מילון מונחי משכנתא

משכנתא

משכנתא

משכנתא בישראל היא הלוואה מהבנק לרכישת דירה, המובטחת בשעבוד על הנכס ובדרך כלל מחולקת לכמה מסלולים. הבנק רשאי לממן עד 75% ממחיר דירה יחידה, ולתקופה של עד 30 שנה.

תמהיל משכנתא

תמהיל

התמהיל הוא שילוב המסלולים שמרכיבים את המשכנתא. לפי כלל של בנק ישראל עד 66.66% מההלוואה יכולים להיות בריבית משתנה, ולכן לפחות 33.34% חייבים להיות קבועים (קל"צ, קבועה צמודה או הלוואת זכאות).

ריבית

ריבית

ריבית היא המחיר של ההלוואה. במשכנתא בישראל היא נקבעת לכל מסלול: קבועה לכל התקופה, או משתנה ומתעדכנת מדי פעם. היא נקבעת בשיעור שנתי ונפרדת מההצמדה למדד.

קרן (סכום ההלוואה)

קרן

הקרן היא הסכום שלוויתם בפועל, לפני ריבית והצמדה. כל החזר חודשי משלם חלק מהקרן וחלק מהריבית, ובתחילת ההלוואה רובו ריבית.

הון עצמי

הון עצמי

הון עצמי הוא הכסף שלכם ברכישה. מכיוון שבנק רשאי לממן עד 75% ממחיר דירה יחידה (70% לחליפית, 50% להשקעה או לתושב חוץ), דרוש לפחות 25% מהמחיר בהון עצמי, בנוסף למסים ולעלויות.

פריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%)

פריים

פריים הוא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז, לפי המקובל בשוק. מסלול פריים משלם פריים ועוד או פחות המרווח של הבנק, וההחזר בו משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית.

קל"צ – קבועה לא צמודה

קל"צ

קל"צ (קבועה לא צמודה) הוא מסלול בריבית קבועה ובלי הצמדה: הריבית וההחזר החודשי נשארים זהים לכל התקופה, בלי חשיפה לריבית בנק ישראל או לאינפלציה.

קבועה צמודה – ריבית קבועה צמודה למדד

קבועה צמודה

קבועה צמודה היא מסלול בריבית קבועה הצמוד למדד: הריבית לא משתנה, אבל היתרה, ואיתה ההחזר, עולה עם האינפלציה. המסלול נחשב קבוע לעניין כלל ה-66.66%.

משתנה צמודה – ריבית משתנה צמודה למדד

משתנה צמודה

משתנה צמודה היא מסלול בריבית משתנה הצמוד למדד: הריבית מתעדכנת אחת לכמה שנים לפי תשואות אג"ח ממשלתיות והיתרה עוקבת אחרי האינפלציה, ולכן אתם נושאים בשני הסיכונים.

מדד המחירים לצרכן (המדד)

מדד

המדד הוא מדד המחירים לצרכן בישראל, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש, בדרך כלל ב-15 בחודש. במסלולים צמודים היתרה שלכם זזה איתו, ולכן אינפלציה מגדילה את החוב.

הלוואת זכאות (משכנתא מוכוונת מהמדינה)

זכאות

הלוואת זכאות היא משכנתא של המדינה ממשרד הבינוי והשיכון למי שזכאי לפי נקודות, כולל עולים במשך 15 שנה ממועד קבלת מעמד עולה. הריבית בה קבועה, צמודה למדד ומוגבלת ל-3%.

אישור עקרוני

אישור עקרוני

אישור עקרוני הוא הצעה כתובה של הבנק למשכנתא, עם ריבית כל מסלול, הניתנת לפני שחתמתם על משהו וללא עלות. הבנקים חייבים לענות תוך 5 ימי עסקים ולשמור על התנאים לפחות 24 ימים.

שיעור מימון (LTV)

שיעור מימון

שיעור מימון (LTV) הוא ההלוואה חלקי שווי הנכס. הוראה 329 מגבילה אותו ל-75% לדירה יחידה, ל-70% לדירה חליפית ול-50% לדירה להשקעה או לתושב חוץ.

