Les limites de financement en Israël
Le taux de financement (LTV, שיעור מימון) est le montant du prêt divisé par le prix du bien. La directive 329 de la Banque d'Israël fixe le maximum :
- 75 % pour un logement unique (דירה יחידה)
- 70 % pour un logement de remplacement (דירה חליפית), quand vous achetez un nouveau logement et allez vendre celui que vous possédez
- 50 % pour un bien d'investissement (דירה להשקעה)
- 50 % pour un résident étranger (תושב חוץ, défini plus bas) : un logement acheté par un résident étranger ne peut pas être un logement unique ni un logement de remplacement au sens de la directive ; il est donc traité comme un investissement, quel qu'en soit l'usage
L'assurance de prêt ne permet pas à une banque de dépasser ces limites.
Ce que 50 % représente en apport
Pour un appartement à 3 000 000 ₪, un acheteur considéré comme « citoyen israélien » au sens de la directive, qui achète son seul logement en Israël, peut emprunter jusqu'à 2 250 000 ₪ et doit apporter au moins 750 000 ₪. Un résident étranger, ou toute personne qui achète un bien d'investissement, peut emprunter au maximum 1 500 000 ₪ et doit apporter au moins 1 500 000 ₪, plus les taxes, les frais d'avocat et les autres frais.
Si votre apport vient de l'étranger, le taux de change le jour du virement modifie aussi ce que l'achat vous coûte.
Qui est considéré comme résident étranger
La directive 329 ne tranche ni selon votre passeport ni selon votre lieu de vie. Un logement unique ou un logement de remplacement doit être acheté par un particulier « citoyen israélien » au sens de l'article 16A de la loi sur la fiscalité immobilière. Cela couvre toute personne inscrite, ou tenue d'être inscrite, au registre de la population israélien ; tout particulier résident d'Israël ; et toute personne ayant droit à l'alya selon la loi du Retour qui vit en Judée-Samarie. Un « résident étranger » est quelqu'un qui n'entre dans aucune de ces catégories. Un citoyen israélien vivant à l'étranger et inscrit au registre de la population n'est donc pas automatiquement résident étranger et peut emprunter jusqu'à 75 % pour son seul logement en Israël, alors qu'un acheteur qui n'entre dans aucune de ces catégories est limité à 50 %. Demandez à la banque comment elle vous classe avant de signer un compromis.
Les nouveaux immigrants doivent aussi vérifier le prêt d'État (Zakaut, משכנתא לזכאים). Pendant 15 ans à compter de l'obtention du statut d'immigrant, les olim sont évalués selon leur propre barème de points. La demande se fait par l'intermédiaire d'une banque de prêts immobiliers, et le ministère de la Construction et du Logement délivre le certificat.
Financer le reste
Certains acheteurs qui possèdent déjà un bien en Israël empruntent en le donnant en garantie pour financer leur apport. Ce prêt est lui aussi soumis aux limites de la Banque d'Israël et à l'analyse de la banque : demandez les chiffres avant de compter dessus.
Virements et conformité
Les banques israéliennes doivent vérifier l'origine de vos fonds au titre des règles de lutte contre le blanchiment. Attendez-vous à fournir des relevés bancaires, la preuve de l'origine de l'argent ou de la vente dont il provient, et des documents fiscaux. Un virement depuis l'étranger peut aussi être retenu le temps que votre banque d'origine fasse ses propres vérifications : commencez tôt et préparez les justificatifs avant de signer.
Citoyens et résidents américains : en vertu de FATCA, les banques israéliennes déclarent les comptes des « US persons » à l'administration fiscale américaine et demandent un formulaire W-9. Si vous envisagez d'acheter via une société, vérifiez les conséquences fiscales et de financement avec un conseiller et avec la banque avant d'acheter.
Check-list avant d'acheter
- Demandez à la banque si vous êtes « citoyen israélien » ou « résident étranger » au sens de la directive 329, et si le bien sera votre seul logement en Israël.
- Obtenez un accord de principe (אישור עקרוני) de plusieurs banques avant de signer.
- Préparez un dossier sur l'origine des fonds : relevés, déclarations d'impôts, actes de vente.
- Planifiez le transfert de devises et son calendrier.
- Si vous êtes oleh, demandez à la banque de vérifier en même temps vos droits au Zakaut.
La limite de 50 % pour les résidents étrangers est fixée par la réglementation et ne se négocie pas : tout se joue dans la préparation de l'argent et des documents, le plus tôt possible.