Taux fixe ou variable en Israël : la règle des 66,66 % expliquée

Critère	Pistes à taux fixe (Kalatz, Katz, Zakaut)	Pistes à taux variable (Prime, Matz, pistes à révision)
Évolution du taux	Fixé à la signature et inchangé jusqu'à la dernière mensualité	Le Prime suit chaque décision de la Banque d'Israël ; les pistes à révision ne changent qu'à leurs dates de révision (tous les 1 à 10 ans), selon les rendements des obligations d'État plus la marge de la banque
Prévisibilité de la mensualité	La mensualité du Kalatz ne change jamais ; sur Katz et Zakaut, le capital, donc la mensualité, suit le Madad	Peut monter ou baisser quand les taux bougent ; préparez-vous à la mensualité après une hausse, pas à la première
Taux de départ habituel	En général plus élevé que les pistes variables ; voir la page des taux du jour	En général plus bas au départ ; voir la page des taux du jour
Frais de remboursement anticipé	Indemnité de capitalisation sur Kalatz et Katz si les taux moyens ont baissé ; aucune sur le prêt Zakaut	Aucune sur le Prime ; sur une piste à révision, seulement de petits frais de dossier si vous remboursez à une date de révision
Risque principal	Payer trop cher si les taux baissent, et des frais pour sortir	Choc sur la mensualité si les taux montent (et, sur Matz, l'inflation aussi)
Limite de la directive 329	Au moins 33,34 % du prêt doit être à taux fixe	Au plus 66,66 % au total, en comptant ensemble Prime, Matz et chaque piste à révision
Convient surtout à	Budgets serrés, horizons longs, emprunteurs qui veulent de la certitude	Emprunteurs avec un revenu confortable, un projet de remboursement anticipé ou qui attendent une baisse des taux

Critère

Pistes à taux fixe (Kalatz, Katz, Zakaut)

Pistes à taux variable (Prime, Matz, pistes à révision)

Évolution du taux

Fixé à la signature et inchangé jusqu'à la dernière mensualité

Le Prime suit chaque décision de la Banque d'Israël ; les pistes à révision ne changent qu'à leurs dates de révision (tous les 1 à 10 ans), selon les rendements des obligations d'État plus la marge de la banque

Prévisibilité de la mensualité

La mensualité du Kalatz ne change jamais ; sur Katz et Zakaut, le capital, donc la mensualité, suit le Madad

Peut monter ou baisser quand les taux bougent ; préparez-vous à la mensualité après une hausse, pas à la première

Taux de départ habituel

En général plus élevé que les pistes variables ; voir la page des taux du jour

En général plus bas au départ ; voir la page des taux du jour

Frais de remboursement anticipé

Indemnité de capitalisation sur Kalatz et Katz si les taux moyens ont baissé ; aucune sur le prêt Zakaut

Aucune sur le Prime ; sur une piste à révision, seulement de petits frais de dossier si vous remboursez à une date de révision

Risque principal

Payer trop cher si les taux baissent, et des frais pour sortir

Choc sur la mensualité si les taux montent (et, sur Matz, l'inflation aussi)

Limite de la directive 329

Au moins 33,34 % du prêt doit être à taux fixe

Au plus 66,66 % au total, en comptant ensemble Prime, Matz et chaque piste à révision

Convient surtout à

Budgets serrés, horizons longs, emprunteurs qui veulent de la certitude

Emprunteurs avec un revenu confortable, un projet de remboursement anticipé ou qui attendent une baisse des taux

Que choisir ?

Penchez vers plus de fixe si votre budget a peu de marge face à une mensualité plus haute ou si vous voulez de la certitude. Penchez vers plus de variable si vous avez un revenu confortable, si vous attendez une baisse des taux ou si vous comptez rembourser ou refinancer tôt. Dans les règles, la répartition est la vôtre, tant qu'au moins 33,34 % est fixe.

Ce qui compte comme fixe et comme variable

La directive 329 considère une piste comme variable si son taux d'intérêt peut changer pendant le prêt. Variables : le Prime, le Matz (variable et indexé) et chaque piste à révision, que le taux change tous les 1, 2,5, 5 ou 10 ans. Une piste fixe pendant cinq ans reste variable au sens de la directive.

Fixes : le Kalatz, le Katz et le prêt d'État Zakaut. L'indexation ne rend pas variable un taux fixe : le Katz est fixe, même si son capital suit le Madad.

La répartition légale

Toutes les parts variables ensemble ne peuvent pas dépasser 66,66 % du prêt. Sur un prêt de 1 200 000 ₪, au plus 799 920 ₪ peuvent être variables, donc au moins 400 080 ₪ doivent être fixes. Trois parts égales de 400 000 ₪ en Kalatz, Prime et Matz dépassent la limite de 80 ₪, car la part variable est de 66,67 %.

Depuis le 1er octobre 2026, le test couvre tous les crédits immobiliers de la même banque garantis par le même bien, et pas seulement le nouveau prêt.

Comment choisir votre répartition

Testez la mensualité, pas le premier mois. Demandez-vous ce qui se passe si le Prime monte de 2 ou 3 points et, pour les pistes à révision et indexées, à quoi ressemble la mensualité après la première révision et avec 4 % d'inflation. Les banques approuvent rarement une mensualité au-delà de 40 % du revenu disponible : gardez une marge.

Une approche courante consiste à ne prendre que la part fixe dont vous avez besoin pour être tranquille (le minimum légal est un tiers) et à garder le reste en Prime ou en piste à révision, dont vous pouvez sortir à peu de frais. Le simulateur montre la mensualité et le coût total de chaque mix selon plusieurs scénarios de taux.

Questions fréquentes

Quelle est la part minimale de taux fixe d'une mashkanta ?

33,34 % du prêt. La directive 329 autorise au plus 66,66 % en pistes à taux variable ; le reste doit être en Kalatz, Katz ou prêt d'État Zakaut.

Une piste révisée tous les 5 ans est-elle fixe ou variable ?

Variable. Même si le taux est fixe entre deux révisions, il peut changer pendant le prêt : elle compte donc dans la limite de 66,66 %, avec le Prime et le Matz.

Le Katz est-il à taux fixe alors que sa mensualité augmente ?

Oui. Le taux d'intérêt du Katz ne change jamais, donc il compte comme fixe pour la limite de la Banque d'Israël. La mensualité suit tout de même le Madad, car le capital est indexé.

Puis-je rembourser une piste à taux variable sans frais ?

En grande partie, oui. Le Prime ne comporte pas d'indemnité de capitalisation, et une piste à révision remboursée à sa date de révision ne comporte que les frais de dossier (60 ₪ au plus). Donnez au moins 10 jours de préavis pour éviter les 0,1 % de frais de préavis court.