אין ברירת מחדל של 30 שנה בריבית קבועה
בארה"ב הלווה הטיפוסי לוקח הלוואה אחת בריבית קבועה ל-30 שנה. בישראל הבנק מחלק את המשכנתא למסלולים, ולפי כלל של בנק ישראל לכל היותר 66.66% יכולים להיות משתנים, כלומר לפחות שליש חייב להיות קבוע. מותר לקחת את כל ההלוואה במסלולים קבועים (קל"צ, או ק"צ אם מקבלים את ההצמדה), אבל קל"צ בדרך כלל יקר יותר בהתחלה.
חלק בפריים זז עם כל החלטה של בנק ישראל. חלק צמוד גדל עם המדד: אם אתם חייבים ₪1,000,000 והאינפלציה בשנה היא 2%, המדד מוסיף ליתרה כ-₪20,000. יתרות של משכנתאות אמריקאיות לא עובדות כך.
מחזור ופירעון מוקדם
בארה"ב קנס פירעון מוקדם לא קיים בכל הלוואה, ואם הוא קיים, כללים פדרליים מגבילים אותו (2% מהיתרה שנפרעה בשנתיים הראשונות, 1% בשלישית, ואחר כך כלום). בישראל עמלת הפירעון המוקדם היא נוסחה שקובע צו של בנק ישראל. בפריים ובהלוואת הזכאות אין עמלת היוון. בקל"צ ובק"צ משלמים אותה רק אם הריבית הממוצעת של בנק ישראל היום נמוכה גם משלכם וגם מהממוצע במועד נטילת ההלוואה, עם הנחה של 20% אחרי 3 שנים ו-30% אחרי 5.
דוגמה: ₪800,000 בקל"צ בריבית 5.3% עם 18 שנים לסיום, כשהממוצע הוא 4.4%. העמלה ברוטו היא כ-₪63,400, וההמתנה עד שההלוואה בת 3 שנים מורידה אותה ב-20%. כשהריבית החדשה קרובה לממוצע, העמלה בולעת את רוב התועלת. מחזור משתלם בעיקר כשהחלק שמעבירים הוא פריים או במועד שינוי, כשמשיגים ריבית נמוכה בבירור מהממוצע, או כשמשתמשים בו כדי לקצר את התקופה.
הכנסה, הון עצמי וזכאות
בישראל יש מגבלות קשיחות שרוב המלווים האמריקאים משאירים למדיניות שלהם: החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה, הלוואה של עד 75% מהמחיר לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה או לקונה שהוא תושב חוץ לפי ההוראה. שאלו את הבנק איך הוא מסווג אתכם. אזרחים ותושבים אמריקאים צריכים גם לצפות שהבנק יבקש טופס W-9 במסגרת FATCA.
כעולים אתם יכולים להיות זכאים גם להלוואת זכאות של המדינה, במשך 15 שנה ממועד קבלת מעמד עולה. היא תוספת למשכנתא ולא תחליף לה: ריבית קבועה עד 3%, צמודה, בלי עמלת פירעון מוקדם.