مقارنات القروض السكنية

مسارات الفائدة الثابتة والمتغيرة في القرض السكني الإسرائيلي

المسارات بفائدة ثابتة (Kalatz وKatz وZakaut) تحتفظ بفائدتها طوال القرض؛ والمسارات بفائدة متغيرة (Prime وMatz والمسارات التي تُعاد تسعيرتها كل 1 إلى 10 سنوات) قد تغيّرها. يشترط بنك إسرائيل ألا يزيد المتغير عن الثلثين، أي ثلث ثابت على الأقل.

المعيارمسارات بفائدة ثابتة (Kalatz وKatz وZakaut)مسارات بفائدة متغيرة (Prime وMatz والمسارات الدورية)
سلوك الفائدةتُحدَّد عند التوقيع وتبقى حتى آخر دفعةيتبع Prime كل قرار لبنك إسرائيل؛ والمسارات الدورية لا تتغير إلا في مواعيد إعادة التسعير (كل 1 إلى 10 سنوات)، بحسب عوائد السندات الحكومية زائد هامش البنك
إمكانية توقع الدفعةدفعة Kalatz لا تتغير؛ وفي Katz وZakaut يتبع الرصيد، وبالتالي الدفعة، المددقد ترتفع أو تنخفض عندما تتحرك الفائدة؛ خطّطوا للدفعة بعد الارتفاع لا للدفعة الأولى
فائدة البداية المعتادةعادةً أعلى من المسارات المتغيرة؛ انظروا صفحة الأسعار الحاليةعادةً أقل عند البداية؛ انظروا صفحة الأسعار الحالية
رسوم السداد المبكرعمولة رسملة في Kalatz وKatz إذا انخفض متوسط الفائدة؛ لا شيء في قرض Zakautلا شيء في Prime؛ وفي المسار الدوري رسم تشغيلي صغير فقط إذا سدّدتم في موعد إعادة التسعير
الخطر الرئيسيالدفع الزائد إذا انخفضت الفائدة، ورسوم للخروجصدمة في الدفعة إذا ارتفعت الفائدة (وفي Matz التضخم أيضًا)
حد التوجيه 329يجب أن يكون 33.34% على الأقل من القرض بفائدة ثابتة66.66% على الأكثر في المجموع، بحساب Prime وMatz وكل مسار دوري معًا
الأنسب لـالميزانيات الضيقة، والآفاق الطويلة، والمقترضين الذين يريدون اليقينالمقترضون ذوو الدخل الفائض أو الذين يخططون لسداد مبكر أو يتوقعون انخفاض الفائدة

ماذا تختار؟

مِلْ إلى مزيد من الثابت إذا كانت ميزانيتك لا تحتمل دفعة أعلى أو كنت تقدّر اليقين. ومِلْ إلى مزيد من المتغير إذا كان لديك دخل فائض أو تتوقع انخفاض الفائدة أو تخطط لسداد مبكر أو إعادة تمويل. ضمن القواعد التوزيع بيدك، ما دام 33.34% على الأقل ثابتًا.

ما الذي يُعدّ ثابتًا وما الذي يُعدّ متغيرًا

يعدّ التوجيه 329 المسار متغيرًا إذا كان يمكن أن تتغير فائدته خلال القرض. المتغيرة: Prime وMatz (متغير ومرتبط بالمؤشر) وكل مسار دوري، سواء تغيّرت فائدته كل 1 أو 2.5 أو 5 أو 10 سنوات. والمسار الثابت لخمس سنوات يبقى متغيرًا بحسب التوجيه.

الثابتة: Kalatz وKatz وقرض Zakaut الحكومي. والربط بالمؤشر لا يجعل الفائدة الثابتة متغيرة: Katz ثابت حتى لو تبع رصيده المدد.

التوزيع القانوني

مجموع الأجزاء المتغيرة لا يجوز أن يتجاوز 66.66% من القرض. في قرض بقيمة ₪1,200,000 يجوز أن يكون ₪799,920 على الأكثر متغيرًا، فيجب أن يكون ₪400,080 على الأقل ثابتًا. ثلاثة أجزاء متساوية بـ ₪400,000 في Kalatz وPrime وMatz تتجاوز الحد بـ ₪80 لأن الحصة المتغيرة 66.67%.

ومنذ 1 أكتوبر 2026 يشمل الفحص كل الائتمان السكني من البنك نفسه المضمون بالعقار نفسه، لا القرض الجديد وحده.

كيف تختار توزيعك

اختبروا الدفعة لا الشهر الأول. اسألوا ماذا يحدث إذا ارتفع Prime بنقطتين أو ثلاث، وفي المسارات الدورية والمرتبطة بالمؤشر كيف تبدو الدفعة بعد أول إعادة تسعير ومع تضخم 4%. نادرًا ما توافق البنوك على دفعة تتجاوز 40% من الدخل المتاح، فاتركوا هامشًا.

من الأساليب الشائعة أخذ الحصة الثابتة التي تحتاجونها لراحة البال فقط (الحد الأدنى القانوني الثلث) وترك الباقي في Prime أو في مسار دوري يمكن الخروج منه بكلفة قليلة. ويعرض المحاكي الدفعة والكلفة الكلية لكل مزيج في عدة سيناريوهات للفائدة.

الأسئلة الشائعة

ما الحد الأدنى للحصة الثابتة في القرض السكني الإسرائيلي؟
33.34% من القرض. يسمح التوجيه 329 بما لا يزيد عن 66.66% في مسارات بفائدة متغيرة، ويجب أن يكون الباقي Kalatz أو Katz أو قرض Zakaut الحكومي.
هل المسار الذي يُعاد تسعيره كل 5 سنوات ثابت أم متغير؟
متغير. حتى لو كانت الفائدة ثابتة بين إعادتي التسعير فإنها قد تتغير خلال القرض، ولذلك يُحتسب ضمن حد 66.66% مع Prime وMatz.
هل Katz مسار بفائدة ثابتة مع أن دفعته ترتفع؟
نعم. فائدة Katz لا تتغير أبدًا، فيُحتسب ثابتًا بالنسبة إلى حد بنك إسرائيل. وتظل الدفعة ترتفع مع المدد لأن الرصيد مرتبط بالمؤشر.
هل يمكن سداد مسار متغير دون رسوم؟
إلى حد بعيد، نعم. لا توجد على Prime عمولة رسملة، والمسار الدوري المسدَّد في موعد إعادة التسعير لا تترتب عليه إلا الرسوم التشغيلية (حتى ₪60). أبلغوا البنك قبل 10 أيام على الأقل لتجنب رسم 0.1% عن الإشعار القصير.
المحاكيمقارنات القروض السكنية