Glossaire du prêt immobilier en Israël
Les mots hébreux que vous entendrez à la banque, expliqués simplement avec un exemple et une source officielle.
Mashkanta (prêt hypothécaire)
משכנתא
La mashkanta est le prêt hypothécaire israélien : un prêt bancaire garanti par une hypothèque sur le bien, en général réparti en plusieurs pistes. Les banques peuvent prêter jusqu'à 75 % du prix d'un logement unique, sur 30 ans au maximum.
Tamhil (composition du prêt hypothécaire)
תמהיל
Le tamhil est le mix de pistes qui compose votre mashkanta. Selon la règle de la Banque d'Israël, 66,66 % au plus du prêt peuvent être à taux variable, donc au moins 33,34 % doivent être à taux fixe (Kalatz, Katz ou prêt Zakaut).
Ribit (taux d'intérêt)
ריבית
La ribit est le taux d'intérêt d'un prêt. Dans une mashkanta, il est fixé par piste : fixe pour toute la durée, ou variable et révisé de temps en temps. Il est exprimé par an et distinct de l'indexation sur le Madad.
Keren (capital emprunté)
קרן
La keren est le capital : la somme que vous avez réellement empruntée, avant intérêts et indexation. Chaque mensualité rembourse une part de keren et paie une part d'intérêts, et en début de prêt l'essentiel est constitué d'intérêts.
Hon atzmi (apport personnel)
הון עצמי
Le hon atzmi est votre propre argent dans l'achat. Une banque ne pouvant prêter que 75 % du prix d'un logement unique (70 % pour un remplacement, 50 % pour un investissement ou un non-résident), il faut au moins 25 % du prix en apport, plus taxes et frais.
Prime (taux de la Banque d'Israël + 1,5 %)
פריים
Le Prime est le taux de la Banque d'Israël plus 1,5 point de pourcentage, par convention de marché. Une piste Prime paie le Prime plus ou moins la marge de votre banque, et sa mensualité change chaque fois que la Banque d'Israël modifie son taux.
Kalatz (taux fixe non indexé)
קל"צ
Le Kalatz (kvuah lo tzmuda) est une piste à taux fixe, non indexée : le taux et la mensualité restent identiques pendant toute la durée, sans exposition au taux de la Banque d'Israël ni à l'inflation.
Katz (taux fixe indexé sur les prix)
קבועה צמודה
Le Katz (kvuah tzmuda) est une piste à taux fixe liée au Madad : le taux d'intérêt ne change jamais, mais le capital restant dû, et avec lui la mensualité, augmente avec l'inflation. Il compte comme piste fixe dans la règle des 66,66 %.
Matz (taux variable indexé sur les prix)
משתנה צמודה
Le Matz (mishtaneh tzmuda) est une piste à taux variable liée au Madad : son taux est révisé tous les quelques ans selon les rendements des obligations d'État et son capital suit l'inflation, vous portez donc les deux risques.
Madad (indice des prix à la consommation)
מדד
Le Madad est l'indice des prix à la consommation d'Israël, publié chaque mois par le Bureau central des statistiques, normalement le 15. Sur les pistes indexées, votre capital évolue avec lui : l'inflation augmente donc ce que vous devez.
Zakaut (prêt hypothécaire d'État sur droits)
זכאות
Le Zakaut est le prêt hypothécaire d'État du ministère de la Construction et du Logement pour les personnes éligibles par points, dont les olim pendant 15 ans à compter de l'obtention du statut d'immigrant. Son taux est fixe, indexé sur les prix et plafonné à 3 %.
Ishur ekroni (accord de principe)
אישור עקרוני
Un ishur ekroni (accord de principe) est l'offre écrite d'une banque pour une mashkanta, avec le taux de chaque piste, remise avant toute signature et sans frais. Les banques doivent répondre sous 5 jours ouvrés et maintenir les conditions au moins 24 jours.
LTV (loan-to-value, shiur mimun : quotité de financement)
שיעור מימון
Le LTV (loan-to-value, shiur mimun) est le prêt divisé par la valeur du bien. La directive 329 le plafonne à 75 % pour un logement unique, 70 % pour un logement de remplacement et 50 % pour un bien d'investissement ou un non-résident.
