مقارنات القروض السكنية

Kalatz أم Prime: مسار بفائدة ثابتة أم مسار Prime في إسرائيل

يحافظ Kalatz على الفائدة والدفعة نفسيهما طوال المدة، لكنه يبدأ عادةً أعلى وقد تترتب عليه رسوم سداد مبكر. أما Prime فيتبع فائدة بنك إسرائيل (زائد 1.5، زائد هامشك): الخروج منه أرخص، لكن الدفعة تتحرك.

المعيارKalatz (ثابت، غير مرتبط بالمؤشر)Prime (متغير، غير مرتبط بالمؤشر)
سلوك الفائدةالفائدة نفسها طوال المدةفائدة بنك إسرائيل + 1.5، زائد أو ناقص هامشك؛ تتحرك مع كل قرار لبنك إسرائيل
الدفعة الشهريةلا تتغير أبدًاتتغير بعد وقت قصير من كل قرار فائدة: ترتفع عند الرفع وتنخفض عند الخفض
الربط بالمؤشرلا يوجد: الرصيد لا يتبع المددلا يوجد: الرصيد لا يتبع المدد
مستوى الفائدة المعتادعادةً أعلى من فائدة البداية في Prime؛ انظروا صفحة الأسعار الحاليةعادةً أقل عند البداية لأن البنوك تمنح هامشًا دون Prime؛ انظروا صفحة الأسعار الحالية
رسوم السداد المبكرعمولة رسملة إذا انخفض متوسط الفائدة في السوق عن فائدتك (خصم 20% بعد 3 سنوات و30% بعد 5)، إضافة إلى رسم تشغيلي صغيرلا عمولة رسملة؛ فقط رسم تشغيلي صغير (و0.1% إذا أبلغتم قبل أقل من 10 أيام)
الخطر الرئيسيالدفع الزائد إذا انخفضت الفائدة، ورسوم للخروج من المسارصدمة في الدفعة إذا رفع بنك إسرائيل فائدته
حد 66.66% للفائدة المتغيرةيُحسب ثابتًا: يجب أن يكون 33.34% على الأقل من القرض بفائدة ثابتةيُحسب متغيرًا: مجموع الأجزاء المتغيرة لا يجوز أن يتجاوز 66.66%

ماذا تختار؟

اختر Kalatz للجزء الذي تحتاج فيه إلى اليقين (على أي حال يجب أن يكون ثلث القرض على الأقل بفائدة ثابتة). واختر Prime للجزء الذي تريده مرنًا ورخيصًا عند السداد المبكر، ما دامت ميزانيتك تتحمل ارتفاع Prime بمقدار 2 إلى 3 نقاط. معظم المزيجات في إسرائيل تضم الاثنين.

كيف يعمل كل مسار

يثبّت Kalatz (קל"צ، ثابت غير مرتبط بالمؤشر) سعر الفائدة والدفعة الشهرية يوم التوقيع. لا التضخم ولا بنك إسرائيل يستطيعان تغييرهما.

Prime (פריים) هو فائدة بنك إسرائيل زائد 1.5 نقطة مئوية؛ وهذه الـ 1.5 اصطلاح تتبعه البنوك وليست قانونًا. فائدتك هي Prime زائد أو ناقص هامش شخصي مكتوب في عقدك، وهو عادةً خصم (مثل P−0.7). يبقى الهامش ثابتًا؛ وعندما يحرّك بنك إسرائيل فائدته 0.25 تتحرك فائدتك 0.25.

كم يكلّف الخروج

لا توجد على Prime عمولة رسملة، ولذلك يسهل على المقترضين نقله إلى بنك آخر وتتنافس البنوك عليه. أما Kalatz فعلى العكس: إذا انخفض متوسط فائدة القروض السكنية لدى بنك إسرائيل عن فائدتك (وعن المتوسط يوم اقترضت، والأقل من الاثنين هو المعتمد)، فعليك عمولة رسملة. مثلًا، على ₪800,000 بفائدة 5.3% وبقي 18 سنة ومتوسط 4.4%، تبلغ العمولة الإجمالية نحو ₪63,400 قبل خصم 20% أو 30% بحسب عمر القرض.

إذا كان متوسط الفائدة أعلى من فائدتك فلا عمولة رسملة. والتوقيت مهم: السداد بعد أيام قليلة من ذكرى السنة الثالثة أو الخامسة للقرض بدلًا من قبلها قد يوفّر مبلغًا حقيقيًا.

كيف تتكامل في المزيج

يحدّ التوجيه 329 لبنك إسرائيل مجموع الأجزاء المتغيرة (Prime وMatz وكل مسار يُعاد تسعيره دوريًا) بـ 66.66% من القرض، فيجب أن يشكّل Kalatz أو Katz أو Zakaut ما لا يقل عن 33.34%. لا يمكنك وضع القرض كله في Prime. قبل الاختيار، جرّبوا ميزانيتكم مع Prime أعلى بنقطتين أو ثلاث؛ ويتيح لكم محاكي Ribit تغيير Prime وهامشكم.

الأسئلة الشائعة

أيهما أرخص على مدى القرض كله، Kalatz أم Prime؟
يتوقف ذلك على مسار فائدة بنك إسرائيل، ولا أحد يعرفه. يبدأ Prime عادةً أقل، فيربح إذا بقيت الفائدة ثابتة أو انخفضت؛ ويربح Kalatz إذا ارتفعت الفائدة كثيرًا. قارنوا مستويات اليوم في صفحة الأسعار وجرّبوا الاثنين في المحاكي.
هل يمكنني أخذ القرض كله في Prime؟
لا. يحدّ التوجيه 329 جميع المسارات المتغيرة معًا بـ 66.66% من القرض، فيجب أن يكون 33.34% على الأقل بفائدة ثابتة (Kalatz أو Katz أو قرض Zakaut). ومنذ 1 أكتوبر 2026 يشمل الحد كل الائتمان من البنك نفسه المضمون بالعقار نفسه.
ماذا يعني هامش Prime الذي يُكتب P−0.7؟
فائدتك هي Prime ناقص 0.7 نقطة مئوية. يُتفق على الهامش مرة واحدة ويبقى في العقد. إذا انخفض Prime بمقدار 0.25 تنخفض فائدتك 0.25 ويبقى الهامش −0.7.
هل يمكنني إعادة تمويل مسار Kalatz دون غرامة؟
ليس دائمًا. تُطبَّق عمولة الرسملة فقط إذا كان متوسط الفائدة في السوق اليوم أقل من فائدة قرضك ومن متوسط الفائدة عند أخذ القرض معًا؛ وتنخفض 20% عندما يبلغ القرض 3 سنوات و30% عند 5 سنوات. وإذا كان متوسط الفائدة أعلى من فائدتك فلا عمولة رسملة، ولا تترتب عليها أبدًا في قرض Zakaut الحكومي.
المحاكيمقارنات القروض السكنية