כמה בנקים, החלטה אחת
המשכנתאות בישראל ניתנות בעיקר על ידי מספר בנקים: מזרחי-טפחות, לאומי, הפועלים, דיסקונט, הבינלאומי, מרכנתיל ובנק ירושלים. כל בנק מתמחר את ההצעה שלו, והמחירים שונים בין בנקים ובין לווים. השאלה המועילה היא לא איזה בנק הכי טוב באופן כללי, אלא מי נותן לכם את ההצעה הטובה ביותר לפרופיל שלכם היום.
מה נתוני בנק ישראל מראים
בנק ישראל מפרסם ריביות משכנתא ממוצעות לפי בנק. בתרגום למרווח מול הפריים, הממוצעים במסלול הפריים באוגוסט 2026 היו:
- לאומי: פריים פחות כ-0.73, הפועלים: פריים פחות כ-0.70, מזרחי-טפחות: פריים פחות כ-0.67, דיסקונט: פריים פחות כ-0.65
- הבינלאומי: פריים פחות כ-1.07, מרכנתיל: פריים פחות כ-0.54
- בנק ירושלים: פריים פלוס כ-0.84
- ממוצע המערכת הבנקאית: פריים פחות כ-0.71
אלה ממוצעים של כל הלווים באותו חודש, לא הצעות. ההבדלים בין הבנקים הגדולים קטנים; הפרופיל שלכם והתחרות שאתם יוצרים חשובים יותר.
מה קובע את המחיר שלכם
- שיעור המימון: ככל שההלוואה קטנה יותר ביחס לנכס, הסיכון של הבנק נמוך יותר.
- שיעור ההחזר מההכנסה: הוראה 329 אוסרת החזר מעל 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנק נדרש להקצות יותר הון, ולכן בדרך כלל מסרב או גובה יותר.
- יציבות ההכנסה ותיעודה, היסטוריית האשראי וההתחייבויות הקיימות.
- גודל ההלוואה, התקופה והתמהיל כולו: בנק יכול לתת הנחה עמוקה יותר במסלול אחד ולהרוויח יותר באחר.
- הקשר שלכם עם הבנק וההצעות המתחרות שאתם מביאים.
צעד אחר צעד: לגרום לבנקים להתחרות
- קבלו אישור עקרוני (אישור מקדמי עם הריביות המוצעות) משניים או שלושה בנקים לפחות.
- השוו הצעות מסלול אחר מסלול, עם אותו תמהיל ואותם תנאים: ריבית ממוצעת אחת מסתירה את ההבדלים.
- הציגו את ההצעה הטובה ביותר לבנקים האחרים ובקשו שישפרו אותה.
- נהלו משא ומתן גם על העמלות, כמו עמלת פתיחת תיק, ולא רק על הריביות.
- הסתכלו על העלות הכוללת ועל ההחזר בתרחישי ריבית ומדד, ולא רק על ההחזר החודשי הראשון.
החלפת מרווח בין מסלולים
מכיוון שהבנקים מתמחרים את התמהיל כולו, לפעמים אפשר לוותר על חלק מההנחה בפריים תמורת ריבית קבועה נמוכה יותר, או להפך. ריבית נמוכה יותר במסלול קבוע שתחזיקו 20 שנה שווה בדרך כלל יותר מאותה הפחתה במסלול פריים שאפשר למחזר בהמשך בלי עמלת היוון. בדקו את ההחלפה עם המספרים שלכם בסימולטור.
עם יועץ או בלעדיו
יועץ משכנתאות עצמאי יכול לנהל עבורכם את המכרז בין הבנקים; היועץ של הבנק עובד בשביל הבנק. בכל מקרה, התחרות היא מה שמזיז את המחיר, ואף יועץ לא יכול להבטיח הנחה מסוימת.