Combien de taxe d'achat un olé paie-t-il pour un premier logement ?

Pour un logement unique acheté du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028, un olé paie 0 % sur la part du prix jusqu'à 1 978 745 ₪, 0,5 % jusqu'à 6 055 070 ₪ et 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪. Au-delà de 20 183 565 ₪, le règlement 12A ne s'applique pas et les taux ordinaires s'appliquent.

Pendant combien de temps après l'alyah puis-je bénéficier de la taxe d'achat réduite ?

L'allègement s'applique à un achat réalisé de un an avant votre première entrée en Israël comme olé jusqu'à sept ans après cette entrée. Les mois de service militaire ou civil prolongent cette période. C'est différent des 15 ans de l'aide hypothécaire.

Combien un olé économise-t-il sur la taxe d'achat par rapport à un résident ?

Sur un logement de 2 500 000 ₪, un olé relevant du règlement 12A paie 2 606 ₪, contre 20 538 ₪ pour un résident qui achète son logement unique au barème ordinaire. En dessous de 1 978 745 ₪, il n'y a aucune différence.

Puis-je utiliser plusieurs fois l'allègement de taxe d'achat des olim ?

Non. L'allègement du règlement 12A n'est accordé qu'une fois par olé, et seulement si le logement est votre appartement unique ou un logement de remplacement. Un logement que vous possédez à l'étranger n'est pas compté.

Comment demander la réduction de taxe d'achat des olim ?

L'acheteur doit déposer une déclaration d'achat auprès de l'administration fiscale dans les 30 jours suivant l'achat, et votre avocat s'en charge normalement. Demandez l'allègement olim dans la déclaration et joignez une demande d'exonération partielle et un extrait du registre de la population montrant vos données d'entrée.

Mas rechisha olim : taxe d'achat en Israël, barème 2026

La taxe d'achat, et pourquoi les olim paient moins

Quand vous achetez un bien en Israël, vous payez le mas rechisha (מס רכישה, la taxe d'achat) à l'Autorité fiscale israélienne. Elle se calcule par tranches, comme l'impôt sur le revenu : chaque part du prix est taxée à son propre taux. Les résidents israéliens qui achètent leur logement unique bénéficient déjà d'un barème favorable. Les olim (nouveaux immigrants) en ont un encore meilleur pendant une durée limitée après leur alyah.

Le barème des olim a changé le 15 août 2024. Ce jour-là, une modification du règlement sur la taxe d'achat a créé un nouvel article 12A pour les olim qui achètent un logement unique. L'ancien article 12 couvre désormais les locaux professionnels et, dans certains cas, les olim arrivés plus tôt (voir plus bas). Tous les chiffres de cet article viennent de la directive immobilière 1/2026 de l'Autorité fiscale, datée du 18 janvier 2026, et du texte du règlement lui-même.

Le barème 2026 des olim (article 12A)

Un oleh qui achète un logement qui sera son seul appartement d'habitation paie, pour les achats réalisés du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028 :

0 % sur la part du prix jusqu'à 1 978 745 ₪
0,5 % sur la part comprise entre 1 978 745 ₪ et 6 055 070 ₪
8 % sur la part comprise entre 6 055 070 ₪ et 20 183 565 ₪
Si le logement vaut plus de 20 183 565 ₪, l'article 12A ne s'applique pas du tout : c'est le barème ordinaire.

Ces montants sont gelés. La loi d'arrangements économiques de 2025 a suspendu l'indexation annuelle pour 2025 à 2027 : les mêmes seuils s'appliquent donc jusqu'au 15 janvier 2028.

Comparaison avec le barème ordinaire du premier logement

Un résident israélien qui achète son logement unique (dira yechida, דירה יחידה) paie 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, 3,5 % jusqu'à 2 347 040 ₪, 5 % jusqu'à 6 055 070 ₪, 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪ et 10 % au-delà. Celui qui achète un logement supplémentaire paie 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ et 10 % au-delà. Ce taux pour logement supplémentaire est une disposition temporaire valable jusqu'au 10 février 2027.

L'avantage des olim, c'est la longue tranche à 0,5 %, qui remplace les tranches à 3,5 % et 5 % du barème ordinaire. Quelques exemples chiffrés, arrondis au shekel :

Logement à 1 800 000 ₪ : premier logement ordinaire 0 ₪ ; oleh 0 ₪. Sous le premier seuil, aucune différence.
Logement à 2 500 000 ₪ : premier logement ordinaire 20 538 ₪ ; oleh 2 606 ₪. Économie : environ 17 900 ₪.
Logement à 4 000 000 ₪ : premier logement ordinaire 95 538 ₪ ; oleh 10 106 ₪. Économie : environ 85 400 ₪.
Logement à 6 500 000 ₪ : premier logement ordinaire 233 886 ₪ ; oleh 55 976 ₪. Économie : environ 177 900 ₪.

