מהו המדד
מדד המחירים לצרכן מתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מסלולי משכנתא רבים בישראל צמודים למדד. במסלולים האלה האינפלציה לא משפיעה רק על הריבית בעתיד: היא משנה את הסכום שאתם חייבים.
איך עובדת ההצמדה
במסלול צמוד, יתרת הקרן מתעדכנת לפי המדד. אם המדד עולה ב-0.3% בחודש, היתרה עולה ב-0.3%, וההחזר הבא מחושב על היתרה הגבוהה יותר. הריבית עצמה יכולה להיות קבועה (ק"צ) או משתנה (מ"צ ומסלולי המשתנה הצמודים); בשני המקרים היתרה צמודה למדד.
בצורה מפושטת, בכל חודש: יתרה חדשה = יתרה קודמת × (1 + האינפלציה החודשית) + ריבית − החזר.
למה היתרה יכולה לגדול בזמן שאתם משלמים
האינפלציה חלה על כל החוב, ואילו בשנים הראשונות כל החזר מחזיר רק חלק קטן ממנו. דוגמה: אתם חייבים ₪1,000,000 והמדד עולה ב-0.5% בחודש אחד, כך שהחוב גדל ב-₪5,000. אם ההחזר שלכם ₪4,500 ומתוכו כ-₪2,500 ריבית, רק ₪2,000 מחזירים קרן, ובסוף החודש אתם חייבים יותר מבתחילתו. זה מה שמכונה לעיתים "פה התנין": בשנים הראשונות היתרה עומדת במקום או עולה במקום לרדת.
דוגמה מחושבת (הנחות, לא תחזית): ₪1,000,000 ל-30 שנה בריבית קבועה של 3% בתוספת הצמדה למדד, עם אינפלציה של 3% בכל שנה. ההחזר הראשון הוא כ-₪4,216. בשנה העשירית הוא כ-₪5,666, כי ההחזר עולה עם המדד. היתרה מגיעה לשיא של כ-₪1,033,000 וחוזרת אל מתחת ל-₪1,000,000 רק אחרי כ-12 שנה. עם אינפלציה של 2% במקום זאת, היתרה יורדת כבר מהחודשים הראשונים. הבדל קטן באינפלציה משנה את התמונה מאוד.
מה האינפלציה עושה להחזר החודשי
במסלול צמוד, ההחזר זז בערך אחד לאחד עם המדד: כל 1% של אינפלציה מצטברת מוסיף כ-1% גם ליתרה וגם להחזר החודשי. בדקו אם ההכנסה שלכם עולה עם המחירים. אם לא, המסלול הצמוד יתפוס חלק הולך וגדל ממנה.
למה מחשבונים שמתעלמים מהמדד מטעים
מחשבון שמציג החזר קבוע אחד להלוואה צמודה מציג פחות ממה שתשלמו בפועל בכל פעם שהאינפלציה חיובית. השוואה הוגנת יותר מריצה כל מסלול בכמה תרחישי אינפלציה, למשל 1%, 2% ו-4% בשנה, ובודקת גם את ההחזר החודשי וגם את הסכום הכולל שיוחזר.
מסלולים צמודים מתחילים בדרך כלל בריבית נמוכה יותר מאשר מסלולים לא צמודים, ולכן ההחזר הראשון נמוך יותר וקל יותר לעבור את בדיקת שיעור ההחזר מההכנסה של הבנק. המחיר הוא שחלק מסיכון האינפלציה עובר מהבנק אליכם.
שאלות שכדאי לשאול לפני שבוחרים מסלולים צמודים
- האם התקציב שלי יכול לספוג החזר שעולה עם המחירים במשך 20 עד 30 שנה?
- האם ההכנסה שלי עולה עם האינפלציה?
- האם אני מתכנן לפרוע מוקדם? במסלולים קבועים צמודים עשויה לחול עמלת פירעון מוקדם, ועמלת "מדד ממוצע" נוספת חלה אם פורעים בין ה-1 ל-15 בחודש.
- איזה חלק מהתמהיל שלי צמוד למדד? מסלולים לא צמודים (קל"צ, פריים, משתנה לא צמודה) מקטינים את החשיפה.
נסו בסימולטור
בסימולטור של Ribit אפשר לקבוע תרחיש אינפלציה משלכם ולראות איך ההחזר והעלות הכוללת של כל מסלול צמוד משתנים לאורך זמן. התוצאות הן הערכות לפי ההנחות שבחרתם, לא תחזית.