لا قرض ثابت لمدة 30 سنة كخيار افتراضي
في أمريكا يأخذ المقترض المعتاد قرضًا واحدًا بفائدة ثابتة لمدة 30 سنة. وفي إسرائيل يقسّم البنك مشكنتاكم إلى مسارات، وبقاعدة من بنك إسرائيل يجوز أن يكون 66.66% على الأكثر متغيرًا، أي يجب أن يكون الثلث على الأقل ثابتًا. يجوز وضع القرض كله في مسارات ثابتة (Kalatz، أو Katz إذا قبلتم الربط بالمؤشر)، لكن Kalatz أغلى عادةً عند البداية.
جزء Prime يتحرك مع كل قرار لبنك إسرائيل. والجزء المرتبط بالمؤشر ينمو مع المدد: إذا كنتم مدينين بـ ₪1,000,000 وبلغ التضخم 2% في السنة، يضيف المؤشر نحو ₪20,000 إلى الرصيد. أرصدة القروض الأمريكية لا تعمل بهذه الطريقة.
إعادة التمويل والسداد المبكر
في أمريكا ليست غرامة السداد المبكر في كل قرض، وحيث توجد تقيّدها قواعد فيدرالية (2% من الرصيد المسدَّد في أول سنتين، و1% في الثالثة، ثم لا شيء). وفي إسرائيل رسوم السداد المبكر معادلة حدّدها أمر من بنك إسرائيل. لا عمولة رسملة على Prime وقرض Zakaut. وفي Kalatz وKatz تدفعونها فقط إذا كان متوسط فائدة بنك إسرائيل اليوم أقل من فائدتكم ومن المتوسط عند أخذ القرض معًا، مع خصم 20% بعد 3 سنوات و30% بعد 5.
مثال: ₪800,000 في Kalatz بفائدة 5.3% وبقي 18 سنة، والمتوسط 4.4%. العمولة الإجمالية نحو ₪63,400، والانتظار حتى يبلغ القرض 3 سنوات يخفضها 20%. وعندما تكون الفائدة الجديدة قريبة من المتوسط تبتلع العمولة معظم المكسب. تُجدي إعادة التمويل غالبًا حين يكون الجزء المنقول Prime أو في موعد إعادة تسعيره، أو حين تحصلون على فائدة أقل بوضوح من المتوسط، أو حين تستخدمونها لتقصير المدة.
الدخل والدفعة الأولى وZakaut
لإسرائيل حدود صارمة يتركها معظم المُقرضين الأمريكيين لسياساتهم: دفعة لا تتجاوز 50% من الدخل المتاح، وقرض لا يتجاوز 75% من السعر للمسكن الوحيد، و70% للمسكن البديل، و50% للعقار الاستثماري أو للمشتري غير المقيم بحسب التوجيه. اسألوا البنك كيف يصنفكم. وعلى المواطنين والمقيمين الأمريكيين أن يتوقعوا أن يطلب البنك نموذج W-9 بموجب FATCA.
وبصفتكم مهاجرين جددًا يمكنكم أيضًا التأهل لـ Zakaut، قرض الأهلية الحكومي، لمدة 15 سنة من نيل صفة المهاجر. وهو إضافة إلى مشكنتاكم لا بديل عنها: فائدة ثابتة سقفها 3%، مرتبطة بالمؤشر، بلا رسوم سداد مبكر.