הפריים הוא לא ריבית בנק ישראל
הפריים הוא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז. התוספת של 1.5 היא מוסכמה של הבנקים בישראל, לא מספר שנקבע בחוק. כשבנק ישראל משנה את הריבית, הפריים משתנה באותו שיעור מהיום שבו הריבית החדשה נכנסת לתוקף.
נכון ל-20 באוקטובר 2026, ריבית בנק ישראל היא 3.25% (מאז 3 בספטמבר 2026), ולכן הפריים עומד על 4.75%. בנק ישראל הוריד את הריבית ארבע פעמים ב-2026: ל-4.00% בינואר, ל-3.75% במאי, ל-3.50% ביולי ול-3.25% בספטמבר. הסימולטור קורא את הריבית העדכנית מבנק ישראל מדי יום.
מסלול הפריים שלכם: פריים פלוס או מינוס המרווח
הריבית במסלול פריים היא הפריים פלוס או מינוס מרווח אישי שנקבע בהסכם ההלוואה. המרווח בדרך כלל שלילי (הנחה), אבל הוא יכול להיות גם חיובי. הריביות הממוצעות במסלול הפריים במשכנתאות חדשות באוגוסט 2026, מתורגמות מנתוני בנק ישראל למרווח מול הפריים:
- המערכת הבנקאית: פריים פחות כ-0.71
- לאומי: פריים פחות כ-0.73, הפועלים: פריים פחות כ-0.70, מזרחי-טפחות: פריים פחות כ-0.67, דיסקונט: פריים פחות כ-0.65
- הבינלאומי: פריים פחות כ-1.07 (ההנחה הממוצעת העמוקה ביותר), מרכנתיל: פריים פחות כ-0.54
- בנק ירושלים: פריים פלוס כ-0.84 (מעל הפריים)
אלה ממוצעים של כל הלווים באותו חודש, לא הצעות. המרווח שלכם תלוי בשיעור המימון, בשיעור ההחזר מההכנסה, ביציבות ההכנסה, בגודל ההלוואה, בשאר התמהיל ובהצעות המתחרות שתביאו.
למה הבנקים מלווים מתחת לפריים שלהם
- הפריים הוא ריבית ייחוס, לא עלות הכסף של הבנק. בפריים פחות 0.71, משכנתא עדיין מניבה כ-0.8 נקודה מעל ריבית בנק ישראל.
- המשכנתא מובטחת בדירה ומוגבלת ל-75% משוויה, ולכן ההפסדים של הבנק נמוכים.
- מסלול פריים אפשר לפרוע מוקדם בלי עמלת היוון, כך שלווים יכולים להעביר אותו לבנק אחר בקלות, והבנקים מתחרים עליו.
קבועה לא צמודה (קל"צ)
בקל"צ הריבית וההחזר נשארים זהים לאורך כל התקופה. על הוודאות הזו משלמים: הריבית לרוב גבוהה מהריבית ההתחלתית בפריים או במסלולים הצמודים, ופירעון מוקדם עלול לעלות עמלת היוון אם ריביות השוק ירדו מאז שלקחתם את ההלוואה.
איך שינויי ריבית מגיעים לכל מסלול
כשבנק ישראל מוריד או מעלה את הריבית, ההחזר במסלול הפריים משתנה זמן קצר אחר כך. ההחזר בקל"צ לא משתנה לעולם. מסלולים שמתעדכנים כל שנה עד 10 שנים (משתנה כל X שנים) משתנים רק במועדי השינוי, לפי תשואות אג"ח ממשלתיות בתוספת המרווח של הבנק.
הכלל שמעצב כל תמהיל
לפי הוראה 329 של בנק ישראל, כל החלקים בריבית משתנה יחד (פריים, מ"צ וכל מסלול שמתעדכן כל שנה עד 10 שנים) לא יעלו על 66.66% מההלוואה. לכן לפחות 33.34% חייבים להיות בריבית קבועה לכל התקופה: קל"צ, ק"צ או משכנתא לזכאים. מאז 27 בדצמבר 2020 אין מגבלה נפרדת על הפריים. מ-1 באוקטובר 2026 המגבלה חלה על כל האשראי מאותו בנק המובטח באותו נכס, ולא רק על ההלוואה החדשה.
בניית תמהיל
אין תמהיל אחד שהוא הטוב ביותר לכולם. דרך מקובלת לחשוב על זה:
- פריים בשביל גמישות: הוא נהנה מהורדות ריבית ואפשר לפרוע אותו מוקדם בלי עמלת היוון, אבל ההחזר עולה כשהריבית עולה.
- קל"צ בשביל ודאות: החזר שלא משתנה לעולם, במחיר גבוה יותר.
- מסלול משתנה (למשל כל 5 שנים) כדרך ביניים: יציב בין מועדי השינוי, אבל נחשב משתנה.
- שמרו על החלקים המשתנים (פריים, מ"צ ומסלולי המשתנה) עד 66.66% בסך הכול.
לפני שבוחרים, בדקו מה קורה אם הפריים עולה ב-2 או 3 נקודות והאם התקציב עדיין מחזיק. בסימולטור אפשר לשנות את הפריים ואת המרווח שלכם ולראות את ההשפעה על ההחזר ועל העלות הכוללת.