Фиксированная или плавающая ставка в Израиле: правило 66,66 %

Фиксированные и плавающие треки ипотеки в Израиле

Фиксированные треки (Калац, Кац, Закаут) сохраняют ставку весь срок; плавающие (Прайм, Мац, треки с пересмотром раз в 1–10 лет) могут её менять. Банк Израиля требует не более двух третей плавающих, то есть не менее трети фиксированных.

Критерий	Фиксированные треки (Калац, Кац, Закаут)	Плавающие треки (Прайм, Мац, треки с пересмотром)
Поведение ставки	Задаётся при подписании и не меняется до последнего платежа	Прайм следует за каждым решением Банка Израиля; треки с пересмотром меняются только в даты пересмотра (раз в 1–10 лет) по доходности гособлигаций плюс маржа банка
Предсказуемость платежа	Платёж по Калацу не меняется; в Кац и Закаут остаток, а значит и платёж, следует за Мадад	Может расти и снижаться вслед за ставками; ориентируйтесь на платёж после роста, а не на первый
Типичная стартовая ставка	Обычно выше, чем у плавающих треков; см. страницу актуальных ставок	Обычно ниже на старте; см. страницу актуальных ставок
Комиссия за досрочное погашение	Комиссия за капитализацию по Калацу и Кацу, если средние ставки упали; по ссуде Закаут её нет	По Прайму нет; по треку с пересмотром при погашении в дату пересмотра только небольшая операционная комиссия
Главный риск	Переплата, если ставки упадут, и комиссия за выход	Скачок платежа при росте ставок (а по Мацу ещё и инфляция)
Лимит Директивы 329	Не менее 33,34 % ссуды должно быть фиксированным	Не более 66,66 % суммарно: Прайм, Мац и каждый трек с пересмотром вместе
Лучше подходит	Тесный бюджет, долгий горизонт, заёмщики, которым нужна определённость	Заёмщики с запасом по доходу, планом досрочного погашения или ожиданием снижения ставок

Критерий

Фиксированные треки (Калац, Кац, Закаут)

Плавающие треки (Прайм, Мац, треки с пересмотром)

Поведение ставки

Задаётся при подписании и не меняется до последнего платежа

Прайм следует за каждым решением Банка Израиля; треки с пересмотром меняются только в даты пересмотра (раз в 1–10 лет) по доходности гособлигаций плюс маржа банка

Предсказуемость платежа

Платёж по Калацу не меняется; в Кац и Закаут остаток, а значит и платёж, следует за Мадад

Может расти и снижаться вслед за ставками; ориентируйтесь на платёж после роста, а не на первый

Типичная стартовая ставка

Обычно выше, чем у плавающих треков; см. страницу актуальных ставок

Обычно ниже на старте; см. страницу актуальных ставок

Комиссия за досрочное погашение

Комиссия за капитализацию по Калацу и Кацу, если средние ставки упали; по ссуде Закаут её нет

По Прайму нет; по треку с пересмотром при погашении в дату пересмотра только небольшая операционная комиссия

Главный риск

Переплата, если ставки упадут, и комиссия за выход

Скачок платежа при росте ставок (а по Мацу ещё и инфляция)

Лимит Директивы 329

Не менее 33,34 % ссуды должно быть фиксированным

Не более 66,66 % суммарно: Прайм, Мац и каждый трек с пересмотром вместе

Лучше подходит

Тесный бюджет, долгий горизонт, заёмщики, которым нужна определённость

Заёмщики с запасом по доходу, планом досрочного погашения или ожиданием снижения ставок

Что выбрать?

Берите больше фикса, если в бюджете мало запаса на рост платежа или вам важна определённость. Берите больше плавающих, если есть запас по доходу, вы ждёте снижения ставок или планируете досрочное погашение или рефинансирование. В рамках правил пропорция ваша, лишь бы не менее 33,34 % было фиксированным.

Что считается фиксированным, а что плавающим

Директива 329 считает трек плавающим, если его процентная ставка может измениться в течение ссуды. Плавающие: Прайм, Мац (плавающий и индексируемый) и каждый трек с пересмотром, будь то раз в 1, 2,5, 5 или 10 лет. Трек, фиксированный на пять лет, по директиве всё равно плавающий.

Фиксированные: Калац, Кац и государственная ссуда Закаут. Индексация не делает фиксированную ставку плавающей: Кац фиксированный, хотя его остаток следует за Мадад.

Законная пропорция

Все плавающие части вместе не могут превышать 66,66 % ссуды. При ссуде 1 200 000 ₪ плавающими могут быть не более 799 920 ₪, то есть не менее 400 080 ₪ должно быть фиксированными. Три равные части по 400 000 ₪ в Калац, Прайм и Мац превышают лимит на 80 ₪, потому что доля плавающих составляет 66,67 %.

С 1 октября 2026 года проверка охватывает все жилищные кредиты одного банка под залог одной и той же недвижимости, а не только новую ссуду.

Как выбрать пропорцию

Проверяйте платёж, а не первый месяц. Спросите, что будет, если Прайм вырастет на 2–3 пункта, а для треков с пересмотром и индексируемых — каким будет платёж после первого пересмотра и при инфляции 4 %. Банки редко одобряют платёж выше 40 % располагаемого дохода, так что оставляйте запас.

Распространённый подход: взять только ту фиксированную долю, которая нужна для спокойствия (законный минимум — треть), а остальное оставить в Прайме или в треке с пересмотром, из которого можно дёшево выйти. Симулятор показывает платёж и полную стоимость каждого микса при нескольких сценариях ставок.

Частые вопросы

Какая минимальная фиксированная доля в израильской ипотеке?

33,34 % ссуды. Директива 329 допускает не более 66,66 % в плавающих треках, так что остальное должно быть Калацем, Кацем или государственной ссудой Закаут.

Трек с пересмотром раз в 5 лет фиксированный или плавающий?

Плавающий. Хотя между пересмотрами ставка фиксирована, она может измениться в течение ссуды, поэтому такой трек входит в лимит 66,66 % вместе с Праймом и Мацем.

Кац — фиксированный трек, хотя его платёж растёт?

Да. Процентная ставка по Кацу не меняется, поэтому он считается фиксированным для лимита Банка Израиля. Платёж всё равно растёт вместе с Мадад, потому что остаток индексируется.

Можно ли погасить плавающий трек без комиссии?

В основном да. По Прайму нет комиссии за капитализацию, а трек с пересмотром, погашенный в дату пересмотра, облагается только операционной комиссией (до 60 ₪). Уведомите банк не менее чем за 10 дней, чтобы избежать комиссии 0,1 % за короткое уведомление.