ניקוד זכאות למשכנתא: כמה נקודות יש לכם ומה הן שוות

מה זו משכנתא לזכאים

הלוואת הזכאות היא הלוואה מהמדינה שהופכת לאחד המסלולים במשכנתא שלכם. משרד הבינוי והשיכון קובע מי זכאי ובאיזה סכום, לפי ניקוד. הבנק מעמיד אותה יחד עם שאר המשכנתא. הלוואת הבסיס הרגילה נעה בין 54,240 ל־161,665 ₪ לפי הניקוד, ועליה נוספת תוספת בגין שירות צבאי או לאומי.

זו לא מתנה והיא לא מחליפה את המשכנתא. הערך שלה בתנאים: ריבית קבועה שלעולם לא עולה על 3%, ואין עמלת פירעון מוקדם על חלק הזכאות.

התנאי הראשון: חסר דירה

כדי להיות זכאים לפי ניקוד צריך להיות חסרי דירה: לא לכם ולא לבן או לבת הזוג היו זכויות בדירה, אפילו חלקיות, ב־10 השנים האחרונות. יש חריגים, למשל בעלי דירה לשעבר שנותרו להם מהמכירה פחות מ־151,783 ₪ ליחיד או 178,661 ₪ לזוג או למשפחה, וחלק מההורים העצמאיים הגרושים. גם סיוע ממשלתי מסוים בדיור שקיבלתם בעבר נספר, אז בדקו את המקרה שלכם.

איך סופרים נקודות: משפחות ותיקות

לזוג נשוי שאינו עולה מחברים שלושה רכיבים: שנות נישואים, ילדים ואחים של כל אחד מבני הזוג.

• שנות נישואים מלאות: 0 ← 30 נקודות, 1 ← 250, 2 ← 300, 3 ← 350, 4 ← 400, 5 ← 450, ומשם +50 לכל שנה נוספת.
• ילדים (לא נשואים, עד גיל 21, גרים איתכם; הריון נספר משבוע 24): 1 ← 350, 2 ← 500, 3 ← 650, 4 ← 800, 5 ← 900, 6 ← 1,000, ומשם +100 לכל ילד נוסף.
• אחים ואחיות, בנפרד לכל אחד מבני הזוג (אזרחי ישראל שגרים בישראל): 1 ← 50, 2 ← 100, 3 ← 150, 4 ← 400, 5 ← 600, 6 ← 650, ומשם +50 לכל אח או אחות נוספים.
• למשפחות שרוכשות באזור עדיפות לאומית א׳ יש רצפה של 1,500 נקודות. נכות מוכרת מוסיפה בדרך כלל 200 נקודות, עם רצפות משלה.

יחידים ותיקים

יחידים שאינם עולים מקבלים נקודות לפי גיל ואחים, עד תקרה של 1,690. גיל: 21 עד 30 ← 30 נקודות, 31 ← 250, 32 ← 300, ומשם +50 בשנה עד 950 בגיל 45, ואז 1,200 בגיל 46, 1,250 בגיל 47 ו־1,300 בגיל 48 (טבלת המשרד נעצרת כאן). זכאות בכל הארץ מתחילה מגיל 30; מגיל 21 עד 29 נדרשים שירות צבאי או לאומי מוכר ודירה באזור עדיפות א׳ או ב׳. בפועל, יחיד עם שני אחים מגיע למינימום של 599 נקודות בגיל 36.

עולים חדשים

עולים יכולים להשתמש בזכאות עולים במשך 15 שנה מיום קבלת מעמד עולה, לא 10 כפי שנכתב לעיתים קרובות. הם יכולים גם לבחור במסלול הוותיקים אם הוא משתלם יותר.

• משפחות עולים: נקודות לפי שנים מלאות מיום העלייה (באותו סולם של שנות הנישואים: 0 ← 30, 1 ← 250, 2 ← 300 וכן הלאה), ועוד ילדים, ועוד 730 נקודות קבועות. הסכום לעולם לא יפחת מ־1,700 נקודות בשנה הראשונה ומ־1,800 מהשנה השנייה. ילד כאן הוא ילד לא נשוי שהיה מתחת לגיל 25 ביום קבלת מעמד העולה, כולל ילדים שנולדו אחר כך.
• עולים יחידים: נקודות לפי שנים מיום העלייה ועוד 600 נקודות קבועות בגילאי 21 עד 45, או 400 מעל גיל 45, עד תקרה של 1,690. כל זכות, מדריך הזכויות הנפוץ (עמוד שעודכן ב־2 במרץ 2025), קורא זאת אחרת: 600 נקודות מגיל 21, ועוד 400 נוספות מעל גיל 45. עד שהעניין יתברר, התייחסו לכל הערכה לעולה יחיד כזמנית וסמכו על התעודה.
• משפחות עולים שנמצאות בישראל יותר מחמש שנים יכולות לקבל הלוואה נוספת של 19,630, 28,370 או 43,630 ₪ לפי ותק, בריבית 3% ל־28 שנה.

