Прайм — это не ставка Банка Израиля
Прайм (פריים) — это учётная ставка Банка Израиля плюс 1,5 процентного пункта. Надбавка 1,5 — договорённость, принятая в израильских банках, а не цифра, закреплённая в законе. Когда Банк Израиля меняет ставку, прайм меняется на ту же величину с даты, когда новая ставка вступает в силу.
На 20 октября 2026 года учётная ставка составляет 3,25% (с 3 сентября 2026 года), значит прайм — 4,75%. В 2026 году Банк Израиля снижал ставку четыре раза: до 4,00% в январе, 3,75% в мае, 3,50% в июле и 3,25% в сентябре. Симулятор каждый день берёт текущую ставку у Банка Израиля.
Ваш трек прайм: прайм плюс или минус ваша маржа
Ставка по треку прайм — это прайм плюс или минус личная маржа, записанная в вашем кредитном договоре. Обычно маржа отрицательная (скидка), но бывает и положительной. Средние ставки по треку прайм для новых ипотек в августе 2026 года, пересчитанные из данных Банка Израиля в маржу относительно прайма:
- Банковская система в целом: около прайм − 0,71
- Леуми около −0,73, Апоалим около −0,70, Мизрахи-Тфахот около −0,67, Дисконт около −0,65
- Бейнлеуми (First International) около −1,07 (самая глубокая средняя скидка), Меркантиль около −0,54
- Банк Иерусалим около +0,84 (выше прайма)
Это средние значения по всем заёмщикам за месяц, а не предложения. Ваша личная маржа зависит от доли финансирования, соотношения платежа к доходу, стабильности дохода, размера кредита, остальной части микса и конкурирующих предложений, которые вы принесёте.
Почему банки кредитуют ниже собственного прайма
- Прайм — это ориентир, а не стоимость денег для банка. Даже при прайм − 0,71 ипотека приносит примерно на 0,8 пункта больше ставки Банка Израиля.
- Ипотека обеспечена жильём, а её размер ограничен 75% его стоимости, поэтому потери банка невелики.
- Трек прайм можно погасить досрочно без комиссии капитализации, поэтому заёмщики легко переводят его в другой банк, и банки за него конкурируют.
Фиксированная неиндексированная ставка (Калац)
Калац (קל"צ, קבועה לא צמודה) сохраняет одну и ту же ставку и один и тот же платёж на весь срок. За эту уверенность приходится платить: ставка часто выше стартовой ставки прайма или индексированных треков, а досрочное погашение может стоить комиссии капитализации, если рыночные ставки с момента получения кредита снизились.
Как изменение ставки доходит до каждого трека
Когда Банк Израиля снижает или повышает ставку, платёж по треку прайм вскоре меняется. Платёж по Калацу не меняется никогда. Треки с пересмотром раз в 1–10 лет (משתנה כל X שנים) меняются только в даты пересмотра — по доходности государственных облигаций плюс маржа банка.
Правило, которое определяет любой микс
Согласно директиве Банка Израиля 329, все плавающие части вместе (прайм, Мац и любой трек с пересмотром раз в 1–10 лет) не могут превышать 66,66% кредита. Значит, не менее 33,34% должно быть по ставке, фиксированной на весь срок: Калац, Кац или государственный кредит Зкаут. Отдельного лимита на прайм нет с 27 декабря 2020 года. С 1 октября 2026 года лимит распространяется на весь кредит в том же банке под залог того же объекта, а не только на новый кредит.
Как собрать микс
Единого лучшего микса для всех не существует. Распространённый подход:
- Прайм — для гибкости: он следует за снижением ставок и гасится досрочно без комиссии капитализации, но платёж растёт, когда растут ставки.
- Калац — для уверенности: платёж, который никогда не меняется, но дороже.
- Трек с пересмотром (например, раз в 5 лет) — как промежуточный вариант: стабилен между пересмотрами, но считается плавающим.
- Держите плавающие части (прайм, Мац и треки с пересмотром) в сумме не выше 66,66%.
Перед выбором проверьте, что будет, если прайм вырастет на 2–3 пункта, и выдержит ли это ваш бюджет. В симуляторе можно изменить прайм и вашу маржу и увидеть, как это скажется на платеже и полной стоимости.