Katz ou Kalatz : indexé ou non, quel taux fixe choisir ?

Critère	Kalatz (fixe, non indexé)	Katz (fixe, indexé)
Taux d'intérêt	Fixe pour toute la durée	Fixe pour toute la durée
Indexation sur l'inflation	Aucune	Le capital suit le Madad chaque mois
Mensualité	La même le premier et le dernier mois	Augmente à peu près à la même vitesse que l'inflation cumulée
Niveau de taux habituel	En général plus élevé que le Katz ; voir la page des taux du jour	Plus bas que le Kalatz, car vous portez le risque d'inflation ; voir la page des taux du jour
Frais de remboursement anticipé	Indemnité de capitalisation si les taux moyens du marché ont baissé (20 % de réduction après 3 ans, 30 % après 5)	La même indemnité de capitalisation, plus des frais d'indice moyen si vous remboursez entre le 1er et le 15 du mois
Risque principal	Payer trop cher si les taux baissent, et des frais pour sortir	Inflation : le capital peut rester stable ou monter les premières années
Plafond de 66,66 % de taux variable	Compte comme fixe	Compte comme fixe : l'indexation ne rend pas variable un taux fixe
Comparaison à armes égales	Son taux, tel quel	Son taux plus l'inflation que vous attendez

Critère

Kalatz (fixe, non indexé)

Katz (fixe, indexé)

Taux d'intérêt

Fixe pour toute la durée

Indexation sur l'inflation

Aucune

Le capital suit le Madad chaque mois

Mensualité

La même le premier et le dernier mois

Augmente à peu près à la même vitesse que l'inflation cumulée

Niveau de taux habituel

En général plus élevé que le Katz ; voir la page des taux du jour

Plus bas que le Kalatz, car vous portez le risque d'inflation ; voir la page des taux du jour

Frais de remboursement anticipé

Indemnité de capitalisation si les taux moyens du marché ont baissé (20 % de réduction après 3 ans, 30 % après 5)

La même indemnité de capitalisation, plus des frais d'indice moyen si vous remboursez entre le 1er et le 15 du mois

Risque principal

Payer trop cher si les taux baissent, et des frais pour sortir

Inflation : le capital peut rester stable ou monter les premières années

Plafond de 66,66 % de taux variable

Compte comme fixe

Compte comme fixe : l'indexation ne rend pas variable un taux fixe

Comparaison à armes égales

Son taux, tel quel

Son taux plus l'inflation que vous attendez

Que choisir ?

Le Kalatz convient à ceux qui veulent une mensualité immobile et dont le revenu pourrait ne pas suivre les prix. Le Katz convient à ceux dont le revenu suit l'inflation, qui ont besoin de la mensualité de départ plus basse pour passer le test de taux d'effort de la banque, et qui acceptent un coût total incertain.

Comment l'indexation change ce que vous devez

Le Madad est l'indice des prix à la consommation d'Israël, publié chaque mois par le Bureau central des statistiques. Sur le Katz, la banque applique la variation mensuelle de l'indice à votre capital restant dû, puis facture le taux fixe sur le nouveau capital. Si vous devez 1 000 000 ₪ et que l'inflation est de 2 % sur un an, l'indice ajoute environ 20 000 ₪ au capital en plus des intérêts. Sur le Kalatz, ces 20 000 ₪ ne sont pas ajoutés.

Les premières années, chaque mensualité rembourse peu de capital : l'inflation peut donc dépasser le remboursement, et le capital peut rester stable ou même augmenter. On parle souvent de « gueule de crocodile ».

Les comparer à armes égales

La bonne comparaison est le taux du Katz plus l'inflation que vous attendez, contre le taux du Kalatz. Exemple de l'académie Ribit (une hypothèse, pas une prévision) : 1 000 000 ₪ sur 30 ans à 3 % fixe plus indexation, avec 3 % d'inflation par an. La première mensualité est d'environ 4 216 ₪, en année 10 d'environ 5 666 ₪, et le capital culmine à environ 1 033 000 ₪ avant de repasser sous 1 000 000 ₪ après environ 12 ans. Avec 2 % d'inflation, le capital baisse dès les premiers mois.

Un calculateur qui affiche une mensualité unique pour un prêt indexé sous-estime ce que vous paierez dès que l'inflation est positive. Testez les deux pistes sous plusieurs scénarios, par exemple 1 %, 2 % et 4 % par an.

Qui doit pencher de quel côté

Les pistes indexées démarrent plus bas : elles réduisent la première mensualité et aident pour le test de taux d'effort, mais une partie du risque d'inflation passe de la banque à vous. Vérifiez que votre revenu suit les prix, et quelle part de votre mix est indexée. Les pistes non indexées (Kalatz, Prime, pistes à révision non indexées) limitent l'exposition.

Questions fréquentes

Lequel coûte le moins cher, Katz ou Kalatz ?

Cela dépend de l'inflation sur la durée du prêt. En gros, le Katz est moins cher si l'inflation moyenne est inférieure à l'écart entre le taux du Kalatz et celui du Katz, et plus cher si elle est supérieure. Testez les deux dans le simulateur avec 1 %, 2 % et 4 % d'inflation.

Le taux d'intérêt du Katz change-t-il avec l'inflation ?

Non. Le taux reste fixe. Ce qui change, c'est le capital : chaque mois, il est ajusté de la variation du Madad, et les intérêts sont calculés sur le capital ajusté.

Y a-t-il un coût supplémentaire pour rembourser un Katz par anticipation ?

Oui, un de plus que pour le Kalatz. Les deux peuvent comporter une indemnité de capitalisation si les taux moyens ont baissé ; sur le Katz, des frais d'indice moyen s'ajoutent si vous remboursez entre le 1er et le 15 du mois. Remboursez donc dans la seconde moitié du mois.

Katz et Kalatz comptent-ils tous deux comme fixes pour la limite de la Banque d'Israël ?

Oui. Tous deux comptent dans la part fixe minimale de 33,34 % de la directive 329. Seul le taux d'intérêt compte pour ce test, pas l'indexation.