Maîtrisez le marché hypothécaire israélien. Apprenez-en plus sur les différents types de pistes de prêt, comprenez les règlements et prenez des décisions éclairées concernant votre Tamhil (mix).
Le prime est à 4,75 %, mais votre taux, c'est le prime plus ou moins une marge personnelle. Ce qui la détermine, comment lire P−0,7 et comment la négocier.
Lire la suite — Marge prime d'un prêt immobilier en Israël : qui la fixeComment le ministère du Logement compte les points de zakaout pour olim et résidents, le montant par tranche (54 240 à 161 665 ₪), le taux et le certificat.
Lire la suite — Prêt zakaout : vos points et ce qu'ils valent en IsraëlEn Israël, une banque ne peut pas prêter si la mensualité dépasse 50 % du revenu, et dépasse rarement 40 %. Quels revenus comptent et votre prêt maximum.
Lire la suite — Combien emprunter en Israël ? Les règles des 40 % et 50 %Comment l'indice des prix à la consommation israélien (Madad) modifie le capital restant dû et la mensualité des pistes indexées, avec un exemple chiffré et les questions à se poser avant de les choisir.
Lire la suite — Le coût caché du Madad : comment l'indexation sur l'inflation fait évoluer votre prêtCe qu'est vraiment le Prime (taux de la Banque d'Israël + 1,5 %), comment fonctionne votre marge personnelle, en quoi le taux fixe Kalatz diffère, et comment répartir votre mix sous la limite de 66,66 % de taux variable.
Lire la suite — Fixe ou Prime : comment comparer les deux grands taux du prêt immobilier en IsraëlQui est considéré comme résident étranger selon les règles de la Banque d'Israël, pourquoi un résident étranger ne peut emprunter que 50 % du prix au maximum, et ce qu'il faut préparer avant d'acheter depuis l'étranger.
Lire la suite — Acheter en Israël depuis l'étranger : la limite de financement de 50 % expliquéeCe que montrent les données de la Banque d'Israël sur les marges Prime de chaque banque, ce qui détermine votre prix, et une méthode étape par étape pour mettre les banques en concurrence.
Lire la suite — Leumi, Hapoalim ou Mizrahi : comment négocier votre prêt immobilierComment sont calculés les frais de remboursement anticipé en Israël, quelles pistes les paient, les réductions après 3 et 5 ans, et un exemple chiffré.
Lire la suite — Renégocier votre machkanta : quand les frais de remboursement anticipé valent-ils le coup ?Ce que l'expert reçoit, ce qui se passe après votre demande de mise en relation, ce que couvre la promesse et les questions à poser sur les honoraires avant de signer.
Lire la suite — Comment travaillent les experts en prêt immobilier de RibitHonoraires habituels, moment où ils sont dus, qui a le droit de rémunérer un conseiller, pourquoi la profession n'a pas encore de licence et les signaux d'alerte dans une convention d'honoraires.
Lire la suite — Comment les conseillers en prêt immobilier sont rémunérés en IsraëlLes olim ont droit au prêt d'État (zakaout) pendant 15 ans après l'aliyah, pas 10. Depuis quand, pour qui, et ce qui se passe après la 15e année.
Lire la suite — Prêt hypothécaire olim (zakaout) : 15 ans, pas 10Depuis le 1er octobre 2026, les banques en Israël appliquent le plafond de 66,66 % en variable et la limite de 50 % à tout le crédit garanti sur votre bien.
Lire la suite — Prêt immobilier Israël : ce qui change au 1er octobre 2026Olim : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ puis 0,5 % jusqu'à 6 055 070 ₪ sur un logement unique acheté dans les 7 ans de l'alyah. Barème 2026, règles, démarches.
Lire la suite — Mas rechisha olim : taxe d'achat en Israël, barème 2026Aide au loyer pour les olim selon la date d'alyah, et vos droits de locataire en Israël : plafond de garantie, délais de réparation, préavis, frais d'agence.
Lire la suite — Olim : droits locataire Israël et aide au loyerFixe Requis
Taux variable : 66,66 % au plus
L’ensemble des tranches à taux variable (Prime, Matz et toute tranche révisable tous les 1 à 10 ans) ne peut dépasser les deux tiers du prêt. Il n’y a plus de limite propre à la Prime depuis décembre 2020.
Taux fixe : 33,34 % au moins
Au moins un tiers doit être à un taux qui ne change jamais sur toute la durée : Kalatz, Katz ou Zakaut.
Financement : 75 % / 70 % / 50 %
Jusqu’à 75 % du prix pour un logement unique, 70 % pour un logement de remplacement, 50 % pour un investissement.
Mensualité : 50 % du revenu au plus
Les banques ne peuvent pas approuver une mensualité supérieure à 50 % du revenu net. Au-delà de 40 %, c’est rare, car la banque doit immobiliser plus de capital.
Stabilité maximale, coût plus élevé
Idéal pour : Emprunteurs averses au risque, revenu fixe, planificateurs à long terme
Mélange de stabilité et de flexibilité
Idéal pour : La plupart des emprunteurs, tolérance au risque moyenne
Paiements initiaux plus bas, risque plus élevé
Idéal pour : Jeunes professionnels s'attendant à une croissance du revenu, tolérance au risque élevée
Utilise d’abord votre montant Zakaut, puis un mix standard
Idéal pour : Toute personne éligible à la Zakaut, olim ou résidents
Le Madad (מדד) est le terme hébreu pour l'Indice des Prix à la Consommation (IPC). Lorsqu'un prêt est "indexé sur le Madad", le capital de votre prêt est ajusté mensuellement en fonction des changements de l'IPC. Si l'inflation est de 3%, votre dette restante augmente de 3%.
