Quelle différence entre une piste prime et une piste Kalatz à taux fixe ?

La mensualité d'une piste prime change peu après une décision de la Banque d'Israël, et elle peut être remboursée par anticipation sans frais de capitalisation. Le Kalatz (קל"צ) garde le même taux et la même mensualité pendant toute la durée, mais son taux est souvent plus élevé que le taux de départ des pistes prime ou indexées.

Pourquoi les banques israéliennes prêtent-elles sous leur propre prime ?

Le prime est un taux de référence, pas le coût de l'argent pour la banque : elle peut prêter en dessous et gagner quand même plus que le taux de la Banque d'Israël. Le prêt est garanti par le logement et plafonné à 75 % de sa valeur, et une piste prime peut être remboursée par anticipation, donc les banques se la disputent.

Quelle part de mon prêt doit être à taux fixe ?

L'ensemble des parts à taux variable (prime, Matz et toute piste révisée tous les 1 à 10 ans) ne peut dépasser 66,66 % du prêt : au moins 33,34 % doivent donc être fixes pendant toute la durée (Kalatz, Katz ou prêt d'État zakaout). Depuis le 1er octobre 2026, la limite porte sur tout le crédit de la même banque garanti par le même bien.

Quand une décision de taux de la Banque d'Israël atteint-elle ma mensualité ?

La mensualité d'une piste prime change peu après la décision de la Banque d'Israël, et celle d'un Kalatz ne change jamais. Les pistes révisées tous les 1 à 10 ans ne changent qu'à leurs dates de révision, selon les rendements des obligations d'État plus la marge de la banque.

Fixe ou Prime : comment comparer les deux grands taux du prêt immobilier en Israël

Le Prime n'est pas le taux de la Banque d'Israël

Le Prime (פריים) est le taux directeur de la Banque d'Israël majoré de 1,5 point. Ce 1,5 est une convention des banques israéliennes, pas un chiffre fixé par la loi. Quand la Banque d'Israël change son taux, le Prime bouge du même montant à partir de la date d'entrée en vigueur du nouveau taux.

Au 20 octobre 2026, le taux directeur est de 3,25 % (depuis le 3 septembre 2026), le Prime est donc de 4,75 %. La Banque d'Israël a baissé son taux quatre fois en 2026 : à 4,00 % en janvier, 3,75 % en mai, 3,50 % en juillet et 3,25 % en septembre. Le simulateur récupère chaque jour le taux en vigueur auprès de la Banque d'Israël.

Votre piste Prime : le Prime plus ou moins votre marge

Le taux d'une piste Prime est égal au Prime plus ou moins une marge personnelle inscrite dans votre contrat de prêt. Cette marge est le plus souvent négative (une décote), mais elle peut être positive. Taux moyens des pistes Prime sur les nouveaux prêts en août 2026, convertis à partir des données de la Banque d'Israël en marge par rapport au Prime :

Ensemble du système bancaire : environ Prime − 0,71
Leumi environ −0,73, Hapoalim environ −0,70, Mizrahi-Tefahot environ −0,67, Discount environ −0,65
First International environ −1,07 (la décote moyenne la plus forte), Mercantile environ −0,54
Banque de Jérusalem environ +0,84 (au-dessus du Prime)

Ce sont des moyennes sur tous les emprunteurs du mois, pas des offres. Votre propre marge dépend de votre taux de financement, de votre taux d'effort, de la stabilité de vos revenus, du montant du prêt, du reste de votre mix et des offres concurrentes que vous apportez.

Pourquoi les banques prêtent sous leur propre Prime

Le Prime est un taux de référence, pas le coût de l'argent pour la banque. À Prime − 0,71, un prêt immobilier rapporte encore environ 0,8 point de plus que le taux de la Banque d'Israël.
Un prêt immobilier est garanti par le logement et plafonné à 75 % de sa valeur : les pertes de la banque sont faibles.
Une piste Prime peut être remboursée par anticipation sans frais de capitalisation : l'emprunteur peut facilement la transférer dans une autre banque, et les banques se la disputent.

Le fixe non indexé (Kalatz)

Le Kalatz (קל"צ, קבועה לא צמודה) garde le même taux et la même mensualité pendant toute la durée du prêt. Cette certitude a un prix : le taux est souvent plus élevé que le taux de départ des pistes Prime ou indexées, et un remboursement anticipé peut coûter des frais de capitalisation si les taux du marché ont baissé depuis votre emprunt.

Comment les variations de taux touchent chaque piste

Quand la Banque d'Israël baisse ou relève son taux, la mensualité d'une piste Prime change peu après. Une mensualité Kalatz ne change jamais. Les pistes révisées tous les 1 à 10 ans (משתנה כל X שנים) ne changent qu'à leurs dates de révision, en fonction du rendement des obligations d'État plus la marge de la banque.

La règle qui façonne chaque mix

Selon la directive 329 de la Banque d'Israël, l'ensemble des parts à taux variable (Prime, Matz et toutes les pistes révisées tous les 1 à 10 ans) ne peut pas dépasser 66,66 % du prêt. Au moins 33,34 % doivent donc être à un taux fixe sur toute la durée : Kalatz, Katz ou le prêt d'État Zakaut. Il n'existe plus de limite propre au Prime depuis le 27 décembre 2020. Depuis le 1er octobre 2026, la limite porte sur l'ensemble des crédits accordés par la même banque et garantis par le même bien, et pas seulement sur le nouveau prêt.

Construire son mix

Aucun mix n'est le meilleur pour tout le monde. Une façon courante d'y réfléchir :

Le Prime pour la souplesse : il suit les baisses de taux et peut être remboursé par anticipation sans frais de capitalisation, mais la mensualité monte quand les taux montent.
Le Kalatz pour la certitude : une mensualité qui ne change jamais, à un prix plus élevé.
Une piste révisable (par exemple tous les 5 ans) comme compromis : stable entre deux révisions, mais elle compte comme variable.
Gardez les parts variables (Prime, Matz et pistes révisables) à 66,66 % au total au maximum.

Avant de choisir, testez ce qui se passe si le Prime monte de 2 ou 3 points et vérifiez que votre budget tient toujours. Dans le simulateur, vous pouvez modifier le Prime et votre marge et voir l'effet sur la mensualité et le coût total.