Mashkanta israélienne ou prêt immobilier américain : différences

Critère	Israël (mashkanta)	États-Unis
Structure	Un mix de pistes (tamhil), chacune avec son type de taux, son indexation et sa durée	Un seul prêt ; le plus courant est le prêt à taux fixe sur 30 ans, et les durées sont en général de 15, 20 ou 30 ans
Fixe ou variable	Au moins 33,34 % fixe et au plus 66,66 % variable (Prime, Matz, pistes à révision)	Aucune règle de ce type : vous choisissez un prêt à taux fixe ou à taux révisable
Durée maximale	30 ans (directive 329)	En général jusqu'à 30 ans
Indexation sur l'inflation	Courante : Katz, Matz et Zakaut sont liés au Madad, donc le capital augmente avec l'inflation	Absente d'un prêt standard : le capital ne suit pas l'indice des prix
Remboursement anticipé	Les pistes fixes (Kalatz, Katz) peuvent comporter une indemnité de capitalisation si les taux ont baissé ; aucune sur le Prime, le prêt Zakaut ou aux dates de révision ; de petits frais de dossier s'appliquent	Certains prêts ont une pénalité de remboursement anticipé, beaucoup n'en ont pas ; quand elle est permise, elle est plafonnée à 2 % du solde remboursé les 2 premières années et à 1 % la troisième, et nulle après 3 ans
Mensualité par rapport au revenu	Mensualité d'au plus 50 % du revenu disponible (limite stricte) ; au-delà de 40 %, les accords sont rares	Le prêteur doit évaluer de bonne foi et raisonnablement la capacité de remboursement ; prêteurs et programmes fixent leurs propres ratios
Quotité de financement (LTV)	Plafonds stricts : 75 % logement unique, 70 % logement de remplacement, 50 % bien d'investissement ou non-résident ; l'assurance du prêt ne les relève pas	Fixée par le prêteur et le programme de prêt ; pas de plafond légal unique comme les 75 % d'Israël
Aide de l'État aux immigrants	Zakaut : pour les olim pendant 15 ans à compter de l'obtention du statut ; taux fixe plafonné à 3 %, indexé, sans frais de remboursement anticipé	Aucun droit équivalent pour les nouveaux immigrants

Critère

Israël (mashkanta)

États-Unis

Structure

Un mix de pistes (tamhil), chacune avec son type de taux, son indexation et sa durée

Un seul prêt ; le plus courant est le prêt à taux fixe sur 30 ans, et les durées sont en général de 15, 20 ou 30 ans

Fixe ou variable

Au moins 33,34 % fixe et au plus 66,66 % variable (Prime, Matz, pistes à révision)

Aucune règle de ce type : vous choisissez un prêt à taux fixe ou à taux révisable

Durée maximale

30 ans (directive 329)

En général jusqu'à 30 ans

Indexation sur l'inflation

Courante : Katz, Matz et Zakaut sont liés au Madad, donc le capital augmente avec l'inflation

Absente d'un prêt standard : le capital ne suit pas l'indice des prix

Remboursement anticipé

Les pistes fixes (Kalatz, Katz) peuvent comporter une indemnité de capitalisation si les taux ont baissé ; aucune sur le Prime, le prêt Zakaut ou aux dates de révision ; de petits frais de dossier s'appliquent

Certains prêts ont une pénalité de remboursement anticipé, beaucoup n'en ont pas ; quand elle est permise, elle est plafonnée à 2 % du solde remboursé les 2 premières années et à 1 % la troisième, et nulle après 3 ans

Mensualité par rapport au revenu

Mensualité d'au plus 50 % du revenu disponible (limite stricte) ; au-delà de 40 %, les accords sont rares

Le prêteur doit évaluer de bonne foi et raisonnablement la capacité de remboursement ; prêteurs et programmes fixent leurs propres ratios

Quotité de financement (LTV)

Plafonds stricts : 75 % logement unique, 70 % logement de remplacement, 50 % bien d'investissement ou non-résident ; l'assurance du prêt ne les relève pas

Fixée par le prêteur et le programme de prêt ; pas de plafond légal unique comme les 75 % d'Israël

Aide de l'État aux immigrants

Zakaut : pour les olim pendant 15 ans à compter de l'obtention du statut ; taux fixe plafonné à 3 %, indexé, sans frais de remboursement anticipé

Aucun droit équivalent pour les nouveaux immigrants

Que choisir ?

Si vous venez des États-Unis, prévoyez une mensualité et un capital qui peuvent bouger avec le Prime et avec le Madad, et ne comptez pas refinancer aussi librement qu'aux États-Unis : sur les pistes fixes, les frais de sortie peuvent absorber le gain. Prenez la part fixe dont vous avez besoin, gardez le reste peu coûteux à quitter, et renseignez-vous sur le Zakaut.

