Сопоставим ли израильский лимит платежа 50 % с французской долей платежей 35 %?

Напрямую нет. Израиль считает платёж от располагаемого дохода, который уже очищен от налогов и постоянных обязательств, а практический потолок — 40 %. Франция по правилу HCSF считает долю платежей, включая страховку, от дохода. Воспользуйтесь симулятором, чтобы увидеть максимальную ссуду для вашего дохода.

Ограничена ли комиссия за досрочное погашение в Израиле, как во Франции?

Не твёрдым процентом. Комиссия считается по формуле, заданной приказом Банка Израиля. По Прайму и ссуде Закаут комиссии за капитализацию нет, по треку с пересмотром при погашении в дату пересмотра только небольшая операционная комиссия, а комиссия по фиксированным трекам уменьшается на 20 % после 3 лет и на 30 % после 5.

Можно ли получить в Израиле полностью фиксированную ипотеку, как во Франции?

Да. Закон ограничивает лишь плавающую часть 66,66 %, поэтому всю ссуду можно взять в Калаце, Каце или Закауте. Ближе всего к французской ссуде Калац, но его ставка обычно выше, чем у других треков, а досрочное погашение может стоить комиссии.

Учитывается ли мой французский доход при получении израильской ипотеки?

Директива 329 не исключает иностранный доход. Она требует, чтобы доход был регулярным, подтверждённым документами и виден по поступлениям на ваш счёт. Как конкретный банк относится к зарплате из-за границы, в евро или при коротком стаже в Израиле, — его собственная политика, и банки различаются: приносите расчётные листки, договоры, налоговые декларации и выписки.

Сравнения ипотечных вариантов

Израильская ипотека и французский prêt immobilier: главные отличия

Израильская машканта — это микс треков (фикс, Прайм, индексируемые) с законным лимитом на плавающую часть; французский prêt immobilier — обычно одна ссуда под фиксированную ставку, с долей платежей 35 % и сроком до 25 лет по решению HCSF.

Критерий	Израиль (машканта)	Франция (prêt immobilier)
Структура	Микс треков (тамхил), у каждого свой тип ставки, индексация и срок	Обычно одна ссуда под фиксированную ставку; долг домохозяйств почти целиком с фиксированной ставкой
Тип ставки	Не менее 33,34 % фиксированных и не более 66,66 % плавающих (Прайм, Мац, треки с пересмотром); Прайм = ставка Банка Израиля + 1,5 плюс или минус ваша маржа	Фиксированная ставка — норма; плавающие ссуды редки и обычно ограничены потолком (capé)
Индексация по инфляции	Обычна: Кац, Мац и Закаут привязаны к Мадад, поэтому остаток растёт с инфляцией	В стандартном prêt immobilier её нет: платежи не следуют за инфляцией
Лимит по доходу	Платёж не более 50 % располагаемого дохода (жёсткий лимит); выше 40 % банк держит больше капитала, поэтому одобрения редки	Доля платежей не более 35 % дохода, включая страховку (HCSF); банки могут отступать от неё не более чем в 20 % своих квартальных выдач
Максимальный срок	30 лет (Директива 329)	25 лет (HCSF), с допуском отсрочки для нового жилья или ремонта
Доля финансирования (LTV)	Жёсткие лимиты: 75 % единственное жильё, 70 % заменяющее, 50 % инвестиционное или нерезидент; страхование ссуды их не повышает	Нормативного лимита LTV нет; решает банк, обычно ожидает первоначальный взнос (apport)
Комиссия за досрочное погашение	Формула: комиссия за капитализацию по фиксированным трекам, если ставки упали (скидка 20 % после 3 лет, 30 % после 5); нет по Прайму, ссуде Закаут и в даты пересмотра	Ограничена законом: меньшая из сумм — проценты за 6 месяцев на погашаемую сумму и 3 % остатка долга; ничего при продаже из-за смены места работы, вынужденной потери работы или смерти
Страхование	Страхование жизни и недвижимости; банк может требовать его, только если он неотзывный выгодоприобретатель, а оформить можно вне банка (Директива 451)	Страхование заёмщика (assurance emprunteur), входит в долю платежей 35 %
Юридическое оформление	Адвокат проверяет Табу, консультирует по договору и регистрирует залог	Нотариус (notaire) составляет акт и регистрирует залог

Что выбрать?