Les prêts indexés sur l'IPC offrent des taux d'intérêt initiaux plus bas car le risque d'inflation de la banque vous est transféré. En période de faible inflation, cela permet d'économiser de l'argent. En période de forte inflation (comme 2022-2023), vos paiements peuvent augmenter considérablement.
Prêt de ₪500,000 après 5 ans :
* Exemple simplifié. L'impact réel dépend du calendrier d'amortissement.
Recommandation : Si vous êtes averse au risque ou avez un revenu fixe, préférez les pistes non indexées (Kalatz) même si les taux sont plus élevés.
Taux variable : le Prime (taux de la Banque d'Israël + 1,5 %) plus ou moins la marge de votre banque
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
Taux fixe, non indexé - votre paiement reste constant
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
Taux fixe, indexé sur l'IPC - taux stable mais le capital s'ajuste avec l'inflation
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
Taux variable, indexé sur l'IPC - double exposition aux changements du marché
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
Prêt d'État à taux fixe indexé sur le Madad, pour les personnes sans logement qui remplissent les conditions de points (résidents et olim)
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
Taux variable, non indexé, s'ajuste tous les 18 mois basé sur les obligations gouvernementales
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
Taux variable, non indexé, s'ajuste tous les 3 ans basé sur les obligations gouvernementales
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
Taux variable, indexé sur l'IPC, s'ajuste tous les 3 ans basé sur les obligations gouvernementales
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
Taux variable, non indexé, s'ajuste tous les 5 ans basé sur les obligations gouvernementales
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
Taux variable, indexé sur l'IPC, s'ajuste tous les 5 ans basé sur les obligations gouvernementales
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
Taux variable, non indexé, s'ajuste tous les 10 ans basé sur les obligations gouvernementales
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
Taux variable, indexé sur l'IPC, s'ajuste tous les 10 ans basé sur les obligations gouvernementales
Risque de Volatilité
Risque d'Inflation
Avantages
Inconvénients
⚖️ Pistes à taux variable cumulées : au maximum 66.66 % du prêt
| Type de Piste | Risque de Volatilité | Risque d'Inflation | Taux Fixe | Indexé sur l'IPC | Période d'Ajustement | Pénalité de Sortie | % max. | Tendance |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
📈 Prime פריים | Risque Élevé | Faible Risque | Taux Variable | Non Indexé | Continu | Sortie Libre | 66.66% | — |
🔒 Kalatz קל"צ | Faible Risque | Faible Risque | Taux Fixe | Non Indexé | N/D | Pénalité de Sortie | 100% | — |
📊 Katz ק"צ | Faible Risque | Risque Élevé | Taux Fixe | Indexé sur l'IPC | N/D | Pénalité de Sortie | 100% | — |
🎲 Matz מ"צ | Risque Élevé | Risque Élevé | Taux Variable | Indexé sur l'IPC | 5 ans | Pénalité de Sortie | 66.66% | — |
🏛️ Zakaut זכאות | Faible Risque | Risque Moyen | Taux Fixe | Indexé sur l'IPC | N/D | Sortie Libre | 100% | — |
🔄 Obligation 18M משתנה לא צמודה כל 18 חודשים | Risque Moyen | Faible Risque | Taux Variable | Non Indexé | 18 mois | Pénalité de Sortie | 66.66% | — |
⏱️ Obligation 3A משתנה לא צמודה כל 3 שנים | Risque Moyen | Faible Risque | Taux Variable | Non Indexé | 3 ans | Pénalité de Sortie | 66.66% | — |
📉 Obligation 3A Indexée משתנה צמודה כל 3 שנים | Risque Moyen | Risque Élevé | Taux Variable | Indexé sur l'IPC | 3 ans | Pénalité de Sortie | 66.66% | — |
📅 Obligation 5A משתנה לא צמודה כל 5 שנים | Faible Risque | Faible Risque | Taux Variable | Non Indexé | 5 ans | Pénalité de Sortie | 66.66% | — |
📊 Obligation 5A Indexée משתנה צמודה כל 5 שנים | Risque Moyen | Risque Élevé | Taux Variable | Indexé sur l'IPC | 5 ans | Pénalité de Sortie | 66.66% | — |
🗓️ Obligation 10A משתנה לא צמודה כל 10 שנים | Faible Risque | Faible Risque | Taux Variable | Non Indexé | 10 ans | Pénalité de Sortie | 66.66% | — |
📈 Obligation 10A Indexée משתנה צמודה כל 10 שנים | Faible Risque | Risque Élevé | Taux Variable | Indexé sur l'IPC | 10 ans | Pénalité de Sortie | 66.66% | — |
Taux d'intérêt historiques pour chaque piste. Activez ou désactivez les lignes ; la ligne en pointillés correspond à la moyenne de toutes les pistes.
Termes et concepts clés expliqués
Exemples Visuels
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Le tamhil est la répartition de votre prêt entre plusieurs pistes (par exemple Prime, Kalatz et Katz), chacune avec son type de taux, son indexation et sa durée. En Israël, un prêt immobilier est en général découpé en plusieurs pistes, dans les limites fixées par la Banque d'Israël.
Le Prime est une piste à taux variable. Les règles de la Banque d'Israël limitent l'ensemble des pistes variables (Prime, Matz et toutes les pistes dont le taux est révisé, par exemple tous les 5 ans) aux deux tiers du prêt. Le Prime seul peut donc atteindre environ 66 % seulement si aucune autre piste variable n'est utilisée.
Au moins un tiers du prêt (33,34 %) doit être à un taux qui ne change jamais pendant toute la durée : Kalatz (fixe, non indexé), Katz (fixe, indexé sur l'inflation) ou le prêt d'État Zakaut. Les pistes révisées tous les 5 ou 10 ans comptent comme variables, pas comme fixes.