Kalatz ou Prime : quelle piste de mashkanta choisir ?

Critère	Kalatz (fixe, non indexé)	Prime (variable, non indexé)
Évolution du taux	Le même taux pendant toute la durée	Taux de la Banque d'Israël + 1,5, plus ou moins votre marge ; suit chaque décision de la Banque d'Israël
Mensualité	Ne change jamais	Change peu après chaque décision de taux : plus haut si les taux montent, plus bas s'ils baissent
Indexation sur l'inflation	Aucune : le capital ne suit pas le Madad	Aucune : le capital ne suit pas le Madad
Niveau de taux habituel	En général plus élevé que le taux de départ du Prime ; voir la page des taux du jour	En général plus bas au départ, car les banques accordent une marge sous le Prime ; voir la page des taux du jour
Frais de remboursement anticipé	Indemnité de capitalisation si les taux moyens du marché sont passés sous votre taux (20 % de réduction après 3 ans, 30 % après 5), plus de petits frais de dossier	Pas d'indemnité de capitalisation ; seulement de petits frais de dossier (et 0,1 % si le préavis est inférieur à 10 jours)
Risque principal	Payer trop cher si les taux baissent, et des frais pour sortir de la piste	Choc sur la mensualité si la Banque d'Israël relève son taux
Plafond de 66,66 % de taux variable	Compte comme fixe : au moins 33,34 % du prêt doit être à taux fixe	Compte comme variable : toutes les parts variables ensemble ne peuvent pas dépasser 66,66 %

Critère

Kalatz (fixe, non indexé)

Prime (variable, non indexé)

Évolution du taux

Le même taux pendant toute la durée

Taux de la Banque d'Israël + 1,5, plus ou moins votre marge ; suit chaque décision de la Banque d'Israël

Mensualité

Ne change jamais

Change peu après chaque décision de taux : plus haut si les taux montent, plus bas s'ils baissent

Indexation sur l'inflation

Aucune : le capital ne suit pas le Madad

Niveau de taux habituel

En général plus élevé que le taux de départ du Prime ; voir la page des taux du jour

En général plus bas au départ, car les banques accordent une marge sous le Prime ; voir la page des taux du jour

Frais de remboursement anticipé

Indemnité de capitalisation si les taux moyens du marché sont passés sous votre taux (20 % de réduction après 3 ans, 30 % après 5), plus de petits frais de dossier

Pas d'indemnité de capitalisation ; seulement de petits frais de dossier (et 0,1 % si le préavis est inférieur à 10 jours)

Risque principal

Payer trop cher si les taux baissent, et des frais pour sortir de la piste

Choc sur la mensualité si la Banque d'Israël relève son taux

Plafond de 66,66 % de taux variable

Compte comme fixe : au moins 33,34 % du prêt doit être à taux fixe

Compte comme variable : toutes les parts variables ensemble ne peuvent pas dépasser 66,66 %

Que choisir ?

Prenez du Kalatz pour la part du prêt où vous voulez de la certitude (un tiers du prêt au moins doit de toute façon être à taux fixe). Prenez du Prime pour la part que vous voulez souple et peu coûteuse à rembourser, tant que votre budget supporte un Prime en hausse de 2 à 3 points. La plupart des mix israéliens contiennent les deux.

Comment fonctionne chaque piste

Le Kalatz (קל"צ, fixe et non indexé sur le Madad) fige le taux d'intérêt et la mensualité le jour de la signature. Ni l'inflation ni la Banque d'Israël ne peuvent les modifier.

Le Prime (פריים) est le taux directeur de la Banque d'Israël plus 1,5 point ; ce 1,5 est une convention des banques, pas une loi. Votre taux est le Prime plus ou moins une marge personnelle écrite dans votre contrat, le plus souvent une décote (par exemple P−0,7). La marge ne change pas ; quand la Banque d'Israël bouge son taux de 0,25, le vôtre bouge de 0,25.

Ce que coûte la sortie

Le Prime n'a pas d'indemnité de capitalisation, c'est pourquoi les emprunteurs peuvent facilement le déplacer vers une autre banque et que les banques se le disputent. Le Kalatz est l'inverse : si le taux moyen des prêts immobiliers de la Banque d'Israël est passé sous votre taux (et sous la moyenne du jour de votre emprunt, le plus bas des deux compte), vous devez une indemnité de capitalisation. Par exemple, pour 800 000 ₪ à 5,3 % avec 18 ans restants et une moyenne de 4,4 %, les frais bruts sont d'environ 63 400 ₪ avant la réduction de 20 % ou 30 % selon l'âge du prêt.

Si le taux moyen est supérieur au vôtre, il n'y a pas d'indemnité de capitalisation. Le calendrier compte : rembourser quelques jours après le 3e ou le 5e anniversaire du prêt plutôt qu'avant peut faire économiser une somme réelle.

Comment les combiner dans un mix

La directive 329 de la Banque d'Israël plafonne toutes les parts à taux variable ensemble (Prime, Matz et chaque piste à révision) à 66,66 % du prêt : Kalatz, Katz ou Zakaut doivent donc représenter au moins 33,34 %. Vous ne pouvez pas mettre tout le prêt en Prime. Avant de choisir, testez votre budget avec un Prime supérieur de 2 ou 3 points ; le simulateur Ribit permet de changer le Prime et votre marge.

Questions fréquentes

Le Kalatz ou le Prime coûte-t-il moins cher sur toute la durée ?

Cela dépend de la trajectoire du taux de la Banque d'Israël, que personne ne connaît. Le Prime démarre en général plus bas : il gagne si les taux restent stables ou baissent ; le Kalatz gagne si les taux montent fortement. Comparez les niveaux du jour sur la page des taux et testez les deux dans le simulateur.

Puis-je mettre toute ma mashkanta en Prime ?

Non. La directive 329 limite toutes les pistes à taux variable ensemble à 66,66 % du prêt, donc au moins 33,34 % doivent être à taux fixe (Kalatz, Katz ou prêt Zakaut). Depuis le 1er octobre 2026, la limite couvre tous les crédits de la même banque garantis par le même bien.

Que veut dire une marge Prime de P−0,7 ?

Votre taux est le Prime moins 0,7 point. La marge est convenue une fois et reste dans le contrat. Si le Prime baisse de 0,25, votre taux baisse de 0,25 et la marge reste de −0,7.

Puis-je refinancer une piste Kalatz sans pénalité ?

Pas toujours. Une indemnité de capitalisation ne s'applique que si le taux moyen du marché d'aujourd'hui est inférieur à la fois au taux de votre prêt et au taux moyen au moment où vous l'avez contracté ; elle est réduite de 20 % quand le prêt a 3 ans et de 30 % à 5 ans. Si le taux moyen est supérieur au vôtre, il n'y a pas d'indemnité de capitalisation, et le prêt d'État Zakaut n'en comporte jamais.