مقارنات القروض السكنية

القرض السكني الإسرائيلي والقرض العقاري الفرنسي (prêt immobilier): الفروق الأساسية

القرض السكني الإسرائيلي مزيج من المسارات (ثابت وPrime ومرتبط بالمؤشر) بسقف قانوني للجزء المتغير؛ أما prêt immobilier الفرنسي فهو عادةً قرض واحد بفائدة ثابتة، بنسبة سداد 35% ومدة 25 سنة بحسب قرار HCSF.

المعيارإسرائيل (المشكنتا)فرنسا (prêt immobilier)
البنيةمزيج من المسارات (التمهيل)، لكل منها نوع فائدة وربط ومدة خاصةعادةً قرض واحد بفائدة ثابتة؛ ودَين الأسر ثابت الفائدة تقريبًا بالكامل
نوع الفائدة33.34% ثابتة على الأقل و66.66% متغيرة على الأكثر (Prime وMatz والمسارات الدورية)؛ Prime = فائدة بنك إسرائيل + 1.5 زائد أو ناقص هامشكمالفائدة الثابتة هي القاعدة؛ والقروض بفائدة متغيرة نادرة وغالبًا ما تكون بسقف (capé)
الربط بالمؤشرشائع: Katz وMatz وZakaut مرتبطة بالمدد، فيرتفع الرصيد مع التضخمليس جزءًا من prêt immobilier عادي: الدفعات لا تتبع التضخم
حد الدخلدفعة لا تتجاوز 50% من الدخل المتاح (حد صارم)؛ وفوق 40% يحتفظ البنك برأس مال أكبر، فالموافقات نادرةنسبة سداد لا تتجاوز 35% من الدخل شاملة التأمين (HCSF)؛ ويجوز للبنوك الخروج عنها في 20% على الأكثر من إقراضها الفصلي
أقصى مدة30 سنة (التوجيه 329)25 سنة (HCSF)، مع تسامح في تأجيل السداد للمباني الجديدة أو الأشغال
نسبة التمويل (LTV)حدود صارمة: 75% مسكن وحيد، 70% مسكن بديل، 50% عقار استثماري أو غير مقيم؛ والتأمين على القرض لا يرفعهالا سقف تنظيمي لنسبة التمويل؛ يقرر البنك وينتظر عادةً دفعة أولى (apport)
رسوم السداد المبكرمعادلة: عمولة رسملة في المسارات الثابتة إذا انخفضت الفائدة (خصم 20% بعد 3 سنوات و30% بعد 5)؛ لا شيء في Prime وقرض Zakaut وفي مواعيد إعادة التسعيرمقيّدة بالقانون: الأقل من فائدة 6 أشهر على المبلغ المسدَّد و3% من رأس المال المتبقي؛ ولا شيء بعد بيع ناتج عن تغيير مكان العمل أو فقدان العمل قسرًا أو الوفاة
التأمينتأمين على الحياة وتأمين على المبنى؛ لا يجوز للبنك اشتراطهما إلا إذا كان المستفيد غير القابل للإلغاء، ويمكن شراؤهما من خارج البنك (التوجيه 451)تأمين المقترض (assurance emprunteur)، ويدخل في نسبة السداد 35%
الإجراءات القانونيةمحامٍ يفحص الطابو ويستشير في العقد ويسجّل الرهنكاتب عدل (notaire) يحرّر العقد ويسجّل الرهن

ماذا تختار؟

إذا كنتم قادمين من فرنسا فتوقعوا دفعة قد تتحرك: مسارات Prime والمسارات المرتبطة بالمؤشر عادية في إسرائيل، والقرض بفائدة ثابتة مثل الفرنسي (Kalatz) أغلى عادةً، ورسوم السداد المبكر معادلة لا سقف ثابت. اختاروا مزيجكم بحسب ما تتحمله ميزانيتكم لا بحسب أقل دفعة أولى.

مزيج من المسارات بدل قرض واحد ثابت

في فرنسا القرض المعتاد له فائدة واحدة طوال عمره، فالدفعة معروفة عند التوقيع. في إسرائيل يقسّم البنك المشكنتا إلى مسارات (التمهيل)، والقاعدة فقط أن يكون 66.66% على الأكثر متغيرًا. جزء Prime يتبع كل قرار لبنك إسرائيل، وجزء Katz أو Matz ينمو مع المدد.

