Что такое мадад
Мадад (מדד המחירים לצרכן) — индекс потребительских цен Израиля, его каждый месяц публикует Центральное статистическое бюро. Многие ипотечные треки в Израиле «привязаны к мададу» (צמוד למדד, цамуд). На таких треках инфляция влияет не только на будущие ставки: она меняет саму сумму вашего долга.
Как работает индексация
На индексированном треке остаток основного долга следует за индексом. Если индекс за месяц вырос на 0,3%, ваш долг тоже вырос на 0,3%, и следующий платёж считается уже от этого большего остатка. Сама ставка может быть фиксированной (Кац, קבועה צמודה) или плавающей (Мац и индексированные треки с периодическим пересмотром), но в обоих случаях остаток долга идёт за индексом.
Упрощённо, каждый месяц: новый остаток = прежний остаток × (1 + месячная инфляция) + проценты − платёж.
Почему долг может расти, хотя вы платите
Инфляция начисляется на весь долг, а в первые годы каждый платёж гасит лишь небольшую его часть. Пример: вы должны ₪1 000 000, и индекс за месяц вырос на 0,5% — долг увеличился на ₪5 000. Если ваш платёж ₪4 500 и около ₪2 500 из них — проценты, на погашение основного долга идёт только ₪2 000, и в конце месяца вы должны больше, чем в начале. Это часто называют «пастью крокодила»: в первые годы остаток стоит на месте или растёт, вместо того чтобы снижаться.
Пример расчёта (допущения, а не прогноз): ₪1 000 000 на 30 лет под фиксированные 3% с привязкой к индексу, инфляция — 3% каждый год. Первый платёж — около ₪4 216. На десятый год он около ₪5 666, потому что платёж растёт вместе с индексом. Остаток долга достигает пика примерно в ₪1 033 000 и опускается ниже ₪1 000 000 только примерно через 12 лет. При инфляции 2% остаток начинает снижаться с первых месяцев. Небольшая разница в инфляции сильно меняет картину.
Что инфляция делает с вашим платежом
На индексированном треке платёж меняется примерно один к одному вместе с индексом: каждый 1% накопленной инфляции добавляет около 1% и к остатку, и к ежемесячному платежу. Проверьте, растёт ли ваш доход вместе с ценами. Если нет, индексированный трек будет съедать всё большую его часть.
Почему калькуляторы без мадада вводят в заблуждение
Калькулятор, который показывает один неизменный платёж по индексированному кредиту, занижает то, что вы реально заплатите, если инфляция положительная. Честнее сравнивать каждый трек при нескольких сценариях инфляции, например 1%, 2% и 4% в год, и смотреть и на ежемесячный платёж, и на общую сумму выплат.
Индексированные треки обычно стартуют с более низкой ставки, чем неиндексированные, поэтому первый платёж ниже и легче пройти банковскую проверку соотношения платежа к доходу. Цена этого — часть инфляционного риска переходит от банка к вам.
Что спросить себя перед выбором индексированных треков
- Выдержит ли мой бюджет платёж, который 20–30 лет растёт вместе с ценами?
- Растёт ли мой доход вместе с инфляцией?
- Собираюсь ли я гасить досрочно? На фиксированных индексированных треках может взиматься комиссия за досрочное погашение, а при погашении с 1-го по 15-е число месяца добавляется ещё комиссия «среднего индекса».
- Какая часть моего микса привязана к индексу? Неиндексированные треки (Калац, прайм, неиндексированные треки с пересмотром) ограничивают этот риск.
Попробуйте в симуляторе
В симуляторе Ribit можно задать свой сценарий инфляции и посмотреть, как со временем меняются платёж и полная стоимость каждого индексированного трека. Результаты — оценки на основе выбранных вами допущений, а не прогноз.