השאלה שמאחורי כל משכנתא
עוד לפני שהבנק מסתכל על הדירה, הוא מסתכל על יחס אחד: איזה חלק מההכנסה החודשית שלכם ילך להחזר. היחס הזה נקרא שיעור החזר מהכנסה (PTI). שני מספרים חשובים כאן, 50% ו־40%, ולכל אחד מהם משמעות אחרת.
שני הכללים בהוראה 329
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 היא ספר הכללים של בנק ישראל להלוואות לדיור, מטעם הפיקוח על הבנקים. הנוסח שבתוקף מיוני 2026 קובע:
- 50% הוא גבול מוחלט. תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%. בדיוק 50% מותר; 50.1% לא.
- 40% הוא סף עלות, לא איסור. כששיעור ההחזר עולה על 40%, הבנק חייב להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%, כלומר להחזיק כנגדה הרבה יותר הון עצמי. בנק ישראל מתאר הלוואות כאלה כהלוואות בסיכון גבוה שעלותן ללווה צפויה להיות גבוהה יותר.
בגלל עלות ההון הזו, הבנקים כמעט לא מגיעים לשם. באוגוסט 2026 שיעור ההחזר הממוצע במשכנתאות החדשות היה 29.2%, והלוואות בשיעור החזר של 40% עד 50% היו רק כ־0.4% מכספי המשכנתאות החדשות. בפועל, תכננו את 40% כתקרה שלכם, והתייחסו לכל מה שמעל 35% כצפוף. בנק ישראל מציין שבחלק ניכר מההלוואות שיעור ההחזר הוא כ־30% עד 40% מההכנסה, והבנק תמיד רשאי להחמיר יותר מהרגולציה.
איזו הכנסה נספרת
שיעור ההחזר לא מחושב על המשכורת ברוטו, אלא על ההכנסה החודשית הפנויה: ההכנסה נטו, אחרי מס הכנסה וביטוח לאומי, בניכוי הוצאות קבועות.
- הכנסה נטו נספרת רק אם היא עומדת בשלושה תנאים: היא משולמת באופן קבוע, יש בידי הבנק אסמכתה שתומכת בה, ויש בידיו הוכחת תשלום, כמו הפקדות או העברות לחשבון הבנק שלכם.
- שני הלווים נספרים. ההכנסה הפנויה המלאה של בן או בת זוג שגרים איתכם בדירה נספרת.
- קרוב משפחה מדרגה ראשונה (אב, אם, אח, אחות, בן, בת) שאינו רוכש יכול להוסיף לכל היותר מחצית מהכנסתו הפנויה, ורק אם הוא ערב להלוואה, עבר את אותה בדיקת יכולת החזר ומשלם בעצמו, מחשבונו, לפחות 20% מכל החזר.
- מנכים הוצאות קבועות: כל הלוואה או התחייבות שנותרו לה יותר מ־18 חודשים, דמי מזונות, ושכר דירה אם לא תגורו בדירה הנרכשת (גם אם חוזה השכירות קצר יותר).
לגבי עולים, ההוראה לא מייחדת כלל להכנסה מחו״ל או לוותק תעסוקתי קצר בישראל. מה שהיא דורשת הוא שההכנסה תהיה קבועה, מתועדת ומופקדת באופן גלוי בחשבון שלכם. איך בנק מסוים מתייחס למשכורת שמשולמת מחו״ל, במטבע חוץ או אחרי חודשים ספורים בלבד בעבודה בישראל, זו מדיניות האשראי שלו, והיא משתנה מבנק לבנק. שאלו כל בנק ישירות, והביאו תלושי שכר, חוזי עבודה, דוחות מס ודפי חשבון שמראים את ההפקדות.
כל ההלוואות על אותה דירה נספרות
צד ההחזר כולל את כל המשכנתא המבוקשת, לפי מלוא המסגרת המאושרת. בהלוואות שמאושרות מ־1 באוקטובר 2026 הוא כולל גם הלוואות קודמות המובטחות בשעבוד אותו הנכס שנותרו להן יותר מ־18 חודשים, בין אם באותו בנק, בבנק אחר או אצל גוף חוץ־בנקאי. חובות ארוכים אחרים, כמו הלוואת רכב, לא מתווספים להחזר אלא מנוכים מההכנסה. כך או כך, פיצול ההלוואות בין כמה בנקים לא עוקף את המגבלה.
מהיחס להלוואה המרבית
כשיודעים מהו ההחזר הגבוה ביותר שמותר לכם, ההלוואה המרבית נגזרת מנוסחת התשלומים השווים שבה משתמשים במשכנתאות בישראל (לוח שפיצר):
הלוואה מרבית = החזר מרבי × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r, כאשר r היא הריבית השנתית חלקי 12 ו־n הוא מספר ההחזרים החודשיים.
דוגמה: משק בית עם הכנסה פנויה נטו של 10,000 ₪ בחודש, ריבית של 5% ותקופה של 30 שנה (n = 360, r = 0.05 ÷ 12 ≈ 0.004167). המקדם (1 − (1 + r)^−360) ÷ r שווה לכ־186.28.
- בשיעור החזר של 50% ההחזר יכול להגיע ל־5,000 ₪, ולכן ההלוואה המרבית היא 5,000 × 186.28 ≈ 931,000 ₪. זה הגבול החוקי.
- בשיעור החזר של 40% ההחזר הוא 4,000 ₪, וההלוואה היא 4,000 × 186.28 ≈ 745,000 ₪. זה קרוב יותר למה שהבנקים מאשרים בפועל.
- בממוצע השוק, כ־29%, ההחזר הוא 2,900 ₪ וההלוואה כ־540,000 ₪.
זו הפשטה. תמהיל אמיתי משלב מסלולים בריביות שונות, וההחזר במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן עלול לעלות עם האינפלציה, אז השאירו לעצמכם מרווח ביטחון. ההלוואה מוגבלת גם לפי מחיר הדירה: עד 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה. הגבול הנמוך מבין השניים קובע.
איך מגדילים את הגבול
- לבחור תקופה ארוכה יותר. המקסימום החוקי הוא 30 שנה.
- לסגור לפני הבקשה הלוואות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים.
- לצרף בן או בת זוג כלווים, או קרוב מדרגה ראשונה כערב משלם.
- להביא יותר הון עצמי ולהסתפק בהלוואה קטנה יותר.
- להטות את התמהיל למסלולים עם החזר התחלתי נמוך יותר, וזכרו שחלקי הריבית המשתנה לא יעלו על 66.66% מההלוואה.
בסימולטור של ribit
הזינו את ההכנסה החודשית נטו, והסימולטור יציג מראש את ההלוואה המרבית, עוד לפני שתבנו תמהיל. הוא דוחה כל תמהיל שההחזר בו יעלה על 50% מההכנסה, כי אף בנק לא רשאי לאשר אותו. ראו במקסימום הזה את הגבול החוקי ולא יעד: מעל 40% רוב הבנקים יסרבו.