PTI (payment-to-income, shiur hachzer mehachnasa : taux d'effort)
שיעור החזר מהכנסה
Le PTI est la mensualité du prêt divisée par le revenu disponible. La directive 329 interdit les prêts au-delà de 50 %, et au-delà de 40 % la banque doit détenir plus de fonds propres face au prêt : elle refuse donc en général ou facture plus.
Spitzer (amortissement à mensualités constantes)
לוח שפיצר
Le Spitzer est l'échéancier de remboursement standard en Israël : des mensualités égales sur toute la durée (sur une piste fixe non indexée), surtout composées d'intérêts au début, puis de plus en plus de capital au fil du prêt.
Keren shava (amortissement à capital constant)
קרן שווה
La keren shava rembourse le même montant de capital chaque mois plus les intérêts sur le solde décroissant : la première mensualité est la plus élevée, puis les mensualités diminuent. Elle coûte moins d'intérêts que le Spitzer.
Grace (différé de remboursement)
גרייס
Un prêt grace reporte le remboursement pendant une période initiale. Le différé partiel ne reporte que le capital (vous payez les intérêts), le différé total reporte capital et intérêts. Ensuite il est remboursé selon l'échéancier Spitzer.
Frais de remboursement anticipé (amlat pira'on mukdam)
עמלת פירעון מוקדם
Les frais de remboursement anticipé sont ce que la banque peut facturer quand vous remboursez un prêt immobilier par anticipation. Leur part principale, l'indemnité de capitalisation, ne joue que si le taux moyen actuel est sous le vôtre comme sous celui de l'emprunt. Le Prime et le prêt Zakaut n'en comportent pas.
Michzur (refinancement, rachat de prêt)
מחזור
Le michzur est le refinancement : rembourser tout ou partie d'une mashkanta avec un nouveau prêt, dans la même banque ou une autre. Il est rentable quand le nouveau taux est nettement plus bas que l'ancien, après déduction des frais de remboursement anticipé.
Shamai (expert immobilier)
שמאי
Le shamai est l'expert agréé qui évalue le bien pour la banque. La banque peut vous facturer son coût réel ou son tarif affiché, le plus bas des deux, doit vous remettre le rapport, et vous pouvez réutiliser une expertise récente de moins de 90 jours.
Bituach chaim (assurance vie du prêt)
ביטוח חיים
Le bituach chaim (assurance vie) d'une mashkanta paie la dette à la banque si l'emprunteur décède. La banque ne peut l'exiger, dans la limite du montant du prêt, que si elle est bénéficiaire irrévocable, et vous pouvez la souscrire hors de la banque.
Bituach mivne (assurance du bâtiment)
ביטוח מבנה
Le bituach mivne (assurance du bâti) couvre la structure du logement hypothéqué. La banque peut l'exiger, en étant bénéficiaire irrévocable, mais pas au-delà du solde ajusté du prêt, et vous pouvez la souscrire hors de la banque.
Rishum mashkanta (inscription de l'hypothèque)
רישום משכנתא
Le rishum mashkanta est l'inscription de l'hypothèque de la banque sur le bien au registre foncier (Tabou), qui donne à la banque une créance inscrite sur celui-ci. La banque l'exige en général, ou une prénotation, avant de débloquer le prêt.
Tabou (registre foncier)
טאבו
Le Tabou est le registre foncier d'Israël, le registre officiel de qui possède un bien et des hypothèques, charges, prénotations et décisions de justice qui le grèvent. Un extrait du Tabou montre l'hypothèque de la banque et les éventuelles réclamations sur le bien.
Mas rechisha (taxe d'acquisition)
מס רכישה
Le mas rechisha est la taxe d'acquisition que l'acheteur paie à l'Autorité fiscale israélienne, par pistes. En 2026, l'unique logement d'un résident paie 0 % jusqu'à ₪1 978 745 ; un oleh achetant un logement unique dans les 7 ans paie 0 % jusqu'à ₪1 978 745, puis 0,5 % jusqu'à ₪6 055 070.