Qui est oleh, et la fenêtre de 7 ans

Pour cet avantage, est « oleh » la personne entrée en Israël après le 28 février 1963 et titulaire de l'un de ces documents : un visa d'oleh ou un certificat d'oleh (teoudat ole) au titre de la loi du Retour, ou un visa ou permis A1 d'« oleh potentiel » (ole bekoah). L'avantage vaut pour un achat réalisé dans une période qui commence un an avant votre première entrée en Israël comme oleh et se termine sept ans après cette entrée.

Les mois de service militaire obligatoire ou de service civil ne comptent pas dans les sept ans : ils prolongent votre fenêtre.
Achat avant l'alyah : vous devez faire votre alyah dans l'année qui suit l'achat. Pour un logement en construction acheté à un promoteur, la période de construction ne compte pas, à condition d'arriver au plus tard trois ans après l'achat et d'obtenir votre visa d'oleh ou un autre document reconnu dans l'année de l'achat.
Attention à la différence avec l'aide au crédit : la fenêtre de la taxe d'achat est de 7 ans, alors que le prêt d'éligibilité du ministère du Logement court sur 15 ans à partir du statut d'oleh.

« Logement unique » et usage unique de l'avantage

L'article 12A ne s'applique que si le bien est votre seul appartement, ou un logement de remplacement : vous en achetez un nouveau et vendez votre ancien logement unique dans le délai légal. En droit fiscal israélien, le « logement unique » est votre seul appartement d'habitation en Israël et en Cisjordanie. Un appartement que vous possédez à l'étranger n'est pas compté. Pour ce critère, vous, votre conjoint (sauf séparation durable) et vos enfants de moins de 18 ans êtes considérés comme un seul acheteur. La loi traite aussi comme résident israélien la personne qui devient résidente pour la première fois dans les deux ans suivant l'achat.

L'avantage de l'article 12A n'est accordé qu'une seule fois par oleh.
Si un couple marié achète ensemble et qu'un seul des conjoints est oleh, l'achat est traité comme si l'oleh l'avait fait seul : tout l'achat bénéficie du taux oleh.
Si deux acheteurs non mariés, dont un oleh, se marient dans les 12 mois suivant l'achat, le conjoint récupère la taxe payée en trop.

Arrivé avant le 15 août 2024 ? Vous avez peut-être le choix

Les olim dont la date d'alyah est antérieure au 15 août 2024 peuvent opter pour l'ancienne version de l'article 12 : 0,5 % jusqu'à 1 988 090 ₪ et 5 % au-delà, pour un logement que vous habiterez, sans plafond de valeur ni condition de logement unique. Pour un logement unique classique, le 12A est bien moins cher : pour un bien à 2 500 000 ₪, l'ancienne voie coûte environ 35 536 ₪, contre 2 606 ₪ avec le 12A. L'ancienne voie sert surtout si vous possédez déjà un appartement en Israël. L'alternative est alors le taux du logement supplémentaire, 8 % et 10 % : sur 4 000 000 ₪, cela fait 320 000 ₪, contre environ 110 536 ₪ avec l'ancien article 12. L'avantage ne s'utilise qu'une fois : choisissez avec soin.

Comment le demander

L'acheteur doit déposer une déclaration d'achat auprès du bureau de fiscalité immobilière (misouï mekarkéïn) de l'Autorité fiscale dans les 30 jours suivant l'achat. C'est en général votre avocat qui s'en charge.
Demandez l'avantage oleh dans la déclaration et joignez une demande d'exonération partielle de la taxe d'achat, un extrait du registre de la population indiquant vos données d'entrée, et un acte de mariage si vous achetez avec votre conjoint.
Avant de signer, utilisez le simulateur de taxe d'achat de l'Autorité fiscale. Il propose des options distinctes pour les olim au titre de l'article 12A et de l'article 12.
Si votre date d'alyah est proche de la limite de la fenêtre, obtenez une confirmation écrite de votre date de statut avant de signer le contrat.
Le centre Business.il du ministère de l'Alyah conseille gratuitement, en plusieurs langues, sur la taxe d'achat réduite des olim : *2994.

Ce que cela change pour votre budget

La taxe d'achat se paie sur vos fonds propres, pas avec le crédit. Votre banque prête au maximum 75 % du prix pour un logement unique : chaque shekel de taxe sort donc de votre apport. Dans le simulateur de Ribit, saisissez la taxe calculée dans vos frais initiaux. Pour un oleh, il s'agit souvent de quelques milliers de shekels au lieu de dizaines de milliers.