שיעור החזר מהכנסה (PTI)

שיעור החזר מהכנסה

שיעור החזר מהכנסה (PTI) הוא ההחזר החודשי של המשכנתא חלקי ההכנסה הפנויה. הוראה 329 אוסרת הלוואה מעל 50%, ומעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון נגדה, ולכן בדרך כלל מסרב או גובה יותר.

לוח שפיצר

לוח שפיצר

לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ בישראל: החזרים חודשיים שווים לכל התקופה (במסלול קבוע לא צמוד), כשבהתחלה רובם ריבית, ועם הזמן נפרעת יותר ויותר קרן.

קרן שווה

קרן שווה

בקרן שווה מחזירים בכל חודש אותו סכום קרן ועוד ריבית על היתרה הקטנה, ולכן ההחזר הראשון הוא הגבוה ביותר וההחזרים יורדים עם הזמן. היא עולה פחות ריבית מאשר שפיצר.

גרייס (דחיית החזר)

גרייס

הלוואה עם גרייס דוחה את ההחזר לתקופה ראשונית. גרייס חלקי דוחה רק קרן (משלמים ריבית), וגרייס מלא דוחה קרן וריבית. לאחר מכן היא נפרעת בלוח שפיצר.

עמלת פירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם היא מה שהבנק רשאי לגבות כשפורעים הלוואה לדיור מראש. החלק העיקרי, עמלת ההיוון, חל רק אם הריבית הממוצעת היום נמוכה גם מריבית ההלוואה וגם מהריבית הממוצעת ביום שלקחתם אותה. בפריים ובהלוואת זכאות אין עמלה כזו.

מחזור משכנתא

מחזור

מחזור הוא פירעון של כל המשכנתא או חלק ממנה בהלוואה חדשה, באותו בנק או בבנק אחר. הוא משתלם כשהריבית החדשה נמוכה בבירור מהישנה, אחרי עמלת הפירעון המוקדם.

שמאי

שמאי

שמאי הוא מעריך מוסמך שמעריך את שווי הנכס עבור הבנק. הבנק רשאי לגבות מכם את עלותו בפועל או את התעריף המפורסם שלו, הנמוך מביניהם, חייב לתת לכם את החוות דעת, ואפשר להשתמש בשומה עדכנית תוך 90 יום.

ביטוח חיים

ביטוח חיים

ביטוח חיים למשכנתא משלם את החוב לבנק אם הלווה נפטר. הבנק רשאי לדרוש אותו, עד סכום ההלוואה, רק אם הוא המוטב הבלתי חוזר, ואפשר לרכוש אותו מחוץ לבנק.

ביטוח מבנה

ביטוח מבנה

ביטוח מבנה מכסה את מבנה הדירה המשועבדת. הבנק רשאי לדרוש אותו, כשהוא המוטב הבלתי חוזר, אך לא בסכום גבוה מיתרת ההלוואה המתואמת, ואפשר לרכוש אותו מחוץ לבנק.

רישום משכנתא

רישום משכנתא

רישום משכנתא הוא רישום המשכנתא של הבנק על הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), שנותן לבנק זכות רשומה בו. הבנק דורש אותו בדרך כלל, או הערת אזהרה, לפני שהוא מעביר את ההלוואה.

טאבו (רישום מקרקעין)

טאבו

הטאבו הוא פנקס רישום המקרקעין של ישראל, הרישום הרשמי של הבעלות בנכס ושל השעבודים, המשכנתאות, הערות האזהרה וצווי בית המשפט עליו. נסח טאבו מציג את השעבוד של הבנק ואת כל התביעות נגד הנכס.

מס רכישה

מס רכישה

מס רכישה הוא המס שהקונה משלם לרשות המסים, במדרגות. ב-2026 דירה יחידה של תושב משלמת 0% עד ₪1,978,745; עולה שקונה דירה יחידה תוך 7 שנים משלם 0% עד ₪1,978,745, ואז 0.5% עד ₪6,055,070.