Главный вопрос любой ипотеки
Ещё до того, как смотреть на квартиру, банк смотрит на одно соотношение: какая часть вашего месячного дохода уйдёт на ипотеку. В Израиле это называют PTI, payment-to-income, или долей платежа от дохода (שיעור החזר מהכנסה). Важны два числа, 50% и 40%, и означают они разное.
Два правила директивы 329
Директива 329 (הוראה 329) — свод правил Банка Израиля (בנק ישראל) для жилищных кредитов, который издаёт Надзор над банками (הפיקוח על הבנקים). Редакция, действующая с июня 2026 года, говорит:
- 50% — жёсткий предел. Банк не вправе одобрить или выдать жилищный кредит, если платёж больше 50% вашего дохода. Ровно 50% допустимо, 50,1% — уже нет.
- 40% — порог стоимости, а не запрет. Если платёж выше 40%, банк обязан присвоить кредиту вес риска 100%, то есть отложить под него намного больше собственного капитала. Банк Израиля называет такие кредиты высокорисковыми и предупреждает, что для заёмщика они, скорее всего, будут дороже.
Из-за этой стоимости капитала банки туда почти не заходят. В августе 2026 года средний PTI по новым ипотекам составил 29,2%, а кредиты с PTI от 40% до 50% — лишь около 0,4% новых ипотечных денег. На практике считайте своим потолком 40%, а всё выше 35% — напряжённым вариантом. Банк Израиля отмечает, что значительная часть кредитов находится на уровне примерно 30–40% дохода, а банк всегда может быть строже регулятора.
Какой доход учитывается
PTI считают не от зарплаты брутто, а от располагаемого месячного дохода (הכנסה חודשית פנויה): доход нетто, после налога и Битуах Леуми (национального страхования), минус постоянные расходы.
- Доход нетто учитывается, только если выполнены три условия: он выплачивается регулярно, у банка есть подтверждающие документы и есть доказательство выплаты, например поступления на ваш банковский счёт.
- Учитываются оба заёмщика. Располагаемый доход супруга или партнёра, который живёт с вами в этой квартире, засчитывается полностью.
- Родственник первой степени (отец, мать, брат, сестра, ребёнок), который не покупает квартиру, может добавить не больше половины своего располагаемого дохода — и только если он поручитель, проходит ту же проверку платёжеспособности и сам платит со своего счёта не меньше 20% каждого платежа.
- Постоянные расходы вычитаются: любой кредит или обязательство, до конца которого больше 18 месяцев, алименты и ваша аренда, если вы не будете жить в покупаемой квартире (даже если договор аренды кончается раньше).
Для репатриантов директива не выделяет отдельно иностранный доход или короткий стаж работы в Израиле. Она требует, чтобы доход был регулярным, подтверждённым документами и видимо поступал на ваш счёт. Как конкретный банк относится к зарплате из-за границы, в иностранной валюте или после нескольких месяцев на израильской работе, — это его собственная кредитная политика, и она отличается от банка к банку. Спросите в каждом банке напрямую и принесите расчётные листы, трудовые договоры, налоговые декларации и выписки со счёта, где видны поступления.
Учитываются все кредиты под ту же квартиру
В платёж входит вся запрошенная ипотека, по полной одобренной сумме. Для кредитов, одобренных с 1 октября 2026 года, сюда добавляются и прежние кредиты под залог той же недвижимости, до погашения которых больше 18 месяцев, — в том же банке, в другом банке или у небанковского кредитора. Другие долгосрочные долги, например кредит на машину, к платежу не прибавляют: их вычитают из дохода. В любом случае разбить заём между несколькими банками, чтобы обойти лимит, не получится.
От соотношения к максимальной сумме
Зная максимально допустимый платёж, максимальный кредит вычисляют по стандартной аннуитетной формуле, которой пользуются израильские банки (לוח שפיצר, график Шпицера, — равные ежемесячные платежи):
Максимальный кредит = максимальный платёж × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r, где r — годовая ставка, делённая на 12, а n — число ежемесячных платежей.
Пример: семья с располагаемым доходом нетто 10 000 ₪ в месяц, ставка 5%, срок 30 лет (n = 360, r = 0,05 ÷ 12 ≈ 0,004167). Множитель (1 − (1 + r)^−360) ÷ r равен примерно 186,28.
- При PTI 50% платёж может достигать 5 000 ₪, значит, максимальный кредит — 5 000 × 186,28 ≈ 931 000 ₪. Это законный предел.
- При PTI 40% платёж — 4 000 ₪, кредит — 4 000 × 186,28 ≈ 745 000 ₪. Это ближе к тому, что банки реально одобряют.
- При среднем по рынку PTI около 29% платёж — 2 900 ₪, кредит — около 540 000 ₪.
Это упрощение. Реальный микс сочетает треки с разными ставками, а платежи по трекам с привязкой к мададу (מדד, индексу потребительских цен) могут расти вместе с инфляцией, поэтому оставьте себе запас. Кредит ограничен и ценой квартиры: не больше 75% для единственного жилья, 70% для замены жилья и 50% для инвестиционной квартиры. Действует меньший из двух пределов.
Как увеличить свой лимит
- Выбрать более долгий срок. Законный максимум — 30 лет.
- До подачи заявки погасить кредиты, до конца которых больше 18 месяцев.
- Добавить супруга как созаёмщика или родственника первой степени как поручителя, который платит.
- Вложить больше собственных средств, чтобы взять меньший кредит.
- Сдвинуть микс к трекам с меньшим начальным платежом, помня, что плавающие части не могут превышать 66,66% кредита.
В симуляторе ribit
Введите свой месячный доход нетто, и симулятор сразу покажет максимальный кредит, ещё до того, как вы соберёте микс. Он не примет микс, платёж по которому превысит 50% дохода, потому что ни один банк не вправе его одобрить. Считайте этот максимум законной границей, а не целью: выше 40% большинство банков откажет.