Что изменилось в правилах ипотеки в Израиле с 1 октября 2026 года?

Два лимита теперь смотрят на всё, что обеспечено тем же жильём. Лимит 66,66% на переменную ставку проверяется по всему жилищному кредиту того же банка под залог этого жилья, а в PTI входят платежи по прежним кредитам под это жильё с остатком больше 18 месяцев, независимо от кредитора. Ничто не отменяется задним числом; новый метод применяется к кредитам, одобренным с 1 октября 2026 года.

Касается ли меня изменение октября 2026 года, если я покупаю первое жильё?

Если вы покупаете первое жильё с одной новой ипотекой, для вас меняется очень мало. Это важно, если вы добавляете кредит под уже заложенное жильё: доплата на ремонт, кредит «на любые цели» или частичное рефинансирование, при котором часть старой ипотеки остаётся.

Какие треки считаются переменными по директиве 329?

Прайм, Мац и любой трек с пересмотром считаются переменными, даже если он фиксирован на пять лет, потому что его ставка может измениться в течение кредита. Калац, кац и ссуда зкаут считаются фиксированными, поэтому минимум 33,34% нового кредита должно быть фиксированным.

Применяются ли новые правила, если я рефинансирую ипотеку?

Полное рефинансирование, которое гасит всю ипотеку, проверяется только по новому кредиту, как и раньше. Частичное рефинансирование или доплата в том же банке проверяются по всему, что обеспечено жильём. Новый кредит во втором банке проверяется по лимиту 66,66% только в части кредита этого банка, но в PTI по-прежнему входят платежи по первой ипотеке.

Ипотека в Израиле: что изменилось с 1 октября 2026

Что изменилось 1 октября 2026 года

Главные ограничения по ипотеке в Израиле устанавливает надзор за банками Банка Израиля в директиве 329 о «надлежащем ведении банковского дела» (הוראת ניהול בנקאי תקין 329). 8 февраля 2026 года надзор выпустил циркуляр 2840. Он изменил расчёт двух из этих ограничений для случаев, когда на квартире уже есть ипотека. Сначала начало действия назначили на 1 июля 2026 года, а циркуляр 2852 от 30 июня 2026 года перенёс его на 1 октября 2026 года. С этой даты:

Лимит плавающей ставки (66,66%) проверяется по всему жилищному кредиту в том же банке под залог той же квартиры, а не только по новому займу.
В отношение платежа к доходу включаются ежемесячные платежи по прежним кредитам под залог той же квартиры, кто бы их ни выдал, если до их погашения осталось больше 18 месяцев.
Задним числом ничего не отменяется. Новый расчёт применяется к кредиту, одобренному с 1 октября 2026 года, включая увеличение ранее одобренных сумм.

Если вы покупаете первую квартиру с одной новой ипотекой, для вас почти ничего не меняется. Изменение важно, если вы берёте дополнительный кредит под уже заложенную квартиру: на ремонт, «кредит на любые цели» (халваа ле-холь матара, הלוואה לכל מטרה) или частичную перекредитовку, при которой часть старой ипотеки остаётся.

Правило плавающей ставки простыми словами

Статья 7 директивы 329 разрешает банку одобрить жилищный кредит, только если часть с плавающей ставкой не превышает 66,66% кредита. «Кредит с плавающей ставкой» — это любой кредит или его часть, ставка по которой может измениться за срок кредита. На практике:

Плавающая: Прайм (פריים) — ставка Банка Израиля плюс 1,5 пункта, плюс или минус маржа вашего банка.
Плавающая: Мац (משתנה צמודה) — привязанные к индексу потребительских цен (мадад) треки, ставка которых периодически пересматривается.
Плавающая: любой трек с пересмотром ставки — раз в 1, 2,5, 5 или 10 лет, с индексацией или без. Трек, фиксированный на пять лет, по директиве всё равно считается плавающим, потому что его ставка может измениться за срок кредита.
Фиксированная: Калац (קבועה לא צמודה) — фиксированная ставка без привязки к индексу.
Фиксированная: Кац (קבועה צמודה) — фиксированная ставка с привязкой к индексу. Индексация не делает фиксированную ставку плавающей.
Фиксированная: льготная ссуда Министерства строительства и жилья (заказут, זכאות) — с фиксированной ставкой и привязкой к индексу.

Значит, не меньше 33,34% каждой новой ипотеки должно быть в треках с фиксированной ставкой. Отдельного лимита на Прайм больше нет. До конца 2020 года директива ещё ограничивала 33,33% ту часть, ставка которой может измениться менее чем через пять лет, — в основном Прайм. Это положение отменили обновлением от 27 декабря 2020 года (циркуляр 2647). С тех пор Прайм, Мац и все треки с пересмотром делят один общий лимит 66,66%. Кроме того, банк не может построить график так, чтобы сначала гасилась фиксированная часть: ежемесячные платежи должны оставаться пропорциональными согласованному составу, хотя досрочно погасить любой трек вы по-прежнему можете.

