Qu'est-ce qui a changé dans les règles du prêt immobilier israélien au 1er octobre 2026 ?

Deux limites regardent désormais tout ce qui est garanti par le même bien. Le plafond de 66,66 % à taux variable est vérifié sur tout le crédit immobilier de la même banque garanti par ce bien, et la limite de taux d'effort inclut les mensualités des prêts antérieurs sur ce bien qui ont plus de 18 mois restants, quel que soit le prêteur. Rien n'est annulé rétroactivement ; la nouvelle méthode s'applique aux crédits approuvés à partir du 1er octobre 2026.

Quelles pistes comptent comme variables selon la directive 329 ?

Le prime, le Matz et toute piste révisable comptent comme variables, même une piste fixe pendant cinq ans, car son taux peut changer pendant le prêt. Kalatz, Katz et le prêt zakaout comptent comme fixes, donc au moins 33,34 % d'un nouveau prêt doit être à taux fixe.

Les nouvelles règles s'appliquent-elles si je refinance mon prêt ?

Un refinancement total qui solde tout votre prêt est testé sur le nouveau prêt seul, comme avant. Un refinancement partiel ou un complément dans la même banque est testé sur tout ce qui est garanti par le bien. Un nouveau prêt dans une seconde banque n'est testé que sur le crédit de cette banque pour le plafond de 66,66 %, mais le test de taux d'effort inclut toujours les mensualités du premier prêt.

Prêt immobilier Israël : ce qui change au 1er octobre 2026

Ce qui a changé le 1er octobre 2026

En Israël, les grandes règles du crédit immobilier sont fixées par le superviseur des banques de la Banque d'Israël, dans la directive 329 de « bonne conduite bancaire » (הוראת ניהול בנקאי תקין 329). Le 8 février 2026, le superviseur a publié la circulaire 2840. Elle modifie le calcul de deux de ces limites lorsque votre logement est déjà hypothéqué. L'entrée en vigueur était prévue au 1er juillet 2026 ; la circulaire 2852 du 30 juin 2026 l'a reportée au 1er octobre 2026. Depuis cette date :

Le plafond de taux variable (66,66 %) se calcule sur l'ensemble du crédit immobilier accordé par la même banque et garanti sur le même bien, et plus seulement sur le nouveau prêt.
Le taux d'endettement (rapport mensualité/revenu) inclut les mensualités des prêts antérieurs garantis sur le même bien, quel que soit le prêteur, s'il leur reste plus de 18 mois à courir.
Rien n'est annulé rétroactivement. La nouvelle méthode s'applique au crédit approuvé à partir du 1er octobre 2026, y compris l'augmentation de montants approuvés auparavant.

Si vous achetez votre premier logement avec un seul nouveau prêt, presque rien ne change pour vous. Le changement compte si vous ajoutez un prêt sur un logement déjà hypothéqué : un complément pour des travaux, un prêt « tout usage » (halva lekol matara, הלוואה לכל מטרה), ou un refinancement partiel qui laisse en place une partie de l'ancien prêt.

La règle du taux variable, expliquée simplement

L'article 7 de la directive 329 dit qu'une banque ne peut approuver un prêt immobilier que si la part à taux variable ne dépasse pas 66,66 % du prêt. Un « prêt à taux variable », c'est tout prêt, ou toute partie de prêt, dont le taux peut changer pendant sa durée. Concrètement :

Variable : le Prime (פריים), soit le taux de la Banque d'Israël plus 1,5 point, plus ou moins la marge de votre banque.
Variable : le Matz (משתנה צמודה), des tranches indexées sur l'indice des prix (le « madad ») dont le taux est révisé périodiquement.
Variable : toute tranche à révision, que le taux change tous les 1, 2,5, 5 ou 10 ans, indexée ou non. Une tranche fixe pendant cinq ans reste variable au sens de la directive, car son taux peut changer pendant la vie du prêt.
Fixe : le Kalatz (קבועה לא צמודה), taux fixe non indexé.
Fixe : le Katz (קבועה צמודה), taux fixe indexé sur l'indice des prix. L'indexation ne rend pas un taux fixe variable.
Fixe : le prêt d'éligibilité du ministère du Logement (zakaut, זכאות), à taux fixe et indexé.

Au moins 33,34 % de chaque nouveau prêt doit donc être en tranches à taux fixe. Il n'existe plus de plafond séparé pour le Prime. Jusqu'à fin 2020, la directive limitait aussi à 33,33 % la part dont le taux pouvait changer en moins de cinq ans, essentiellement le Prime. Cette clause a été supprimée par la mise à jour du 27 décembre 2020 (circulaire 2647). Depuis, le Prime, le Matz et toutes les tranches à révision partagent un seul plafond de 66,66 %. La banque ne peut pas non plus organiser l'échéancier pour que la partie fixe soit remboursée en premier : les mensualités doivent rester proportionnelles à la répartition convenue, même si vous pouvez toujours rembourser par anticipation n'importe quelle tranche.

