Qu'est-ce que le Madad ?
Le Madad (מדד המחירים לצרכן) est l'indice des prix à la consommation israélien, publié chaque mois par le Bureau central des statistiques. De nombreuses pistes de prêt immobilier en Israël sont « liées au Madad » (צמוד למדד, tzamoud). Sur ces pistes, l'inflation ne joue pas seulement sur les taux futurs : elle change la somme que vous devez.
Comment fonctionne l'indexation
Sur une piste indexée, le capital restant dû suit l'indice. Si l'indice monte de 0,3 % en un mois, votre capital augmente de 0,3 %, et la mensualité suivante est calculée sur ce capital plus élevé. Le taux d'intérêt lui-même peut être fixe (Katz, קבועה צמודה) ou variable (Matz et les pistes indexées à taux révisable) ; dans les deux cas, le capital suit l'indice.
En version simplifiée, chaque mois : nouveau capital = capital précédent × (1 + inflation du mois) + intérêts − mensualité.
Pourquoi le capital peut augmenter alors que vous remboursez
L'inflation s'applique à toute la dette, alors que, les premières années, chaque mensualité n'en rembourse qu'une petite partie. Exemple : vous devez 1 000 000 ₪ et l'indice monte de 0,5 % en un mois, votre dette augmente donc de 5 000 ₪. Si votre mensualité est de 4 500 ₪ dont environ 2 500 ₪ d'intérêts, seuls 2 000 ₪ remboursent du capital, et vous finissez le mois en devant davantage qu'avant. C'est ce qu'on appelle souvent la « gueule du crocodile » : les premières années, le capital stagne ou augmente au lieu de baisser.
Exemple chiffré (hypothèses, pas une prévision) : 1 000 000 ₪ sur 30 ans à un taux fixe de 3 % indexé sur le Madad, avec une inflation de 3 % par an. La première mensualité est d'environ 4 216 ₪. La 10e année, elle atteint environ 5 666 ₪, car la mensualité suit l'indice. Le capital culmine vers 1 033 000 ₪ et ne repasse sous 1 000 000 ₪ qu'au bout d'environ 12 ans. Avec 2 % d'inflation, en revanche, le capital baisse dès les premiers mois. Un petit écart d'inflation change beaucoup le résultat.
Ce que l'inflation fait à votre mensualité
Sur une piste indexée, la mensualité évolue à peu près au même rythme que l'indice : chaque point d'inflation cumulée ajoute environ 1 % au capital comme à la mensualité. Vérifiez si vos revenus suivent les prix. Sinon, une piste indexée en absorbe une part croissante.
Pourquoi les calculettes qui ignorent le Madad induisent en erreur
Une calculette qui affiche une mensualité fixe pour un prêt indexé sous-estime ce que vous paierez dès que l'inflation est positive. Une comparaison plus honnête fait tourner chaque piste sous plusieurs scénarios d'inflation, par exemple 1 %, 2 % et 4 % par an, et regarde à la fois la mensualité et le montant total remboursé.
Les pistes indexées démarrent en général à un taux plus bas que les pistes non indexées : la première mensualité est plus faible, et il est plus facile de passer le test du taux d'effort de la banque. En contrepartie, une partie du risque d'inflation passe de la banque à vous.
Les questions à se poser avant de choisir des pistes indexées
- Mon budget peut-il absorber une mensualité qui suit les prix pendant 20 à 30 ans ?
- Mes revenus augmentent-ils avec l'inflation ?
- Est-ce que je prévois de rembourser par anticipation ? Les pistes fixes indexées peuvent entraîner des frais de remboursement anticipé, et des frais supplémentaires dits « de Madad moyen » s'appliquent si vous remboursez entre le 1er et le 15 du mois.
- Quelle part de mon mix est indexée ? Les pistes non indexées (Kalatz, Prime, pistes révisables non indexées) limitent l'exposition.
Essayez dans le simulateur
Dans le simulateur Ribit, vous pouvez choisir votre propre scénario d'inflation et voir comment la mensualité et le coût total de chaque piste indexée évoluent dans le temps. Les résultats sont des estimations fondées sur vos hypothèses, pas une prévision.