Что 1 октября меняет в лимите 66,66%

До октября новый кредит проверяли отдельно. С 1 октября 2026 года, согласно вопросу-ответу 5.1 Банка Израиля, когда банк одобряет новый жилищный кредит или его увеличение под залог той же квартиры, лимит применяется ко всему кредиту этого банка под залог этой квартиры.

Пример. В банке А у вас осталось 600 000 ₪ ипотеки: 150 000 ₪ в Калаце и 450 000 ₪ в Прайме и треке с пересмотром раз в 5 лет. Это 75% плавающей ставки — так бывает, если вы досрочно погасили часть фиксированного трека. Вы просите у банка А ещё 200 000 ₪. По старому расчёту из этих 200 000 ₪ до 133 320 ₪ могли быть плавающими. По новому общий кредит — 800 000 ₪, значит плавающая часть не может превышать 533 280 ₪. У вас уже 450 000 ₪, поэтому плавающей может быть не больше 83 280 ₪ нового кредита, а не меньше 116 720 ₪ должны быть фиксированными. А фиксированные треки обычно означают более высокий ежемесячный платёж.

Вопрос-ответ не уточняет, измеряется ли существующий кредит по остатку долга или по изначально одобренной сумме. В нашем примере взяты остатки. Уточните в своём банке, какую цифру он использует.

Изменение в отношении платежа к доходу может весить ещё больше

Директива запрещает жилищный кредит, если отношение платежа к доходу (PTI) выше 50%. Выше 40% банк обязан держать больше капитала под такой кредит, поэтому на практике мало кто кредитует на этом уровне. PTI считается от располагаемого дохода: чистый доход минус постоянные обязательства, которым осталось больше 18 месяцев, например другие кредиты и алименты, плюс аренда, если вы не будете жить в покупаемой квартире.

До октября существующую ипотеку считали расходом и вычитали из дохода, а с остатком сравнивали только платёж по новому кредиту. Теперь существующие платежи прибавляются к числителю — неважно, в том же банке старый кредит, в другом банке или у небанковского кредитора. Пример: располагаемый доход 20 000 ₪, текущий платёж по ипотеке 7 000 ₪ в месяц, платёж по новому кредиту 3 500 ₪. Старый расчёт: 3 500 ₪ из 13 000 ₪, около 27%. Новый расчёт: 10 500 ₪ из 20 000 ₪, то есть 52,5%. Это выше потолка в 50%, так что в таком виде кредит одобрить нельзя. Понадобится более долгий срок или меньшая сумма.

Если вы перекредитовываетесь или добавляете кредит

Полная перекредитовка (михзур, מיחזור), которая гасит всю ипотеку: старых кредитов больше нет, поэтому проверяется только новый кредит, как и раньше.
Частичная перекредитовка или дополнительный кредит в том же банке: теперь оба правила смотрят на всё, что заложено под квартиру. Попросите в банке актуальную справку об остатках, чтобы самим проверить состав.
Новый кредит во втором банке при сохранении первой ипотеки: проверка 66,66% касается только кредита второго банка, ведь в вопросе-ответе сказано «в том же банке». Проверка PTI всё равно учитывает платежи по первой ипотеке.
Прежде чем просить дополнительный кредит, проверьте свою текущую долю плавающих ставок. Если она выше 66,66%, новые деньги придётся брать в основном под фиксированную ставку.
Проверьте оба правила в симуляторе Ribit: введите существующие треки и новый кредит как один состав, чтобы увидеть долю плавающих ставок и общий ежемесячный платёж.

Что ещё изменилось в 2026 году и что осталось прежним

С 8 февраля 2026 года банки могут выдавать до 70% от стоимости (LTV) по кредиту под залог квартиры, который не идёт на покупку недвижимости (кредит на любые цели), если часть сверх 50% LTV не превышает 200 000 ₪. Это было временное облегчение военного времени, теперь оно постоянное.
С 30 июня 2026 года в директиве указано, что она распространяется на жилищные кредиты на квартиру в Израиле. Кредит на покупку жилья за границей, не обеспеченный израильской квартирой, под неё не подпадает. Это важно, если вы покупаете жильё в стране исхода.
Без изменений: максимальное финансирование — 75% для единственной квартиры, 70% для замещающей и 50% для инвестиционной, максимальный срок — 30 лет.