الأقرب إلى القرض الفرنسي هو Kalatz: ثابت وغير مرتبط بالمؤشر. يجوز أخذ القرض كله فيه، لكن فائدته عادةً أعلى من فائدة بداية المسارات الأخرى، وقد يكلّف الخروج منه مبكرًا عمولة رسملة.

الحدود التي تقرر كم يمكنك أن تقترض

يحدد HCSF نسبة السداد في فرنسا بـ 35% من الدخل شاملة التأمين، والمدة بـ 25 سنة. وفي إسرائيل الأمر مختلف: يمنع التوجيه 329 دفعة تتجاوز 50% من الدخل المتاح (الصافي بعد الضريبة والالتزامات الثابتة)، وفوق 40% نادرًا ما تقرض البنوك. لأسرة دخلها المتاح الشهري ₪10,000 أقصى دفعة قانونية ₪5,000، بينما تبقى البنوك عادةً أقرب إلى ₪4,000. للنسبتين أساس مختلف، فلا تقارنوا 35% و50% مباشرة.

كما تضع إسرائيل سقوفًا صارمة لنسبة التمويل (75% أو 70% أو 50%)، ويشترط البنك أن يكون الدخل منتظمًا وموثقًا ومرئيًا في الإيداعات في حسابكم. وكيفية تعامله مع راتب مكتسب في فرنسا أو مدفوع باليورو هي سياسة ائتمانه الخاصة، فاسألوا كل بنك.

الخروج المبكر والتأمين والأوراق

يقيّد القانون الفرنسي تعويض السداد المبكر بالأقل من فائدة 6 أشهر على المبلغ المسدَّد و3% من رأس المال المتبقي. أما الرسوم الإسرائيلية فلا سقف ثابتًا لها: تعتمد على الفرق بين فائدتك ومتوسط بنك إسرائيل والمدة المتبقية وعمر القرض. ولا توجد عمولة رسملة على Prime وقرض Zakaut.

في التأمين، لا تستطيع البنوك الإسرائيلية إجباركم على شراء وثيقتها: يمكنكم التأمين خارج البنك إذا كان البنك المستفيد غير القابل للإلغاء. وفي الأوراق، يقوم محامٍ إسرائيلي بدور كاتب العدل في فحص الطابو (التسجيل العقاري) وتسجيل الرهن، وتستأجرونه أنتم.

الأسئلة الشائعة

هل حد الدفعة الإسرائيلي 50% قابل للمقارنة بنسبة السداد الفرنسية 35%؟
ليس مباشرة. تقيس إسرائيل الدفعة إلى الدخل المتاح، وهو صافٍ أصلًا بعد الضريبة والالتزامات الثابتة، والسقف العملي 40%. وتقيس فرنسا نسبة السداد شاملة التأمين إلى الدخل وفق قاعدة HCSF. استخدموا المحاكي لمعرفة أقصى قرض لدخلكم.
هل لرسوم السداد المبكر في إسرائيل سقف كما في فرنسا؟
ليس بنسبة ثابتة. تُحتسب الرسوم بمعادلة حدّدها أمر بنك إسرائيل. لا عمولة رسملة على Prime وقرض Zakaut، والمسار الدوري المسدَّد في موعد إعادة التسعير لا تترتب عليه إلا رسوم تشغيلية صغيرة، وتنخفض العمولة في المسارات الثابتة 20% بعد 3 سنوات و30% بعد 5.
هل يمكنني الحصول على قرض سكني بفائدة ثابتة بالكامل في إسرائيل كما في فرنسا؟
نعم. القانون يحدّ الجزء المتغير فقط بـ 66.66%، فيمكنكم وضع القرض كله في Kalatz أو Katz أو Zakaut. Kalatz هو الأقرب إلى القرض الفرنسي، لكن فائدته عادةً أعلى من المسارات الأخرى وقد يكلّف السداد المبكر رسومًا.
هل يُحتسب دخلي الفرنسي في القرض السكني الإسرائيلي؟
لا يستبعد التوجيه 329 الدخل الأجنبي. هو يشترط أن يكون الدخل منتظمًا وموثقًا ومرئيًا في الإيداعات في حسابكم. أما كيف يعامل بنك معيّن راتبًا من الخارج أو باليورو أو بعد تاريخ عمل قصير في إسرائيل فهو سياسة خاصة به وتختلف بين البنوك، فأحضروا قسائم الراتب وعقود العمل والإقرارات الضريبية وكشوف الحساب.
المحاكيمقارنات القروض السكنية