Что такое ставка прайм в Израиле и как она определяется?

Прайм (פריים) — это учётная ставка Банка Израиля плюс 1,5 пункта. Эти 1,5 пункта — рыночная договорённость, которой следуют банки, а не число, заданное законом; когда Банк Израиля меняет ставку, прайм меняется на ту же величину.

Что означает P−0,7 в предложении по ипотеке?

Это прайм минус 0,7 пункта, то есть скидка от прайма. Маржа согласуется один раз и вносится в договор; когда прайм меняется, ваша ставка меняется на ту же величину, а маржа остаётся прежней.

Как договориться о меньшей марже по треку прайм?

Запросите принципиальное одобрение (אישור עקרוני) как минимум в трёх-четырёх банках и покажите каждому лучшее конкурирующее предложение в письменном виде. Исследование Управления по конкуренции, на которое ссылается Банк Израиля, показало, что одно конкурирующее предложение снижает цену в среднем на 7–8 базисных пунктов, а четыре — на 16–20. Одобрение действует 24 дня.

Какая часть ипотеки может быть в треке прайм?

Все части с переменной ставкой вместе (прайм и все треки с пересмотром) не могут превышать 66,66% кредита, так что минимум треть должна быть с фиксированной ставкой. Отдельного лимита на прайм нет с 27 декабря 2020 года.

Процент прайм по ипотеке в Израиле: от чего зависит маржа

Прайм у всех одинаковый. Маржа — ваша личная.

Почти в каждой израильской ипотеке (משכנתא, машканта) есть маслуль прайм (מסלול פריים) — трек по ставке прайм. Прайм (פריים) — это базовая ставка: учётная ставка Банка Израиля (בנק ישראל) плюс 1,5 процентного пункта. Решением, опубликованным 1 сентября 2026 года и вступившим в силу 3 сентября 2026 года, Банк Израиля снизил ставку до 3,25%, поэтому стандартный прайм сейчас 3,25% + 1,5% = 4,75%. Надбавка 1,5 пункта — рыночная договорённость, которой следуют банки, а не норма закона.

Банк не даёт вам деньги ровно под прайм. Трек прайм оценивается как прайм плюс личная маржа (מרווח), и Банк Израиля прямо пишет, что маржа может быть отрицательной или положительной. Отрицательная маржа — это скидка от прайма, положительная — надбавка. Маржу согласуют один раз, записывают в договор, и она остаётся с кредитом на весь срок. Когда Банк Израиля меняет ставку, меняется прайм, и ваша ставка сдвигается ровно на столько же.

Как читать маржу в предложении банка

Израильские банки записывают трек прайм как P−0,7, P+0,3, «прайм минус 0,7» или פריים פחות 0.7. На практике это значит:

P−0,7 сегодня — это 4,75% − 0,7 = 4,05% годовых.
Если Банк Израиля снизит ставку на 0,25 пункта, прайм станет 4,50%, и тот же кредит будет стоить 3,80%. Ваша маржа −0,7 не изменится.
P+0,3 сегодня — это 5,05%. Знак плюс означает, что вы платите больше прайма.
Каждые 0,1 пункта маржи на треке прайм в 500 000 ₪ на 25 лет при сегодняшней ставке стоят около 28 ₪ в месяц, или примерно 8 300 ₪ за весь срок кредита.

Ловушка: Банк Израиля публикует сравнения ставок как эффективные годовые (ריבית שנתית מתואמת), с учётом ежемесячной капитализации, а в предложениях банков указана номинальная маржа. Номинальные 4,05% — это примерно 4,13% эффективной ставки. Сравнивайте сопоставимое.

Что сейчас считается нормой

Мы пересчитали опубликованные Банком Израиля средние ставки за август 2026 года по треку прайм (плавающая ставка без привязки к мададу, индексу потребительских цен) в маржу относительно прайма того месяца — 5,00%. Среднее по банковской системе составило около −0,71. Средние по банкам сильно различаются:

Первый международный (First International): около −1,07
Леуми: около −0,73
Апоалим: около −0,70
Мизрахи-Тфахот: около −0,67
Дисконт: около −0,65
Меркантиль: около −0,54
Банк Иерусалим: около +0,84

Это средние по многим заёмщикам, а не предложения. Ваша маржа может оказаться выше или ниже средней по вашему банку. Отдельная таблица договорных маржей Банка Израиля показывает ту же картину: −0,74 в августе и −0,73 в сентябре 2026 года. Среднее по системе отрицательное каждый месяц с сентября 2021 года. В августе 2026 года около 21% новых ипотечных денег пришлось на трек прайм.

