Глоссарий израильской ипотеки

Машканта (ипотека)

משכנתא

Машканта — израильская ипотека: банковская ссуда под залог недвижимости, обычно разделённая на несколько треков (компонентов). Банк может выдать до 75 % цены единственного жилья, максимум на 30 лет.

Тамхил (состав ипотеки)

תמהיל

Тамхил — состав треков, из которых складывается ваша ипотека. По правилу Банка Израиля не более 66,66 % ссуды может быть по переменной ставке, то есть не менее 33,34 % — по фиксированной (Калац, Кац или ссуда Закаут).

Рибит (процентная ставка)

ריבית

Рибит — процентная ставка по ссуде. В израильской ипотеке она задаётся для каждого трека: фиксированная на весь срок или переменная с периодическим пересмотром. Указывается в год и не зависит от индексации к Мададу.

Керен (основной долг)

קרן

Керен — основной долг: сумма, которую вы реально заняли, до процентов и индексации. Каждый ежемесячный платёж гасит часть керена и платит проценты, причём в начале срока большая его часть — это проценты.

Хон ацми (собственные средства)

הון עצמי

Хон ацми — ваши собственные деньги в покупке. Банк может выдать не более 75 % цены единственного жилья (70 % заменяющего, 50 % инвестиционного или для нерезидента), поэтому нужно минимум 25 % цены своими, плюс налоги и расходы.

Прайм (ставка Банка Израиля + 1,5 %)

פריים

Прайм — это ставка Банка Израиля плюс 1,5 процентного пункта, по рыночной договорённости. Трек Прайм платит Прайм плюс или минус маржа вашего банка, и платёж меняется при каждом изменении ставки Банка Израиля.

Калац (фиксированная неиндексируемая ставка)

קל"צ

Калац (квуа ло цмуда) — трек с фиксированной неиндексируемой ставкой: ставка и ежемесячный платёж остаются неизменными весь срок, без зависимости от ставки Банка Израиля и от инфляции.

Кац (фиксированная ставка, привязанная к Мададу)

קבועה צמודה

Кац (квуа цмуда) — трек с фиксированной ставкой, привязанный к Мададу: процент не меняется, но остаток, а с ним и платёж, растут вместе с инфляцией. Для правила 66,66 % считается фиксированным.

Мац (переменная ставка, привязанная к Мададу)

משתנה צמודה

Мац (миштане цмуда) — трек с переменной ставкой, привязанный к Мададу: ставка пересматривается раз в несколько лет по доходности гособлигаций, а остаток следует за инфляцией, так что вы несёте оба риска.

Мадад (индекс потребительских цен)

מדד

Мадад — индекс потребительских цен Израиля, который ежемесячно, обычно 15-го числа, публикует Центральное статистическое бюро. В индексируемых треках ипотеки остаток движется вместе с ним, поэтому инфляция увеличивает ваш долг.

Закаут (государственная льготная ссуда)

זכאות

Закаут — государственная ссуда Министерства строительства и жилья для тех, кто имеет право по баллам, включая оле в течение 15 лет с момента получения статуса. Ставка фиксированная, привязана к индексу и не выше 3 %.

Ишур экрони (предварительное одобрение)

אישור עקרוני

Ишур экрони (предварительное одобрение) — письменное предложение банка по ипотеке со ставкой каждого трека, которое выдаётся до подписания чего-либо и бесплатно. Банк обязан ответить в течение 5 рабочих дней и сохранять условия не менее 24 дней.

LTV (доля финансирования, шиур мимун)

שיעור מימון

LTV (loan-to-value, шиур мимун) — ссуда, делённая на стоимость недвижимости. Директива 329 ограничивает её 75 % для единственного жилья, 70 % для заменяющего и 50 % для инвестиционной недвижимости или нерезидента.

PTI (доля платежа в доходе, шиур хазер мехахнаса)

שיעור החזר מהכנסה

PTI — ежемесячный платёж по ипотеке, делённый на располагаемый доход. Директива 329 запрещает ссуды выше 50 %, а выше 40 % банк должен держать больше капитала под ссуду, поэтому обычно отказывает или берёт дороже.

Шпицер (аннуитетный график, равные платежи)

לוח שפיצר

Шпицер — стандартный израильский график погашения: равные ежемесячные платежи на весь срок (в фиксированном неиндексируемом треке), в которых вначале в основном проценты, а по мере «старения» ссуды всё больше основного долга.

Керен шава (равные доли основного долга)

קרן שווה

Керен шава гасит каждый месяц одну и ту же сумму основного долга плюс проценты на уменьшающийся остаток, поэтому первый платёж самый большой, а затем платежи снижаются. Процентов выходит меньше, чем при Шпицере.

Грейс (отсрочка погашения)

גרייס

Ссуда с грейсом откладывает погашение на начальный период. Частичный грейс откладывает только основной долг (вы платите проценты), полный — основной долг и проценты. Затем ссуда гасится по графику Шпицер.

Комиссия за досрочное погашение (амлат пиръон мукдам)

עמלת פירעון מוקדם

Комиссия за досрочное погашение — это то, что банк вправе взять, когда вы досрочно гасите жилищную ссуду. Её основная часть, комиссия за капитализацию, применяется, только если сегодняшняя средняя ставка ниже и ставки вашей ссуды, и средней ставки на день её получения. По Прайму и ссуде Закаут её нет.

Мичзур (рефинансирование)

מחזור

Мичзур — рефинансирование: погашение всей ипотеки или её части новой ссудой в том же банке или в другом. Он выгоден, когда новая ставка заметно ниже старой даже с учётом комиссии за досрочное погашение.

Шамай (оценщик недвижимости)

שמאי

Шамай — сертифицированный оценщик, который оценивает недвижимость для банка. Банк может взять с вас фактические расходы или свой прейскурантный тариф, что меньше, обязан выдать вам отчёт, а свежую оценку можно использовать повторно в течение 90 дней.

Битуах хаим (страхование жизни по ипотеке)

ביטוח חיים

Битуах хаим (страхование жизни) по ипотеке выплачивает долг банку в случае смерти заёмщика. Банк может потребовать его в пределах суммы ссуды, только если он неотзывный выгодоприобретатель, и вы можете купить его не в банке.

Битуах мивне (страхование строения по ипотеке)

ביטוח מבנה

Битуах мивне (страхование имущества) покрывает строение заложенного жилья. Банк может потребовать его, будучи неотзывным выгодоприобретателем, но не более скорректированного остатка ссуды, и вы можете купить его не в банке.

Ришум машканта (регистрация ипотеки)

רישום משכנתא

Ришум машканта — регистрация ипотеки банка на недвижимость в земельном реестре (Табу), которая даёт банку зарегистрированное право требования. Банк обычно требует её, или предупредительную запись, прежде чем выдать ссуду.

Табу (земельный реестр)

טאבו

Табу — земельный реестр Израиля, официальная запись о том, кто владеет недвижимостью, и о залогах, ипотеках, предупредительных записях и судебных приказах в отношении неё. Выписка из Табу показывает залог банка и любые претензии к объекту.

Мас рехиша (налог на покупку)

מס רכישה

Мас рехиша — налог на покупку, который покупатель платит Налоговому управлению Израиля по ступеням. В 2026 году единственное жильё резидента облагается по 0 % до ₪1 978 745; оле, покупающий единственное жильё в течение 7 лет, платит 0 % до ₪1 978 745, затем 0,5 % до ₪6 055 070.