השוואות משכנתא

קל"צ או פריים: מסלול קבוע או מסלול פריים במשכנתא בישראל

קל"צ שומר על אותה ריבית ואותו החזר לכל התקופה, אבל בדרך כלל מתחיל גבוה יותר ועלול לכלול עמלת פירעון מוקדם. פריים עוקב אחרי ריבית בנק ישראל (ועוד 1.5, ועוד המרווח שלכם): קל לצאת ממנו, אבל ההחזר זז.

קריטריוןקל"צ (קבועה, לא צמודה)פריים (משתנה, לא צמוד)
התנהגות הריביתאותה ריבית לכל התקופהריבית בנק ישראל ועוד 1.5, פלוס או מינוס המרווח שלכם; זזה בכל החלטה של בנק ישראל
ההחזר החודשילא משתנה לעולםמשתנה זמן קצר אחרי כל החלטת ריבית: עולה כשהריבית עולה, יורד כשהיא יורדת
הצמדה למדדאין: היתרה לא עוקבת אחרי המדדאין: היתרה לא עוקבת אחרי המדד
רמת ריבית טיפוסיתבדרך כלל גבוהה מריבית ההתחלה בפריים; ראו את עמוד הריביות העדכניבדרך כלל נמוכה יותר בהתחלה, כי הבנקים נותנים מרווח מתחת לפריים; ראו את עמוד הריביות העדכני
עמלת פירעון מוקדםעמלת היוון אם הריבית הממוצעת בשוק ירדה מתחת לריבית שלכם (הנחה של 20% אחרי 3 שנים ו-30% אחרי 5), ועוד עמלה תפעולית קטנהאין עמלת היוון; רק עמלה תפעולית קטנה (ו-0.1% אם נתתם הודעה של פחות מ-10 ימים)
הסיכון העיקריתשלום יתר אם הריבית יורדת, ועמלה על יציאה מהמסלולזעזוע בהחזר אם בנק ישראל מעלה את הריבית
מגבלת 66.66% לריבית משתנהנספר כקבוע: לפחות 33.34% מההלוואה חייבים להיות קבועיםנספר כמשתנה: כל החלקים המשתנים יחד לא יעברו 66.66%

מה כדאי לבחור?

בחרו קל"צ בחלק של ההלוואה שבו אתם צריכים ודאות (לפחות שליש מההלוואה חייב להיות קבוע בכל מקרה). בחרו פריים בחלק שאתם רוצים לשמור גמיש וזול לפירעון מוקדם, כל עוד התקציב שלכם עומד בעלייה של 2 עד 3 נקודות בפריים. ברוב התמהילים בישראל יש את שניהם.

איך כל מסלול עובד

קל"צ (קבועה לא צמודה) מקבע את הריבית ואת ההחזר החודשי ביום החתימה. לא האינפלציה ולא בנק ישראל יכולים לשנות אותם.

פריים הוא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז; ה-1.5 הוא מוסכמה של הבנקים ולא חוק. הריבית שלכם היא פריים פלוס או מינוס מרווח אישי הכתוב בהסכם, ובדרך כלל מדובר בהנחה (למשל P−0.7). המרווח נשאר קבוע; כשבנק ישראל מזיז את הריבית ב-0.25, הריבית שלכם זזה ב-0.25.

כמה עולה לצאת

בפריים אין עמלת היוון, ולכן קל ללווים להעביר אותו לבנק אחר והבנקים מתחרים עליו. קל"צ הוא ההפך: אם הריבית הממוצעת למשכנתאות של בנק ישראל ירדה מתחת לריבית שלכם (ומתחת לממוצע ביום שלקחתם את ההלוואה, והנמוכה מבין השתיים קובעת), תשלמו עמלת היוון. לדוגמה, על ₪800,000 בריבית 5.3% עם 18 שנים לסיום וממוצע של 4.4%, העמלה ברוטו היא כ-₪63,400 לפני ההנחה של 20% או 30% לפי גיל ההלוואה.

אם הריבית הממוצעת גבוהה מהריבית שלכם, אין עמלת היוון. התזמון משנה: פירעון כמה ימים אחרי יום השנה השלישי או החמישי להלוואה ולא לפניו יכול לחסוך כסף של ממש.

איך הם משתלבים בתמהיל

הוראה 329 של בנק ישראל מגבילה את כל החלקים המשתנים יחד (פריים, מ"צ וכל מסלול עם שינוי ריבית תקופתי) ל-66.66% מההלוואה, ולכן קל"צ, ק"צ או זכאות חייבים להיות לפחות 33.34%. אי אפשר לקחת את כל ההלוואה בפריים. לפני שמחליטים, בדקו את התקציב עם פריים גבוה ב-2 או 3 נקודות; הסימולטור של Ribit מאפשר לשנות את הפריים ואת המרווח שלכם.

שאלות נפוצות

מה זול יותר לאורך כל ההלוואה, קל"צ או פריים?
זה תלוי בלאן תלך ריבית בנק ישראל, ואף אחד לא יודע. פריים בדרך כלל מתחיל נמוך יותר, ולכן מנצח אם הריבית נשארת או יורדת; קל"צ מנצח אם הריבית עולה הרבה. השוו את הרמות של היום בעמוד הריביות ובדקו את שניהם בסימולטור.
אפשר לקחת את כל המשכנתא בפריים?
לא. הוראה 329 מגבילה את כל המסלולים המשתנים יחד ל-66.66% מההלוואה, ולכן לפחות 33.34% חייבים להיות קבועים (קל"צ, ק"צ או הלוואת זכאות). מאז 1 באוקטובר 2026 המגבלה חלה על כל האשראי מאותו בנק המובטח באותו נכס.
מה זה מרווח פריים של P−0.7?
הריבית שלכם היא פריים פחות 0.7 נקודות אחוז. המרווח נקבע פעם אחת ונשאר בהסכם. אם הפריים יורד ב-0.25, הריבית שלכם יורדת ב-0.25 והמרווח נשאר −0.7.
אפשר למחזר מסלול קל"צ בלי קנס?
לא תמיד. עמלת היוון חלה רק אם הריבית הממוצעת בשוק היום נמוכה גם מריבית ההלוואה שלכם וגם מהריבית הממוצעת במועד נטילת ההלוואה; היא קטנה ב-20% כשההלוואה בת 3 שנים וב-30% בגיל 5. אם הריבית הממוצעת גבוהה משלכם אין עמלת היוון, ובהלוואת הזכאות של המדינה היא אף פעם לא חלה.
סימולטורהשוואות משכנתא