אקדמיית המשכנתא
שלוט בשוק המשכנתאות הישראלי. למד על סוגי מסלולי הלוואה שונים, הבן תקנות וקבל החלטות מושכלות על התמהיל (תמהיל) שלך.
תוכן עניינים
סימולטורמאמרים מומלצים
איך בונים תמהיל משכנתא
מקסימום 66% פריים
לא יותר משני שלישים מהמשכנתא שלך יכולים להיות במסלולים קשורים לפריים.
מינימום 33% קבוע
לפחות שליש חייב להיות במסלולי ריבית קבועה (קלאץ או קץ).
מקסימום 75% LTV
עבור מגורים ראשיים, אתה יכול ללוות עד 75% משווי הנכס.
מקסימום 40% PTI
תשלום חודשי לא יכול לעלות על 40% מההכנסה הנטו שלך.
שמרני
יציבות מקסימלית, עלות גבוהה יותר
מאוזן
שילוב של יציבות וגמישות
אגרסיבי
תשלומים ראשוניים נמוכים יותר, סיכון גבוה יותר
מיוחד לעולה
ממקסם יתרונות זכאות
מה זה מדד?
מדד הוא המונח העברי למדד המחירים לצרכן (CPI). כאשר הלוואה "צמודה למדד", קרן ההלוואה שלך מתאימה חודשית בהתאם לשינויים במדד. אם האינפלציה היא 3%, החוב הנותר שלך גדל ב-3%.
התמורה
הלוואות צמודות למדד מציעות ריביות ראשוניות נמוכות יותר כי סיכון האינפלציה של הבנק מועבר אליך. בתקופות של אינפלציה נמוכה, זה חוסך כסף. בתקופות של אינפלציה גבוהה (כמו 2022-2023), התשלומים שלך יכולים לעלות משמעותית.
דוגמה ויזואלית
הלוואה של ₪500,000 אחרי 5 שנים:
* דוגמה מפושטת. ההשפעה בפועל תלויה בלוח תשלומים.
המלצה: אם אתה נמנע מסיכון או עם הכנסה קבועה, העדף מסלולים לא צמודים (קלאץ) גם אם הריביות גבוהות יותר.
Find Your Fit
כמה יציבה ההכנסה שלך?
סוגי מסלולי הלוואה
ריבית משתנה הקשורה לריבית הפריים של בנק ישראל
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- אין קנס פירעון מוקדם
- מרוויח מירידות ריבית
- כרגע מציע ריביות תחרותיות
חסרונות
- התשלום יכול לעלות משמעותית
- קשה לתקצב לטווח ארוך
- מוגבל ל-66% מההלוואה הכוללת
⚖️ הגבלה רגולטורית: מקסימום 66% מהמשכנתא
ריבית קבועה, לא צמודה - התשלום שלך נשאר קבוע
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- צפיות תשלום מלאה
- מוגן מעליות ריבית
- מוגן מאינפלציה
חסרונות
- ריבית ראשונית גבוהה יותר
- קנס פירעון מוקדם חל
- לא יכול להרוויח מירידות ריבית
ריבית קבועה, צמודה למדד - ריבית יציבה אבל הקרן מתאימה לאינפלציה
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריבית ראשונית נמוכה יותר מקלאץ
- הריבית נשארת קבועה
- טוב כאשר האינפלציה נמוכה
חסרונות
- הקרן גדלה עם האינפלציה
- התשלום החודשי יכול לעלות
- קנס פירעון מוקדם
ריבית משתנה, צמודה למדד - חשיפה כפולה לשינויי שוק
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריביות ראשוניות נמוכות ביותר
- טוב בתקופות דפלציה
- יכול להיות מאוד זול לטווח קצר
חסרונות
- חשיפה כפולה לשוק
- גם הריבית וגם הקרן יכולים לעלות
- קשה מאוד לחזות תשלומים
הלוואה מסובסדת על ידי הממשלה לזכאים (עולים, קונים ראשונים)
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריביות נמוכות מסובסדות
- גיבוי ממשלתי
- זמין לקבוצות זכאות
חסרונות
- זכאות מוגבלת
- קרן צמודה למדד
- מגבלות סכום חלות
ריבית משתנה, לא צמודה, מתאימה כל 18 חודשים בהתבסס על אגרות חוב ממשלתיות
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- יציב יותר מפריים
- הריבית מתאימה כל 18 חודשים
- קרן לא צמודה
חסרונות
- הריבית יכולה לעלות בהתאמה
- קנס פירעון מוקדם
- פחות צפוי מקבוע
ריבית משתנה, לא צמודה, מתאימה כל 3 שנים בהתבסס על אגרות חוב ממשלתיות
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריבית נעולה ל-3 שנים
- יציב יותר מפריים
- קרן לא צמודה
חסרונות
- הריבית יכולה לעלות בהתאמה
