Сколько налога на покупку платит оле за первое жильё?

При покупке единственного жилья с 16 января 2025 по 15 января 2028 оле платит 0% с части цены до ₪1 978 745, 0,5% до ₪6 055 070 и 8% до ₪20 183 565. Если цена выше ₪20 183 565, положение 12А не применяется и действуют обычные ставки.

Сколько времени после алии можно пользоваться сниженным налогом на покупку?

Льгота действует для покупки в период от года до первого въезда в Израиль в статусе оле до семи лет после него. Месяцы военной или гражданской службы продлевают срок. Это отличается от 15 лет ипотечной помощи.

Сколько оле экономит на налоге на покупку по сравнению с резидентом?

На квартиру за ₪2 500 000 оле по положению 12А платит ₪2 606, а резидент, покупающий единственное жильё по обычной шкале, — ₪20 538. Ниже ₪1 978 745 разницы нет.

Можно ли использовать льготу по налогу на покупку для олим больше одного раза?

Нет. Льгота по положению 12А предоставляется только один раз каждому оле и только если жильё — ваша единственная квартира или замена жилья. Квартира за границей не учитывается.

Как оформить льготу по налогу на покупку для олим?

Покупатель должен подать декларацию о покупке в налоговое управление в течение 30 дней после покупки; обычно её подаёт ваш юрист. Заявите льготу для олим в декларации и приложите просьбу о частичном освобождении и выписку из Реестра населения с данными о вашем въезде.

Налог на покупку для олим в Израиле: ставки 2026

Что такое налог на покупку и почему олим платят меньше

При покупке недвижимости в Израиле вы платите мас рехиша (מס רכישה, налог на покупку) в Налоговое управление Израиля. Он считается по ступеням, как подоходный налог: каждая часть цены облагается по своей ставке. Жители Израиля, покупающие единственную квартиру, и так получают щадящую шкалу. Олим (новые репатрианты) в течение ограниченного времени после алии получают ещё более выгодную.

Шкала для олим изменилась 15 августа 2024 года. В этот день поправка к положениям о налоге на покупку добавила новое положение 12А для олим, покупающих единственное жильё. Старое положение 12 теперь относится к коммерческим помещениям и, в отдельных случаях, к олим, приехавшим раньше (см. ниже). Все цифры в статье взяты из директивы Налогового управления по налогообложению недвижимости 1/2026 от 18 января 2026 года и из текста самих положений.

Ставки 2026 года для олим (положение 12А)

Оле, который покупает квартиру, и она будет его единственной жилой квартирой, при покупке в период с 16 января 2025 года по 15 января 2028 года платит:

0% с части цены до 1 978 745 ₪
0,5% с части от 1 978 745 ₪ до 6 055 070 ₪
8% с части от 6 055 070 ₪ до 20 183 565 ₪
Если квартира стоит больше 20 183 565 ₪, положение 12А не применяется вовсе, действуют обычные ставки.

Суммы заморожены. Закон об экономическом урегулировании 2025 года отменил ежегодную индексацию на 2025–2027 годы, поэтому те же пороги действуют до 15 января 2028 года.

Сравнение с обычной шкалой для первой квартиры

Житель Израиля, покупающий единственную квартиру (дира йехида, דירה יחידה), платит 0% до 1 978 745 ₪, 3,5% до 2 347 040 ₪, 5% до 6 055 070 ₪, 8% до 20 183 565 ₪ и 10% сверх этого. Покупатель дополнительной квартиры платит 8% до 6 055 070 ₪ и 10% сверх. Ставка для дополнительной квартиры — временное распоряжение, которое действует до 10 февраля 2027 года.

Преимущество олим — длинная ступень 0,5%. Она заменяет ступени 3,5% и 5% обычной шкалы. Несколько примеров с округлением до шекеля:

Квартира за 1 800 000 ₪: обычная первая квартира 0 ₪; оле 0 ₪. Ниже первого порога разницы нет.
Квартира за 2 500 000 ₪: обычная первая квартира 20 538 ₪; оле 2 606 ₪. Экономия: около 17 900 ₪.
Квартира за 4 000 000 ₪: обычная первая квартира 95 538 ₪; оле 10 106 ₪. Экономия: около 85 400 ₪.
Квартира за 6 500 000 ₪: обычная первая квартира 233 886 ₪; оле 55 976 ₪. Экономия: около 177 900 ₪.