כמה שוות הנקודות שלכם

הנקודות ממקמות אתכם במדרגה, ולכל מדרגה הלוואת בסיס קבועה:

• פחות מ־599 נקודות: אין הלוואת בסיס
• 599–999: 54,240 ₪
• 1,000–1,399: 62,400 ₪
• 1,400–1,499: 74,350 ₪
• 1,500–1,599: 85,250 ₪
• 1,600–1,699: 96,190 ₪
• 1,700–1,799: 107,090 ₪
• 1,800–1,899: 117,985 ₪
• 1,900–1,999: 128,930 ₪
• 2,000–2,099: 139,825 ₪
• 2,100–2,199: 150,720 ₪
• 2,200 ומעלה: 161,665 ₪

שירות מוסיף כסף, לא נקודות. כל חודש מלא של שירות חובה בצה״ל או שירות לאומי מוכר מוסיף 1% מהלוואת הבסיס, ושירות מילואים יכול להוסיף עוד. סך תוספת השירות מוגבל ל־65% מהלוואת הבסיס למשפחות ול־46% ליחידים.

יש תוספות נוספות למקומות ולתוכניות מסוימים: 100,000 ₪ באזור עדיפות לאומית א׳ או 70,000 ₪ באזור ב׳ (בריבית 4.5% ל־20 שנה), יישובי הנגב ותוכנית ״10 פלוס״ (132,000 ₪). לכל אחת תנאים משלה, והן לא תמיד מצטברות.

הריבית

הלוואת הזכאות היא בריבית קבועה וצמודה למדד המחירים לצרכן, כך שהיתרה עולה עם האינפלציה. לפי חוק הלוואות לדיור, הריבית שלכם היא הנמוכה מבין שלוש: הריבית הממוצעת של הבנקים על אשראי למטרת מגורים שמפרסם בנק ישראל לתקופת ההחזר שלכם, פחות 0.5 נקודה; 3%; או הריבית הנהוגה בבנק שנותן את ההלוואה. החוק קובע תנאים נוספים, והממוצע של בנק ישראל אינו הריבית שלכם, לכן אל תנסו לגזור אותה מהטבלאות המתפרסמות. הבנק ימסור לכם את הריבית בפועל בעת מתן ההלוואה. התקופות הן מ־5 עד 30 שנה.

שתי דוגמאות מחושבות

• משפחת עולים בשנתה השנייה בארץ עם ילד אחד: שנה מלאה אחת (250) + ילד אחד (350) + 730 = 1,330 נקודות. הרצפה מהשנה השנייה היא 1,800, ולכן למשפחה 1,800 נקודות והלוואת בסיס של 117,985 ₪. אם אחד ההורים שירת 24 חודשים בצבא, הוסיפו 24% (כ־28,300 ₪).
• זוג ותיק נשוי 3 שנים עם 2 ילדים, כשלאחד מבני הזוג 3 אחים ולשני אח אחד: 350 + 500 + 150 + 50 = 1,050 נקודות, כלומר מדרגת 1,000–1,399: 62,400 ₪.

אין תקרת זכאות של 800,000 ₪

לפעמים נכתב שהזכאות מגיעה ״עד 800,000 ₪״. מגבלה כזו לא מופיעה בטבלאות המשרד, בחוק הלוואות לדיור או בהוראה 329. גם אם מחברים את הלוואת הבסיס הגבוהה ביותר, את תוספת השירות המרבית למשפחה ואת הלוואת אזור העדיפות, מגיעים לכ־367,000 ₪. מקור סביר לבלבול הוא מכתב של בנק ישראל משנת 2010, שעדיין מצורף להוראה 329: הוא פטר מכלל הון מחמיר הלוואות לדיור בסכום של פחות מ־800 אלפי ש״ח, ובסעיף הבא מיד פטר לווים שעומדים בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. קל לקרוא את שתי השורות כאחת. זה הסבר סביר, לא מוכח.

התעודה היא שקובעת

כל הערכה, כולל שלנו, היא רק הערכה. המסמך המחייב הוא תעודת הזכאות שמנפיק משרד הבינוי והשיכון. מגישים את הבקשה דרך בנק למשכנתאות: יועץ המשכנתאות בכל בנק יכול להגיש אותה, ובלאומי אפשר להגיש בקשה מקוונת.

• הביאו תעודות זהות עם ספחים, מסמכי נישואים או גירושים, אישורים על ילדים או הריון, מספרי זהות של האחים או הצהרה, אישורי שירות ומילואים, מסמכי נכות אם רלוונטי, ותעודת עולה אם אתם עולים.
• מדריך המשרד מציין דמי הרשמה של 60 ₪; כל זכות מציין 70 ₪. שאלו בבנק.
• התעודה בתוקף לשנה מיום הבקשה, ואפשר להאריך אותה דרך הבנק.
• המשרד לא מתחייב לזמן טיפול קבוע, לכן הגישו מוקדם. אם כבר חתמתם: בדירה יד שנייה הסיוע יינתן רק אם לא חלפה שנה מהחתימה והתמורה טרם שולמה במלואה למוכר.

בסימולטור של ribit

מחשבון הזכאות בסימולטור של ribit שואל על המעמד שלכם (ותיק או עולה), על משק הבית, שנות נישואים או שנים מיום העלייה, גיל, ילדים, אחים וחודשי שירות. הוא מציג את הנקודות, המדרגה, הלוואת הבסיס ותוספת השירות, ומסמן את המקרים שבהם כללי המשרד עצמם סותרים זה את זה. השתמשו בו לתכנון, ואז הוציאו תעודה.