От чего зависит ваша маржа

Ни один банк не публикует формулу, официальной шкалы баллов тоже нет. Исследования Банка Израиля называют три силы, определяющие цену ипотеки: риск заёмщика, операционные расходы банка и его рыночную власть. На практике банк смотрит на такие рычаги:

LTV — доля финансирования (שיעור מימון). Законный максимум — 75% для единственного жилья, 70% для замены жилья и 50% для инвестиционной квартиры или покупателя без израильского гражданства. Кредит на 50% стоимости для банка безопаснее, чем на 75%, и часто дешевле.
Ваша долговая нагрузка, PTI (שיעור החזר מהכנסה): ежемесячный платёж как доля располагаемого дохода. Выше 40% директива 329 (הוראה 329) требует от банка присвоить кредиту вес риска 100%, что связывает больше его капитала. Банк Израиля предупреждает, что такие кредиты считаются высокорисковыми и, скорее всего, обойдутся заёмщику дороже. Выше 50% кредит запрещён.
Насколько стабилен и подтверждён ваш доход. Учитывается только регулярный, документально подтверждённый доход, поступающий на ваш счёт.
Размер кредита. Большой кредит приносит банку больше при той же работе, поэтому за него могут бороться активнее.
Остальная часть микса (תמהיל, сочетания треков). Банк может дать большую скидку на прайм и отыграть её на фиксированных треках, например калац (קל״צ, фиксированная ставка без привязки к мададу). Смотрите на предложение целиком, а не на одну строку.
Какая доля кредита в прайме. Все плавающие части вместе (прайм и все треки с пересмотром ставки) не могут превышать 66,66% кредита, то есть не меньше трети должно быть по фиксированной ставке. Отдельного ограничения на прайм нет с 27 декабря 2020 года.
Ваши отношения с банком, например счёт, на который приходит зарплата, и ваша кредитная история.
Конкуренция. Банку, который знает о другом вашем предложении, есть смысл улучшить своё.

Как торговаться

Правила прозрачности Банка Израиля работают на вас. В каждом банке можно онлайн запросить предварительное одобрение (אישור עקרוני, ишур экрони), и банк обязан ответить в течение 5–7 рабочих дней. Все одобрения оформляются по единому образцу и обязаны включать три стандартные корзины (סלים אחידים) — миксы, заданные Банком Израиля и одинаковые во всех банках, — плюс микс, который банк предлагает лично вам. Так предложения можно сравнивать построчно.

Обратитесь как минимум в три-четыре банка. Исследование Управления по конкуренции, на которое ссылается Банк Израиля, показало: одно конкурирующее предложение снижает цену в среднем на 7–8 базисных пунктов, а четыре — на 16–20 (100 базисных пунктов = 1 процентный пункт).
Сравнивайте и маржу прайма, и всю корзину: прогнозируемая общая ставка (ריבית כוללת חזויה), первый платёж и максимальный ожидаемый платёж указаны в каждом одобрении.
Покажите каждому банку лучшее конкурирующее предложение в письменном виде и попросите выровнять маржу.
Следите за сроком. Предварительное одобрение действует 24 дня. В это время банк обязан соблюдать свои условия, если ваши данные подтвердятся; изменение ставки Банка Израиля сдвигает прайм, но одобренная маржа сохраняется.
Улучшайте то, что зависит от вас: больший первый взнос снижает LTV, а более долгий срок или погашение других кредитов снижает PTI.

В симуляторе ribit

Симулятор считает трек прайм как прайм плюс маржа. По умолчанию используется −0,71 — среднее по системе за август 2026 года. Когда банк сделает вам предложение, введите свою маржу, и все платежи и итоги в симуляторе пересчитаются.