כמה משכנתא אפשר לקבל בישראל?
המקסימום הוא הנמוך מבין שתי מגבלות: ההלוואה שההכנסה שלכם יכולה לשאת (ההחזר הראשון עד 50% מההכנסה נטו) וההלוואה שההון העצמי מאפשר (75% מהמחיר לדירה ראשונה, 70% לחליפית, 50% לנוספת או לתושב חוץ).
ההון העצמי הוא שמגביל אתכם: ההכנסה שלכם יכלה לשאת הלוואה גדולה יותר, אבל שיעור המימון לרכישה הזו עוצר אותה, ולכן הון עצמי גדול יותר מעלה את המקסימום.
שני כללים מהוראה 329 של בנק ישראל קובעים כמה אפשר ללוות. הראשון הוא שיעור המימון: ההלוואה לא יכולה לעלות על 75% ממחיר דירה יחידה, 70% לדירה חלופית ו-50% לדירה נוספת או לתושב חוץ. השני הוא מגבלת ההחזר: ההחזר החודשי הראשון לא יכול לעלות על 50% מההכנסה נטו, ומעל 40% הבנקים מחזיקים יותר הון ומתמחרים את ההלוואה ביוקר.
המחשבון בודק את שניהם. מההון העצמי הוא מחשב את המחיר הגבוה ביותר שמאפשר שיעור המימון. מההכנסה הוא מחשב את ההלוואה הגדולה ביותר שהאופטימייזר של האתר יכול לבנות עבורה תמהיל תקין: לפחות שליש בריבית קבועה, לכל היותר שני שלישים בריבית משתנה, עד 30 שנה, לפי ריביות ייחוס עדכניות. המחיר המרבי הוא הנמוך מהשניים, והתוצאה אומרת איזה כלל מגביל אתכם.
אם יש לכם תעודת זכאות, הזינו את הסכום. זה חלק זול בריבית קבועה מההלוואה, והוא מעלה את מה שההכנסה שלכם יכולה לשאת. אם אינכם בטוחים, השאירו ריק; אפשר להעריך את הסכום במחשבון הזכאות.
התייחסו לתוצאה כתקרה ולא כאישור. הבנק בודק גם התחייבויות והלוואות אחרות, היסטוריית אשראי והנכס עצמו, והריביות משתנות. מס רכישה ועלויות נלוות נוספים על ההון העצמי, אז השאירו מרווח.
שאלות נפוצות
- מהו שיעור המימון המרבי מהמחיר?
- 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חלופית (מוכרים את הנוכחית) ו-50% לדירה נוספת, דירה להשקעה או תושב חוץ. המגבלות נקבעות בהוראה 329 של בנק ישראל.
- איזה חלק מההכנסה אפשר להקדיש להחזר החודשי?
- ההחזר הראשון לא יכול לעלות על 50% מההכנסה נטו. מעל 40% הבנקים רואים בהלוואה סיכון גבוה יותר ובדרך כלל גובים מרווח גבוה יותר, ולכן להישאר מתחת ל-40% זול יותר.
- למה המקסימום שלי נמוך מ-75% ממחיר הדירה?
- כי ההכנסה היא המגבלה. המחשבון מראה איזה כלל מגביל אתכם. אם זו ההכנסה, הון עצמי גדול יותר כמעט לא יעלה את המחיר המרבי, אבל תקופה ארוכה יותר או הלוואת זכאות יעזרו.
- האם התוצאה כוללת מס רכישה ועלויות נלוות?
- לא. ההון העצמי שהזנתם הוא הכסף שנכנס למחיר. מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ומתווך נוספים עליו, ולכן נדרש מזומן מעבר להון העצמי.
הוסיפו את המחשבון לאתר שלכם
בחינם לארגוני עולים, מתווכים, עורכי דין ובלוגים: הדביקו את הקוד הזה בעמוד. אנחנו מעדכנים אותו, אין מה להתקין.