Кто считается оле и окно в 7 лет

Для этой льготы «оле» — тот, кто въехал в Израиль после 28 февраля 1963 года и имеет один из документов: визу оле или удостоверение репатрианта (теудат оле) по Закону о возвращении, либо визу или разрешение категории А1 «потенциального репатрианта» (оле бе-коах). Льгота действует для покупки, совершённой в период, который начинается за год до вашего первого въезда в Израиль в качестве оле и заканчивается через семь лет после этого въезда.

Месяцы обязательной службы в армии или гражданской службы не засчитываются в семь лет и продлевают ваше окно.
Покупка до алии: вы должны совершить алию в течение года после покупки. Для строящейся квартиры от застройщика период строительства не учитывается, если вы приезжаете не позднее трёх лет после покупки и получаете визу оле или другой подходящий документ в течение года после покупки.
Не путайте с помощью по ипотеке: окно для налога на покупку — 7 лет, а льготная ссуда Министерства строительства и жилья действует 15 лет с даты получения статуса оле.

«Единственная квартира» и правило одного раза

Положение 12А применяется, только если квартира — ваше единственное жильё или жильё на замену: вы покупаете новую и продаёте прежнюю единственную квартиру в установленный законом срок. В израильском налоговом праве «единственная квартира» — это ваша единственная жилая квартира в Израиле и на территории Иудеи и Самарии. Квартира за границей не учитывается. Для этой проверки вы, ваш супруг (если вы не живёте раздельно постоянно) и дети до 18 лет считаетесь одним покупателем. Закон также считает жителем Израиля того, кто впервые стал жителем в течение двух лет после покупки.

Льгота по положению 12А предоставляется каждому оле только один раз.
Если супружеская пара покупает вместе и только один из супругов оле, покупка считается совершённой одним оле, и вся покупка облагается по ставке оле.
Если двое неженатых покупателей, один из которых оле, поженятся в течение 12 месяцев после покупки, второму вернут переплаченный налог.

Приехали до 15 августа 2024 года? Возможно, у вас есть выбор

Олим, у которых дата алии раньше 15 августа 2024 года, могут выбрать старую редакцию положения 12: 0,5% до 1 988 090 ₪ и 5% сверх, для квартиры, в которой вы будете жить, без потолка стоимости и без условия единственной квартиры. Для обычной единственной квартиры 12А намного выгоднее: при цене 2 500 000 ₪ старый путь стоит около 35 536 ₪, а по 12А — 2 606 ₪. Старый путь важен в основном, если у вас уже есть квартира в Израиле. Тогда альтернатива — ставка для дополнительной квартиры 8% и 10%: на 4 000 000 ₪ это 320 000 ₪ против примерно 110 536 ₪ по старому положению 12. Льготой можно воспользоваться только один раз, выбирайте внимательно.

Как получить льготу

Покупатель обязан подать декларацию о покупке в отдел налогообложения недвижимости (мисуй мекаркеин) Налогового управления в течение 30 дней после покупки. Обычно это делает ваш адвокат.
Заявите льготу олим в декларации и приложите заявление о частичном освобождении от налога на покупку, выписку из Регистра населения с данными о въезде и свидетельство о браке, если покупаете вместе с супругом.
Перед подписанием воспользуйтесь симулятором налога на покупку Налогового управления. В нём есть отдельные варианты для олим по положению 12А и по положению 12.
Если дата вашей алии близка к границе окна, до подписания договора получите письменное подтверждение даты статуса.
Центр Business.il Министерства алии бесплатно консультирует на нескольких языках по льготному налогу на покупку для олим: *2994.

Что это значит для вашего бюджета

Налог на покупку платится из собственных средств, а не из ипотеки. Банк даёт не больше 75% цены единственной квартиры, так что каждый шекель налога уменьшает ваш первоначальный взнос. В симуляторе Ribit внесите рассчитанный налог в первоначальные расходы. Для оле это часто несколько тысяч шекелей вместо десятков тысяч.