Mashkanta israélienne ou prêt immobilier français : différences pour les olim français

Critère	Israël (mashkanta)	France (prêt immobilier)
Structure	Un mix de pistes (tamhil), chacune avec son type de taux, son indexation et sa durée	En général un seul prêt à taux fixe ; la dette des ménages est presque entièrement à taux fixe
Type de taux	Au moins 33,34 % fixe et au plus 66,66 % variable (Prime, Matz, pistes à révision) ; Prime = taux de la Banque d'Israël + 1,5 plus ou moins votre marge	Le taux fixe est la norme ; les prêts à taux variable sont rares et en général plafonnés (capés)
Indexation sur l'inflation	Courante : Katz, Matz et Zakaut sont liés au Madad, donc le capital augmente avec l'inflation	Absente d'un prêt immobilier standard : les mensualités ne suivent pas l'inflation
Limite de revenu	Mensualité d'au plus 50 % du revenu disponible (limite stricte) ; au-delà de 40 %, la banque immobilise plus de fonds propres, donc les accords sont rares	Taux d'effort d'au plus 35 % du revenu, assurance comprise (HCSF) ; les banques peuvent y déroger sur 20 % au plus de leur production trimestrielle
Durée maximale	30 ans (directive 329)	25 ans (HCSF), avec une tolérance de différé pour le neuf ou les travaux
Quotité de financement (LTV)	Plafonds stricts : 75 % logement unique, 70 % logement de remplacement, 50 % bien d'investissement ou non-résident ; l'assurance du prêt ne les relève pas	Pas de plafond réglementaire de LTV ; la banque décide et attend en général un apport
Frais de remboursement anticipé	Une formule : indemnité de capitalisation sur les pistes fixes si les taux ont baissé (20 % de réduction après 3 ans, 30 % après 5) ; aucune sur le Prime, le prêt Zakaut ou aux dates de révision	Plafonnés par la loi : le plus faible de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû ; rien après une vente liée à un changement de lieu de travail, un licenciement ou un décès
Assurance	Assurance vie et assurance du bien ; la banque ne peut l'exiger que si elle est bénéficiaire irrévocable, et vous pouvez la souscrire hors de la banque (directive 451)	Assurance emprunteur, comptée dans le taux d'effort de 35 %
Démarches juridiques	Un avocat vérifie le Tabou, conseille sur le contrat et inscrit l'hypothèque	Un notaire rédige l'acte et inscrit l'hypothèque

Critère

Israël (mashkanta)

France (prêt immobilier)

Structure

Un mix de pistes (tamhil), chacune avec son type de taux, son indexation et sa durée

En général un seul prêt à taux fixe ; la dette des ménages est presque entièrement à taux fixe

Type de taux

Au moins 33,34 % fixe et au plus 66,66 % variable (Prime, Matz, pistes à révision) ; Prime = taux de la Banque d'Israël + 1,5 plus ou moins votre marge

Le taux fixe est la norme ; les prêts à taux variable sont rares et en général plafonnés (capés)

Indexation sur l'inflation

Courante : Katz, Matz et Zakaut sont liés au Madad, donc le capital augmente avec l'inflation

Absente d'un prêt immobilier standard : les mensualités ne suivent pas l'inflation

Limite de revenu

Mensualité d'au plus 50 % du revenu disponible (limite stricte) ; au-delà de 40 %, la banque immobilise plus de fonds propres, donc les accords sont rares

Taux d'effort d'au plus 35 % du revenu, assurance comprise (HCSF) ; les banques peuvent y déroger sur 20 % au plus de leur production trimestrielle

Durée maximale

30 ans (directive 329)

25 ans (HCSF), avec une tolérance de différé pour le neuf ou les travaux

Quotité de financement (LTV)

Plafonds stricts : 75 % logement unique, 70 % logement de remplacement, 50 % bien d'investissement ou non-résident ; l'assurance du prêt ne les relève pas

Pas de plafond réglementaire de LTV ; la banque décide et attend en général un apport

Frais de remboursement anticipé

Une formule : indemnité de capitalisation sur les pistes fixes si les taux ont baissé (20 % de réduction après 3 ans, 30 % après 5) ; aucune sur le Prime, le prêt Zakaut ou aux dates de révision

Plafonnés par la loi : le plus faible de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû ; rien après une vente liée à un changement de lieu de travail, un licenciement ou un décès

Assurance

Assurance vie et assurance du bien ; la banque ne peut l'exiger que si elle est bénéficiaire irrévocable, et vous pouvez la souscrire hors de la banque (directive 451)

Assurance emprunteur, comptée dans le taux d'effort de 35 %

Démarches juridiques

Un avocat vérifie le Tabou, conseille sur le contrat et inscrit l'hypothèque

Un notaire rédige l'acte et inscrit l'hypothèque

Que choisir ?

