סימולטור תמהיל משכנתא
בנו את תמהיל המשכנתא, ראו את ההחזר החודשי והעלות הכוללת, ובדקו איך מדד ושינויי ריבית משפיעים עליהם.
דוגמאות מחושבות בריביות של היום
שלושה רוכשים טיפוסיים דרך אותו מנוע של הסימולטור: יעד מאוזן, סיכון בינוני, ריביות בנק ישראל ל-אוגוסט 2026.
דירה ראשונה ב-2,000,000 ₪ עם הון עצמי של 600,000 ₪ והכנסה נטו של 30,000 ₪ בחודש: הלוואה של 1,400,000 ₪ עולה כ-8,883 ₪ בחודש, 30% מההכנסה (נוח).
תמהיל מומלץ: 85% קל"צ, 15% פריים.
משפחת עולים, שנתיים אחרי העלייה, קונה ב-2,400,000 ₪ עם הון עצמי של 800,000 ₪ והכנסה של 30,000 ₪ בחודש, עם הלוואת זכאות של 117,985 ₪: כ-10,045 ₪ בחודש, 33% מההכנסה (צפוף).
תמהיל מומלץ: 79% קל"צ, 14% פריים, 7% זכאות.
תושב חוץ שקונה ב-3,000,000 ₪ חייב להביא לפחות מחצית, כאן 1,500,000 ₪; עם הכנסה של 40,000 ₪ בחודש ההלוואה של 1,500,000 ₪ עולה כ-9,517 ₪ בחודש, 24% מההכנסה (נוח).
תמהיל מומלץ: 85% קל"צ, 15% פריים.
איך הסימולטור עובד
משכנתא בישראל מחולקת לכמה מסלולים עם סוגי ריבית והצמדה שונים. הסימולטור מאפשר לבנות את התמהיל, לראות את ההחזר החודשי והעלות הכוללת של כל מסלול, ולבדוק את התוצאה מול הוראות בנק ישראל לפני שמבקשים אישור עקרוני מהבנקים.
- 01
הזינו את הנכס ואת המצב הכלכלי
מחיר הנכס, הון עצמי והכנסה חודשית נטו. הסימולטור מחשב את סכום ההלוואה, שיעור המימון ואת החלק מההכנסה שהולך להחזר.
- 02
בנו תמהיל או תנו לאופטימייזר להציע
הוסיפו מסלולים (פריים, קל"צ, ק"צ, משתנה) וקבעו לכל אחד סכום, תקופה וריבית, או תנו לאופטימייזר להציע תמהיל לפי המטרה ורמת הסיכון שלכם.
- 03
השוו תרחישים
ראו את ההחזר החודשי, סך ההחזר ואת ההשפעה של עליית מדד או ריבית פריים. שמרו או שתפו את התרחיש כדי לדון בו עם הבנק או עם יועץ.
שאלות נפוצות
כמה משכנתא אפשר לקבל?
הבנקים בודקים שתי מגבלות. שיעור המימון מוגבל ל-75% ממחיר הנכס בדירה יחידה, 70% בדירה חליפית ו-50% בדירה להשקעה או לתושב חוץ. ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה, והבנקים נמנעים בדרך כלל מלעבור 40%; רבים מעדיפים כשליש.
מה ההבדל בין פריים, קל"צ וק"צ?
פריים צמוד לריבית בנק ישראל (ריבית בנק ישראל + 1.5%) ומשתנה בכל החלטת ריבית. קל"צ היא ריבית קבועה לא צמודה, ולכן ההחזר לא משתנה לעולם. ק"צ היא גם ריבית קבועה, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן ההחזר עולה עם האינפלציה.
האם הוראות בנק ישראל מגבילות את חלוקת המשכנתא?
כן. לפחות שליש מההלוואה צריך להיות בריבית קבועה (קל"צ או ק"צ) ולכל היותר שני שלישים יכולים להיות במשתנה, כולל פריים ומסלולים שמתעדכנים כל כמה שנים. התקופה המקסימלית היא 30 שנה.
איך המדד משפיע על משכנתא צמודה?
במסלולים צמודים יתרת הקרן מתעדכנת כל חודש לפי מדד המחירים לצרכן. באינפלציה של 2% בשנה, החזר של 5,000 ₪ יגיע לכ-8,200 ₪ אחרי 25 שנה, גם אם הריבית לא משתנה. כדאי להשוות את הריבית הצמודה בתוספת האינפלציה הצפויה לריבית הלא צמודה.
האם התוצאה היא הצעה של בנק?
לא. התוצאות הן הערכות על בסיס ריביות ממוצעות בשוק. השתמשו בהן כדי להתכונן: בקשו אישור עקרוני מכמה בנקים על אותו תמהיל והשוו את הריביות מסלול אחר מסלול.