Если вы приехали из Франции, готовьтесь к платежу, который может двигаться: Прайм и индексируемые треки в Израиле обычны, ссуда под фиксированную ставку вроде французской (Калац) обычно дороже, а комиссия за досрочное погашение считается по формуле, а не по твёрдому потолку. Выбирайте микс по тому, что выдержит ваш бюджет, а не по самому низкому стартовому платежу.

Микс треков вместо одной фиксированной ссуды

Во Франции обычная ссуда имеет одну ставку на весь срок, поэтому платёж известен при подписании. В Израиле банк делит машканту на треки (тамхил), а правило лишь в том, что не более 66,66 % могут быть плавающими. Часть в Прайме следует за каждым решением Банка Израиля, а часть в Каце или Маце растёт вместе с Мадад.

Ближе всего к французской ссуде Калац: фиксированный, без индексации. Его можно взять на всю ссуду, но ставка обычно выше стартовой ставки других треков, а досрочный выход из него может стоить комиссии за капитализацию.

Лимиты, которые определяют, сколько вы можете занять

HCSF устанавливает французскую долю платежей на уровне 35 % дохода, включая страховку, и срок 25 лет. В Израиле иначе: Директива 329 запрещает платёж выше 50 % располагаемого дохода (за вычетом налогов и постоянных обязательств), а выше 40 % банки кредитуют редко. Для семьи с располагаемым доходом 10 000 ₪ в месяц законный максимум платежа — 5 000 ₪, тогда как банки обычно держатся ближе к 4 000 ₪. У двух показателей разная база, поэтому не сравнивайте 35 % и 50 % напрямую.

В Израиле есть и жёсткие лимиты доли финансирования (75 %, 70 % или 50 %), а банк требует, чтобы доход был регулярным, подтверждённым документами и виден по поступлениям на ваш счёт. Как он оценит зарплату, заработанную во Франции или выплачиваемую в евро, — его собственная кредитная политика, так что спрашивайте каждый банк.

Досрочный выход, страхование и оформление

Французский закон ограничивает компенсацию за досрочное погашение меньшей из сумм: проценты за 6 месяцев на погашаемую сумму и 3 % остатка долга. У израильской комиссии твёрдого потолка нет: она зависит от разницы между вашей ставкой и средней ставкой Банка Израиля, оставшегося срока и возраста ссуды. По Прайму и ссуде Закаут комиссии за капитализацию нет.

По страхованию: израильские банки не могут заставить вас купить их полис, вы вправе застраховаться вне банка, если банк указан неотзывным выгодоприобретателем. По оформлению: израильский адвокат выполняет роль нотариуса при проверке Табу (земельного реестра) и регистрации залога, и нанимаете его вы.

Частые вопросы

Сопоставим ли израильский лимит платежа 50 % с французской долей платежей 35 %?: Напрямую нет. Израиль считает платёж от располагаемого дохода, который уже очищен от налогов и постоянных обязательств, а практический потолок — 40 %. Франция по правилу HCSF считает долю платежей, включая страховку, от дохода. Воспользуйтесь симулятором, чтобы увидеть максимальную ссуду для вашего дохода.
Ограничена ли комиссия за досрочное погашение в Израиле, как во Франции?: Не твёрдым процентом. Комиссия считается по формуле, заданной приказом Банка Израиля. По Прайму и ссуде Закаут комиссии за капитализацию нет, по треку с пересмотром при погашении в дату пересмотра только небольшая операционная комиссия, а комиссия по фиксированным трекам уменьшается на 20 % после 3 лет и на 30 % после 5.
Можно ли получить в Израиле полностью фиксированную ипотеку, как во Франции?: Да. Закон ограничивает лишь плавающую часть 66,66 %, поэтому всю ссуду можно взять в Калаце, Каце или Закауте. Ближе всего к французской ссуде Калац, но его ставка обычно выше, чем у других треков, а досрочное погашение может стоить комиссии.
Учитывается ли мой французский доход при получении израильской ипотеки?: Директива 329 не исключает иностранный доход. Она требует, чтобы доход был регулярным, подтверждённым документами и виден по поступлениям на ваш счёт. Как конкретный банк относится к зарплате из-за границы, в евро или при коротком стаже в Израиле, — его собственная политика, и банки различаются: приносите расчётные листки, договоры, налоговые декларации и выписки.

Симулятор Сравнения ипотечных вариантов