Нет 30-летней фиксированной ставки по умолчанию
В США типичный заёмщик берёт одну ссуду под фиксированную ставку на 30 лет. В Израиле банк делит вашу машканту на треки, и по правилу Банка Израиля не более 66,66 % могут быть плавающими, то есть не менее трети должно быть фиксированным. Всю ссуду можно взять в фиксированных треках (Калац, или Кац, если вы принимаете индексацию), но Калац обычно дороже на старте.
Часть в Прайме движется с каждым решением Банка Израиля. Индексируемая часть растёт вместе с Мадад: если вы должны 1 000 000 ₪ и инфляция за год составила 2 %, индекс добавит к остатку около 20 000 ₪. Американские ипотечные остатки так не работают.
Рефинансирование и досрочное погашение
В США штраф за досрочное погашение есть не в каждой ссуде, а где он есть, его ограничивают федеральные правила (2 % погашаемого остатка в первые два года, 1 % в третий, потом ничего). В Израиле комиссия за досрочное погашение считается по формуле, заданной приказом Банка Израиля. По Прайму и ссуде Закаут комиссии за капитализацию нет. По Калацу и Кацу вы платите её, только если сегодняшняя средняя ставка Банка Израиля ниже и вашей ставки, и средней ставки на момент получения ссуды, со скидкой 20 % после 3 лет и 30 % после 5.
Пример: 800 000 ₪ в Калаце под 5,3 % с остатком 18 лет при средней ставке 4,4 %. Комиссия брутто около 63 400 ₪, а если подождать, пока ссуде исполнится 3 года, она снизится на 20 %. Когда новая ставка близка к средней, комиссия съедает большую часть выгоды. Рефинансирование окупается в основном тогда, когда переносимая часть — Прайм или она в дату пересмотра, когда удаётся получить ставку заметно ниже средней или когда вы используете его, чтобы сократить срок.
Доход, первоначальный взнос и Закаут
В Израиле есть жёсткие лимиты, которые большинство американских кредиторов оставляют своей политике: платёж не более 50 % располагаемого дохода, ссуда не более 75 % цены для единственного жилья, 70 % для заменяющего и 50 % для инвестиционной недвижимости или покупателя-нерезидента по определению директивы. Спросите банк, как он вас классифицирует. Граждане и резиденты США должны также ожидать, что банк запросит форму W-9 по FATCA.
Как оле вы можете также претендовать на Закаут, государственную ссуду по праву, в течение 15 лет с момента получения статуса. Это дополнение к вашей ипотеке, а не её замена: фиксированная ставка не выше 3 %, с индексацией, без комиссии за досрочное погашение.