- קנס פירעון מוקדם
- פחות צפוי מקבוע
ריבית משתנה, צמודה למדד, מתאימה כל 3 שנים בהתבסס על אגרות חוב ממשלתיות
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריבית ראשונית נמוכה יותר
- ריבית נעולה ל-3 שנים
- יציב יותר מפריים
חסרונות
- הקרן גדלה עם האינפלציה
- הריבית יכולה לעלות בהתאמה
- קנס פירעון מוקדם
ריבית משתנה, לא צמודה, מתאימה כל 5 שנים בהתבסס על אגרות חוב ממשלתיות
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריבית נעולה ל-5 שנים
- תקופות תשלום מאוד יציבות
- קרן לא צמודה
חסרונות
- הריבית יכולה לעלות בהתאמה
- קנס פירעון מוקדם
- פחות צפוי מקבוע לחלוטין
ריבית משתנה, צמודה למדד, מתאימה כל 5 שנים בהתבסס על אגרות חוב ממשלתיות
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריבית ראשונית נמוכה יותר
- ריבית נעולה ל-5 שנים
- יציב יותר מפריים
חסרונות
- הקרן גדלה עם האינפלציה
- הריבית יכולה לעלות בהתאמה
- קנס פירעון מוקדם
ריבית משתנה, לא צמודה, מתאימה כל 10 שנים בהתבסס על אגרות חוב ממשלתיות
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריבית נעולה ל-10 שנים
- צפיות כמעט קבועה
- קרן לא צמודה
חסרונות
- הריבית יכולה לעלות בהתאמה
- קנס פירעון מוקדם
- תקופת התחייבות מאוד ארוכה
ריבית משתנה, צמודה למדד, מתאימה כל 10 שנים בהתבסס על אגרות חוב ממשלתיות
סיכון תנודתיות
סיכון אינפלציה
יתרונות
- ריבית נעולה ל-10 שנים
- ריבית ראשונית נמוכה יותר
- תקופות ריבית מאוד יציבות
חסרונות
- הקרן גדלה עם האינפלציה
- הריבית יכולה לעלות בהתאמה
- קנס פירעון מוקדם
Track Comparison Matrix
| סוג מסלול | סיכון תנודתיות | סיכון אינפלציה | ריבית קבועה | צמוד למדד | תקופת התאמה | קנס יציאה | מקס % | מגמה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
📈 פריים פריים | סיכון גבוה | סיכון נמוך | רציף | 66% | — | |||
🔒 קלאץ קל"צ | סיכון נמוך | סיכון נמוך | לא רלוונטי | 100% | — | |||
📊 קץ ק"צ | סיכון נמוך | סיכון גבוה | לא רלוונטי | 100% | — | |||
🎲 מץ מ"צ | סיכון גבוה | סיכון גבוה | 5 שנים | 100% | — | |||
🏛️ זכאות זכאות | סיכון נמוך | סיכון בינוני | לא רלוונטי | 100% | — | |||
🔄 אג"ח 18 חודשים משתנה לא צמודה כל 18 חודשים | סיכון בינוני | סיכון נמוך | 18 חודשים | 100% | — | |||
⏱️ אג"ח 3 שנים משתנה לא צמודה כל 3 שנים | סיכון בינוני | סיכון נמוך | 3 שנים | 100% | — | |||
📉 אג"ח 3 שנים צמודה משתנה צמודה כל 3 שנים | סיכון בינוני | סיכון גבוה | 3 שנים | 100% | — | |||
📅 אג"ח 5 שנים משתנה לא צמודה כל 5 שנים | סיכון נמוך | סיכון נמוך | 5 שנים | 100% | — | |||
📊 אג"ח 5 שנים צמודה משתנה צמודה כל 5 שנים | סיכון בינוני | סיכון גבוה | 5 שנים | 100% | — | |||
🗓️ אג"ח 10 שנים משתנה לא צמודה כל 10 שנים | סיכון נמוך | סיכון נמוך | 10 שנים | 100% | — | |||
📈 אג"ח 10 שנים צמודה משתנה צמודה כל 10 שנים | סיכון נמוך | סיכון גבוה | 10 שנים | 100% | — |
מגמות ריבית לאורך זמן
Glossary
דוגמאות ויזואליות
לחץ על מונחים כדי לראות הסברים מפורטים ודוגמאות.
שאלות נפוצות
מהו תמהיל משכנתא (תמהיל)?
תמהיל משכנתא הוא שילוב של מסלולי משכנתא שונים (פריים, קלץ, קצב וכו') שביחד מהווים את ההלוואה הכוללת שלך לפי תקנות בנק ישראל.
מהו אחוז הפריים המקסימלי המותר?
תקנות בנק ישראל מגבילות משכנתאות מבוססות פריים למקסימום של 66% מסכום ההלוואה הכולל.
מהו אחוז הריבית הקבועה המינימלי הנדרש?
לפחות 33% מהמשכנתא שלך חייב להיות במסלולי ריבית קבועה (קלץ או קצב) לפי תקנות בנק ישראל.