Ce que le 1er octobre change pour le plafond de 66,66 %

Avant octobre, un nouveau prêt était testé seul. Depuis le 1er octobre 2026, la question-réponse 5.1 de la Banque d'Israël précise que lorsqu'une banque approuve un nouveau crédit immobilier, ou une augmentation, garanti sur le même bien, la limite s'applique au total du crédit de cette banque garanti sur ce bien.

Un exemple. Votre prêt à la banque A a encore 600 000 ₪ de capital restant : 150 000 ₪ en Kalatz et 450 000 ₪ en Prime et en tranche révisable tous les 5 ans. Cela fait 75 % de variable, ce qui peut arriver après le remboursement anticipé d'une partie d'une tranche fixe. Vous demandez 200 000 ₪ de plus à la banque A. Avec l'ancienne méthode, ces 200 000 ₪ pouvaient être variables jusqu'à 133 320 ₪. Avec la nouvelle, le total est de 800 000 ₪ : le crédit variable ne peut pas dépasser 533 280 ₪. Vous en avez déjà 450 000 ₪, donc au plus 83 280 ₪ du nouveau prêt peuvent être variables et au moins 116 720 ₪ doivent être fixes. Or les tranches fixes signifient en général une mensualité plus élevée.

La question-réponse ne précise pas si le crédit existant se mesure au capital restant dû ou au montant approuvé à l'origine. Notre exemple utilise le capital restant dû. Demandez à votre banque quel chiffre elle retient.

Le changement du taux d'endettement peut peser encore plus

La directive interdit un prêt immobilier si le taux d'endettement (PTI, rapport mensualité/revenu) dépasse 50 %. Au-delà de 40 %, la banque doit immobiliser plus de fonds propres, donc en pratique peu de banques prêtent à ce niveau. Le PTI se calcule sur le revenu disponible : revenu net moins les charges fixes de plus de 18 mois, comme d'autres prêts ou une pension alimentaire, plus le loyer si vous n'habiterez pas le logement acheté.

Jusqu'en octobre, un prêt immobilier existant était traité comme une charge déduite du revenu, et seule la mensualité du nouveau prêt était comparée au reste. Désormais, les mensualités existantes s'ajoutent au numérateur, que l'ancien prêt soit dans la même banque, dans une autre banque ou chez un prêteur non bancaire. Exemple : revenu disponible 20 000 ₪, mensualité existante 7 000 ₪, nouvelle mensualité 3 500 ₪. Ancienne méthode : 3 500 ₪ sur 13 000 ₪, environ 27 %. Nouvelle méthode : 10 500 ₪ sur 20 000 ₪, soit 52,5 %. C'est au-dessus du plafond de 50 %, donc le prêt ne peut pas être approuvé sous cette forme. Il faudrait une durée plus longue ou un montant plus faible.

Si vous refinancez ou ajoutez un prêt

Refinancement complet (michzour, מיחזור) qui rembourse tout votre prêt : les anciens prêts disparaissent, le test porte donc sur le nouveau prêt seul, comme avant.
Refinancement partiel ou complément dans la même banque : les deux règles regardent désormais tout ce qui est garanti sur le logement. Demandez à la banque un relevé de soldes à jour pour vérifier vous-même la répartition.
Nouveau prêt dans une deuxième banque, le premier prêt restant en place : le test des 66,66 % ne porte que sur le crédit de cette deuxième banque, puisque la question-réponse parle de « la même banque ». Le test du PTI compte toujours les mensualités du premier prêt.
Avant de demander un complément, vérifiez votre part variable actuelle. Si elle dépasse 66,66 %, l'argent supplémentaire devra être en grande partie à taux fixe.
Testez les deux règles dans le simulateur de Ribit : saisissez vos tranches existantes et le nouveau prêt comme une seule répartition pour voir la part variable et la mensualité totale.

Aussi en 2026, et ce qui ne change pas

Depuis le 8 février 2026, les banques peuvent prêter jusqu'à 70 % de la valeur (LTV) sur un prêt garanti par un logement qui ne sert pas à acheter un bien (prêt tout usage), à condition que la part au-delà de 50 % ne dépasse pas 200 000 ₪. C'était un allègement temporaire du temps de guerre ; il est désormais permanent.
Depuis le 30 juin 2026, la directive précise qu'elle couvre les prêts pour un logement situé en Israël. Un crédit pour acheter un logement à l'étranger, non garanti sur un logement israélien, n'est pas concerné. C'est utile si vous achetez dans votre pays d'origine.
Inchangé : financement maximal de 75 % pour un logement unique, 70 % pour un logement de remplacement et 50 % pour un investissement, et durée maximale de 30 ans.