השוואות משכנתא

מסלולים בריבית קבועה או משתנה במשכנתא בישראל

מסלולים בריבית קבועה (קל"צ, ק"צ, זכאות) שומרים על הריבית לכל ההלוואה; מסלולים בריבית משתנה (פריים, מ"צ, מסלולים שמשתנים כל 1 עד 10 שנים) יכולים לשנות אותה. בנק ישראל דורש עד שני שלישים משתנה, כלומר לפחות שליש קבוע.

קריטריוןמסלולים קבועים (קל"צ, ק"צ, זכאות)מסלולים משתנים (פריים, מ"צ, מסלולים עם שינוי תקופתי)
התנהגות הריביתנקבעת בחתימה ונשארת עד ההחזר האחרוןפריים עוקב אחרי כל החלטה של בנק ישראל; מסלולים עם שינוי תקופתי משתנים רק במועדי השינוי (כל 1 עד 10 שנים), לפי תשואות אג"ח ממשלתיות ועוד מרווח הבנק
יכולת לחזות את ההחזרההחזר בקל"צ לא משתנה; בק"צ ובזכאות היתרה, ולכן ההחזר, עוקבת אחרי המדדיכול לעלות או לרדת כשהריבית זזה; תכננו לפי ההחזר אחרי עלייה ולא לפי ההחזר הראשון
ריבית התחלתית טיפוסיתבדרך כלל גבוהה ממסלולים משתנים; ראו את עמוד הריביות העדכניבדרך כלל נמוכה יותר בהתחלה; ראו את עמוד הריביות העדכני
עמלת פירעון מוקדםעמלת היוון בקל"צ ובק"צ אם הריביות הממוצעות ירדו; אין בהלוואת הזכאותאין בפריים; במסלול עם שינוי תקופתי רק עמלה תפעולית קטנה אם פורעים במועד שינוי
הסיכון העיקריתשלום יתר אם הריבית יורדת, ועמלה על יציאהזעזוע בהחזר אם הריבית עולה (ובמ"צ גם אינפלציה)
מגבלת הוראה 329לפחות 33.34% מההלוואה חייבים להיות קבועיםלכל היותר 66.66% בסך הכול, כשסופרים יחד פריים, מ"צ וכל מסלול עם שינוי תקופתי
מתאים במיוחד לתקציב הדוק, אופק ארוך, לווים שרוצים ודאותלווים עם הכנסה פנויה, תוכנית לפירעון מוקדם או ציפייה לירידת ריבית

מה כדאי לבחור?

הטו לקבוע יותר אם בתקציב שלכם אין הרבה מקום להחזר גבוה יותר או אם חשובה לכם ודאות. הטו למשתנה יותר אם יש לכם הכנסה פנויה, אתם מצפים לירידת ריבית או מתכננים פירעון מוקדם או מחזור. בתוך הכללים החלוקה בידיים שלכם, כל עוד לפחות 33.34% קבועים.

מה נחשב קבוע ומה נחשב משתנה

הוראה 329 רואה מסלול כמשתנה אם הריבית שלו יכולה להשתנות במהלך ההלוואה. משתנים: פריים, מ"צ (משתנה צמודה) וכל מסלול עם שינוי תקופתי, בין אם הריבית משתנה כל 1, 2.5, 5 או 10 שנים. מסלול שקבוע לחמש שנים עדיין משתנה לפי ההוראה.

קבועים: קל"צ, ק"צ והלוואת הזכאות של המדינה. הצמדה למדד לא הופכת ריבית קבועה למשתנה: ק"צ קבוע, גם אם היתרה שלו עוקבת אחרי המדד.

החלוקה הקבועה בחוק

כל החלקים המשתנים יחד לא יעברו 66.66% מההלוואה. בהלוואה של ₪1,200,000 לכל היותר ₪799,920 יכולים להיות משתנים, ולכן לפחות ₪400,080 חייבים להיות קבועים. שלושה חלקים שווים של ₪400,000 בקל"צ, בפריים ובמ"צ חורגים מהמגבלה ב-₪80, כי החלק המשתנה הוא 66.67%.

מאז 1 באוקטובר 2026 הבדיקה חלה על כל האשראי לדיור מאותו בנק המובטח באותו נכס, ולא רק על ההלוואה החדשה.

איך בוחרים את החלוקה

בדקו את ההחזר ולא את החודש הראשון. שאלו מה קורה אם הפריים עולה ב-2 או 3 נקודות, ובמסלולים עם שינוי תקופתי וצמודים, איך נראה ההחזר אחרי השינוי הראשון ועם אינפלציה של 4%. בנקים כמעט לא מאשרים החזר מעל 40% מההכנסה הפנויה, אז השאירו מרווח.

גישה נפוצה היא לקחת רק את החלק הקבוע שדרוש לשקט הנפשי (המינימום בחוק הוא שליש) ולהשאיר את השאר בפריים או במסלול עם שינוי תקופתי שאפשר לצאת ממנו בזול. הסימולטור מציג את ההחזר ואת העלות הכוללת של כל תמהיל בכמה תרחישי ריבית.

שאלות נפוצות

מהו החלק הקבוע המינימלי במשכנתא בישראל?
33.34% מההלוואה. הוראה 329 מתירה לכל היותר 66.66% במסלולים בריבית משתנה, והשאר חייב להיות קל"צ, ק"צ או הלוואת הזכאות של המדינה.
מסלול שמשתנה כל 5 שנים הוא קבוע או משתנה?
משתנה. גם אם הריבית קבועה בין שינוי לשינוי, היא יכולה להשתנות במהלך ההלוואה, ולכן המסלול נספר במגבלת ה-66.66% יחד עם פריים ומ"צ.
ק"צ הוא מסלול קבוע גם שההחזר בו עולה?
כן. הריבית בק"צ לא משתנה לעולם, ולכן הוא נספר כקבוע למגבלת בנק ישראל. ההחזר עדיין עולה עם המדד כי היתרה צמודה.
אפשר לפרוע מסלול משתנה בלי עמלה?
במידה רבה כן. בפריים אין עמלת היוון, ובמסלול עם שינוי תקופתי שנפרע במועד השינוי יש רק עמלה תפעולית (עד ₪60). תנו הודעה של לפחות 10 ימים כדי להימנע מעמלה של 0.1% על הודעה קצרה.
סימולטורהשוואות משכנתא