Pourquoi la question se pose quand les taux baissent
Renégocier (מחזור משכנתא, mihzour) consiste à rembourser tout ou partie de votre prêt avec un nouveau prêt, dans votre banque ou dans une autre. L'opération devient intéressante quand les taux baissent : la Banque d'Israël a ramené son taux de 4,25 % fin 2025 à 3,25 % en septembre 2026. Le principal obstacle est le coût du remboursement anticipé (עמלת פירעון מוקדם), souvent appelé le « knas ».
De quoi se composent les frais
Les frais sont fixés par un texte de la Banque d'Israël, l'ordonnance bancaire sur le remboursement anticipé d'un prêt au logement de 2002. Ils comprennent plusieurs éléments :
- Des frais de gestion, plafonnés par le superviseur des banques.
- Des frais d'absence de préavis de 0,1 % du montant remboursé. Vous les évitez en prévenant la banque au moins 10 jours à l'avance et en payant entre le 11e et le 45e jour après le préavis.
- Les frais de capitalisation (עמלת היוון), la partie la plus lourde : ils dédommagent la banque quand les taux du marché sont passés sous le taux de votre prêt.
- Sur les prêts indexés, des frais « de Madad moyen », prélevés uniquement si vous remboursez entre le 1er et le 15 du mois.
Comment fonctionnent les frais de capitalisation
La banque actualise vos mensualités restantes au taux moyen des prêts immobiliers publié par la Banque d'Israël pour la durée restante, puis compare le résultat avec les mêmes mensualités actualisées au taux de votre prêt. L'écart constitue les frais. Si le taux moyen est aujourd'hui supérieur à votre taux, il n'y a pas de frais de capitalisation. La banque retient le plus bas de deux calculs : les frais sont donc aussi limités par la baisse du taux moyen depuis que vous avez emprunté.
Quelles pistes les paient
- Le Prime, et toute piste dont le taux peut changer au moins une fois par an : pas de frais de capitalisation.
- Les pistes révisées tous les quelques ans : pas de frais de capitalisation si vous remboursez à la date de révision, seulement les frais de gestion.
- Les pistes fixes (Kalatz, Katz) : les frais de capitalisation s'appliquent dès que le taux moyen est inférieur à votre taux.
- Le prêt d'État Zakaut : aucun frais de remboursement anticipé.
Des réductions automatiques avec l'âge du prêt
Sur un prêt bancaire ordinaire, les frais de capitalisation sont réduits de 20 % une fois que le prêt a 3 ans et de 30 % une fois qu'il a 5 ans. Les prêts bancaires complémentaires accordés aux ayants droit du ministère du Logement bénéficient de 10 % après 1 an, 20 % après 2 ans, 30 % après 3 ans et 40 % après 4 ans. Rembourser quelques jours après un anniversaire plutôt que quelques jours avant peut faire économiser une somme réelle.
Exemple chiffré
Chiffres fictifs, pour illustrer la méthode :
- Capital restant dû : 800 000 ₪ sur une piste Kalatz à 5,3 %, avec 18 ans restants
- Âge du prêt : 2 ans et 11 mois
- Taux moyen de la Banque d'Israël pour la durée restante aujourd'hui : 4,4 %
- Nouvelle offre : 4,5 % sur les mêmes 18 ans
Frais : les mensualités restantes (environ 5 755 ₪ par mois) valent environ 863 400 ₪ au taux de 4,4 %, les frais de capitalisation bruts sont donc d'environ 63 400 ₪. Rembourser aujourd'hui, sans réduction, coûte ce montant. Attendre un mois, jusqu'aux 3 ans du prêt, les réduit de 20 %, à environ 50 700 ₪.
Baisser la mensualité : à 4,5 %, la mensualité tombe à environ 5 411 ₪, soit environ 344 ₪ d'économie par mois, ou environ 74 000 ₪ sur 18 ans avant actualisation. Face à 50 700 ₪ de frais, il faut environ 147 mois, plus de 12 ans, pour rentrer dans ses frais.
Raccourcir la durée : en continuant à payer environ 5 755 ₪ par mois à 4,5 %, le prêt se termine au bout d'environ 16,4 ans au lieu de 18, soit environ 110 000 ₪ de mensualités en moins, plus du double des frais.
La leçon : quand le nouveau taux est proche de la moyenne de la Banque d'Israël, les frais absorbent l'essentiel du gain, car ils sont conçus pour dédommager la banque de cet écart. Renégocier est surtout rentable si vous obtenez un taux nettement inférieur à la moyenne, si la part que vous transférez est en Prime ou à sa date de révision, ou si vous en profitez pour raccourcir la durée.
Avant de renégocier
- Demandez à la banque un décompte écrit de remboursement (דוח יתרות לסילוק) pour la date exacte.
- Vérifiez les anniversaires du prêt (3 et 5 ans) et les dates de révision.
- Prévenez au moins 10 jours à l'avance pour éviter les frais d'absence de préavis.
- Sur les pistes indexées, remboursez dans la seconde moitié du mois pour éviter les frais de Madad moyen.
- Comparez le coût total du nouveau prêt, pas seulement la mensualité.