Si vous venez de France, attendez-vous à une mensualité qui peut bouger : les pistes Prime et indexées sont normales en Israël, un prêt à taux fixe comme le prêt français (le Kalatz) coûte en général plus cher, et les frais de remboursement anticipé sont une formule, pas un plafond forfaitaire. Choisissez votre mix selon ce que votre budget peut absorber, pas selon la mensualité de départ la plus basse.

Un mix de pistes au lieu d'un seul prêt fixe

En France, le prêt habituel a un seul taux pour toute sa vie : la mensualité est connue à la signature. En Israël, la banque découpe la mashkanta en pistes (le tamhil), et la règle est seulement qu'au plus 66,66 % peuvent être variables. Une part en Prime suit chaque décision de la Banque d'Israël, et une part en Katz ou Matz augmente avec le Madad.

Ce qui ressemble le plus à un prêt français est le Kalatz : fixe, non indexé. Il est autorisé pour tout le prêt, mais son taux est en général plus élevé que le taux de départ des autres pistes, et en sortir tôt peut coûter une indemnité de capitalisation.

Les limites qui décident de ce que vous pouvez emprunter

Le HCSF fixe le taux d'effort français à 35 % du revenu, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Israël fonctionne autrement : la directive 329 interdit une mensualité au-delà de 50 % du revenu disponible (net d'impôt et d'engagements fixes), et au-delà de 40 % les banques prêtent rarement. Pour un foyer de 10 000 ₪ de revenu disponible mensuel, la mensualité maximale légale est de 5 000 ₪, alors que les banques restent en général plus près de 4 000 ₪. Les deux ratios n'ont pas la même base : ne comparez pas directement 35 % et 50 %.

Israël fixe aussi des plafonds stricts de quotité de financement (75 %, 70 % ou 50 %), et la banque demande que le revenu soit régulier, justifié et visiblement versé sur votre compte. La façon dont elle traite un salaire gagné en France ou versé en euros relève de sa propre politique de crédit : interrogez chaque banque.

Sortir tôt, assurance et démarches

La loi française plafonne l'indemnité de remboursement anticipé au plus faible de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû. Les frais israéliens n'ont pas de plafond forfaitaire : ils dépendent de l'écart entre votre taux et la moyenne de la Banque d'Israël, de la durée restante et de l'âge du prêt. Le Prime et le prêt Zakaut ne comportent pas d'indemnité de capitalisation.

Côté assurance, les banques israéliennes ne peuvent pas vous imposer leur contrat : vous pouvez vous assurer hors de la banque si elle est bénéficiaire irrévocable. Côté démarches, un avocat israélien tient le rôle du notaire pour vérifier le Tabou (registre foncier) et inscrire l'hypothèque, et vous prenez le vôtre.

Questions fréquentes

La limite israélienne de 50 % de mensualité est-elle comparable au taux d'effort français de 35 % ?

Pas directement. Israël mesure la mensualité par rapport au revenu disponible, déjà net d'impôt et d'engagements fixes, et le plafond pratique est de 40 %. La France mesure le taux d'effort, assurance comprise, par rapport au revenu selon la règle du HCSF. Utilisez le simulateur pour voir le prêt maximal pour votre propre revenu.

Les frais de remboursement anticipé sont-ils plafonnés en Israël comme en France ?

Pas par un pourcentage forfaitaire. Les frais sont calculés par une formule fixée par l'ordonnance de la Banque d'Israël. Le Prime et le prêt Zakaut ne comportent pas d'indemnité de capitalisation, une piste à révision remboursée à sa date de révision ne comporte que de petits frais de dossier, et l'indemnité sur les pistes fixes baisse de 20 % après 3 ans et de 30 % après 5.

Puis-je obtenir une mashkanta entièrement à taux fixe en Israël, comme en France ?

Oui. La loi limite seulement la part variable à 66,66 %, donc vous pouvez mettre tout le prêt en Kalatz, Katz ou Zakaut. Le Kalatz est le plus proche d'un prêt français, mais son taux est en général plus élevé que celui des autres pistes et un remboursement anticipé peut coûter des frais.

Mes revenus français comptent-ils pour une mashkanta ?

La directive 329 n'exclut pas les revenus étrangers. Elle demande que le revenu soit régulier, justifié et visiblement versé sur votre compte. La façon dont une banque traite un salaire de l'étranger, en euros ou après un court passé professionnel en Israël relève de sa politique et diffère d'une banque à l'autre : apportez fiches de paie, contrats, avis d'imposition et relevés.