Pas de taux fixe sur 30 ans par défaut

Aux États-Unis, l'emprunteur type prend un seul prêt à taux fixe sur 30 ans. En Israël, la banque découpe votre mashkanta en pistes, et selon la règle de la Banque d'Israël, au plus 66,66 % peuvent être variables, donc au moins un tiers doit être fixe. Vous pouvez mettre tout le prêt en pistes fixes (Kalatz, ou Katz si vous acceptez l'indexation), mais le Kalatz coûte en général plus cher au départ.

Une part en Prime bouge à chaque décision de la Banque d'Israël. Une part indexée augmente avec le Madad : si vous devez 1 000 000 ₪ et que l'inflation est de 2 % sur un an, l'indice ajoute environ 20 000 ₪ au capital. Les prêts américains ne fonctionnent pas ainsi.

Refinancement et remboursement anticipé

Aux États-Unis, une pénalité de remboursement anticipé ne figure pas sur tous les prêts, et là où elle existe, elle est limitée par les règles fédérales (2 % du solde remboursé les deux premières années, 1 % la troisième, rien ensuite). En Israël, les frais de remboursement anticipé relèvent d'une formule fixée par une ordonnance de la Banque d'Israël. Le Prime et le prêt Zakaut n'ont pas d'indemnité de capitalisation. Sur le Kalatz et le Katz, vous n'en devez une que si le taux moyen de la Banque d'Israël d'aujourd'hui est inférieur à la fois au vôtre et au taux moyen au moment de l'emprunt, réduite de 20 % après 3 ans et de 30 % après 5.

Exemple : 800 000 ₪ en Kalatz à 5,3 % avec 18 ans restants, quand la moyenne est de 4,4 %. Les frais bruts sont d'environ 63 400 ₪, et attendre que le prêt ait 3 ans les réduit de 20 %. Quand le nouveau taux est proche de la moyenne, les frais absorbent l'essentiel du gain. Refinancer est surtout rentable quand la part déplacée est du Prime ou à sa date de révision, quand vous obtenez un taux bien sous la moyenne, ou quand vous l'utilisez pour raccourcir la durée.

Revenu, apport et Zakaut

Israël a des limites strictes que la plupart des prêteurs américains laissent à leur propre politique : mensualité d'au plus 50 % du revenu disponible, prêt d'au plus 75 % du prix pour un logement unique, 70 % pour un logement de remplacement et 50 % pour un bien d'investissement ou un acheteur non-résident au sens de la directive. Demandez à la banque comment elle vous classe. Les citoyens et résidents américains doivent aussi s'attendre à ce que la banque demande un formulaire W-9 au titre de FATCA.

En tant qu'oleh, vous pouvez aussi être éligible au Zakaut, le prêt d'État sur droits, pendant 15 ans à compter de l'obtention du statut d'immigrant. C'est un complément à votre mashkanta, pas un remplacement : un taux fixe plafonné à 3 %, indexé, sans frais de remboursement anticipé.

Questions fréquentes

Puis-je obtenir un prêt à taux fixe sur 30 ans en Israël ?

Presque. La directive 329 plafonne la durée à 30 ans et la loi limite seulement la part variable à 66,66 %, donc vous pouvez mettre tout le prêt en pistes fixes. Le Kalatz garde son taux et sa mensualité pendant toute la durée, mais il coûte en général plus cher que les autres pistes et un remboursement anticipé peut comporter une indemnité de capitalisation.

Y a-t-il une pénalité de remboursement anticipé sur une mashkanta ?

Cela dépend de la piste. Le Prime et le prêt Zakaut ne comportent pas d'indemnité de capitalisation ; une piste à révision remboursée à sa date de révision ne comporte que des frais de dossier ; le Kalatz et le Katz peuvent comporter une indemnité de capitalisation si les taux ont baissé depuis votre emprunt. Donnez au moins 10 jours de préavis et, sur les pistes indexées, remboursez dans la seconde moitié du mois.

Puis-je refinancer quand les taux baissent, comme aux États-Unis ?

Oui, mais vérifiez d'abord les frais. Sur les pistes fixes, ils sont conçus pour compenser la banque de l'écart entre votre taux et le taux moyen : ils peuvent absorber l'essentiel du gain. Le Prime et les dates de révision sont les moments peu coûteux pour refinancer.

Ma citoyenneté américaine change-t-elle ma mashkanta ?

Les règles de quotité de financement ne regardent pas votre passeport : un citoyen israélien au sens de la loi sur la taxation immobilière, ce qui inclut toute personne inscrite au registre de la population, peut emprunter jusqu'à 75 % pour un logement unique. Demandez tout de même à la banque comment elle vous classe, et attendez-vous à une demande de W-9 au titre de FATCA.