• Prime سعر مرجعي، وليس كلفة المال على البنك. عند Prime − 0.71 يبقى القرض السكني أعلى بنحو 0.8 نقطة من فائدة بنك إسرائيل.
• القرض السكني مضمون بالبيت ومحدود بـ 75% من قيمته، لذا تكون خسائر البنك منخفضة.
• يمكن سداد مسار Prime مبكرًا دون عمولة رسملة، فيسهل على المقترضين نقله إلى بنك آخر، وتتنافس البنوك عليه.

الثابتة غير المرتبطة بالمؤشر (Kalatz)

Kalatz (קל"צ، קבועה לא צמודה) يحافظ على الفائدة نفسها والقسط نفسه طوال المدة. ثمن هذا اليقين أن الفائدة غالبًا أعلى من فائدة البداية في Prime أو في المسارات المرتبطة بالمؤشر، وأن السداد المبكر قد يكلّف عمولة رسملة إذا انخفضت أسعار السوق منذ أخذت القرض.

كيف تصل تغييرات الفائدة إلى كل مسار

عندما يخفض بنك إسرائيل فائدته أو يرفعها، يتغير قسط مسار Prime بعد ذلك بوقت قصير. قسط Kalatz لا يتغير أبدًا. المسارات التي يُعاد تسعيرها كل سنة إلى 10 سنوات (משתנה כל X שנים) تتغير فقط في مواعيد إعادة التسعير، بناءً على عوائد السندات الحكومية زائد هامش البنك.

القاعدة التي تحدد شكل كل مزيج

بموجب التوجيه 329 لبنك إسرائيل، لا يجوز أن تتجاوز كل الأجزاء ذات الفائدة المتغيرة معًا (Prime وMatz وكل مسار يُعاد تسعيره كل سنة إلى 10 سنوات) 66.66% من القرض. لذلك يجب أن يكون 33.34% على الأقل بفائدة ثابتة طوال المدة: Kalatz أو Katz أو قرض الزكاوت الحكومي (Zakaut). لا يوجد حد خاص بمسار Prime منذ 27 ديسمبر 2020. ومنذ 1 أكتوبر 2026 يشمل الحد كل الائتمان من البنك نفسه المضمون بالعقار نفسه، وليس القرض الجديد فقط.

بناء المزيج

لا يوجد مزيج واحد هو الأفضل للجميع. طريقة شائعة للتفكير:

• Prime للمرونة: يتبع تخفيضات الفائدة ويمكن سداده مبكرًا دون عمولة رسملة، لكن القسط يرتفع عندما ترتفع الفائدة.
• Kalatz لليقين: قسط لا يتغير أبدًا، بسعر أعلى.
• مسار بإعادة تسعير (مثلًا كل 5 سنوات) كحل وسط: مستقر بين مواعيد إعادة التسعير، لكنه يُحسب متغيرًا.
• أبقِ الأجزاء المتغيرة (Prime وMatz ومسارات إعادة التسعير) عند 66.66% أو أقل في المجموع.

قبل الاختيار، اختبر ماذا يحدث إذا ارتفع Prime نقطتين أو ثلاثًا، وهل تصمد ميزانيتك. في المحاكي يمكنك تغيير Prime وهامشك ورؤية الأثر على القسط وعلى التكلفة الإجمالية.