الرهن العقاري في إسرائيل: قواعد جديدة منذ أكتوبر 2026

ما الذي تغيّر في 1 أكتوبر 2026

يحدّد المراقب على البنوك في بنك إسرائيل القيود الأساسية على قروض السكن في التوجيه رقم 329 من توجيهات «الإدارة المصرفية السليمة» (הוראת ניהול בנקאי תקין 329). في 8 فبراير 2026 أصدر المراقب التعميم 2840، وغيّر فيه طريقة حساب قيدين من هذه القيود عندما يكون على العقار رهن قائم. حُدّد موعد البدء أولاً في 1 يوليو 2026، ثم أجّله التعميم 2852 الصادر في 30 يونيو 2026 إلى 1 أكتوبر 2026. منذ ذلك التاريخ:

• يُحسب سقف الفائدة المتغيرة (66.66%) على مجمل ائتمان السكن في البنك نفسه المضمون بالعقار نفسه، لا على القرض الجديد وحده.
• تدخل في نسبة القسط إلى الدخل الأقساط الشهرية للقروض السابقة المضمونة بالعقار نفسه، أيّاً كانت الجهة التي منحتها، إذا بقي على سدادها أكثر من 18 شهراً.
• لا يُلغى شيء بأثر رجعي. تنطبق الطريقة الجديدة على الائتمان الذي يُوافَق عليه ابتداءً من 1 أكتوبر 2026، بما في ذلك زيادة مبالغ وُوفق عليها من قبل.

إذا كنت تشتري شقتك الأولى بقرض سكن جديد واحد، فلن يتغيّر عليك شيء تقريباً. التغيير مهم إذا أضفت قرضاً على شقة مرهونة أصلاً: قرضاً إضافياً للترميم، أو «قرضاً لكل غرض» (هلفاه لِكول مطراه، הלוואה לכל מטרה)، أو إعادة تمويل جزئية يبقى فيها جزء من القرض القديم.

قاعدة الفائدة المتغيرة ببساطة

تنص المادة 7 من التوجيه 329 على أن البنك لا يوافق على قرض سكن إلا إذا لم يتجاوز الجزء ذو الفائدة المتغيرة 66.66% من القرض. و«قرض السكن بفائدة متغيرة» هو كل قرض، أو جزء منه، يمكن أن تتغيّر فائدته خلال مدة القرض. عملياً:

• متغيرة: البرايم (פריים)، أي فائدة بنك إسرائيل زائد 1.5 نقطة، مع زيادة أو خصم هامش بنكك.
• متغيرة: المتس (משתנה צמודה)، وهي مسارات مربوطة بمؤشر أسعار المستهلك (المدد) تُعدَّل فائدتها دورياً.
• متغيرة: كل مسار تُعدَّل فائدته كل 1 أو 2.5 أو 5 أو 10 سنوات، مربوطاً بالمؤشر أو غير مربوط. المسار الثابت لخمس سنوات يبقى متغيراً بحسب التوجيه، لأن فائدته قد تتغيّر خلال مدة القرض.
• ثابتة: الكلتس (קבועה לא צמודה)، فائدة ثابتة غير مربوطة بالمؤشر.
• ثابتة: الكتس (קבועה צמודה)، فائدة ثابتة مربوطة بالمؤشر. الربط بالمؤشر لا يجعل الفائدة الثابتة متغيرة.
• ثابتة: قرض الاستحقاق من وزارة البناء والإسكان (زكاؤوت، זכאות)، وهو بفائدة ثابتة ومربوط بالمؤشر.

إذن يجب أن يكون 33.34% على الأقل من كل قرض سكن جديد في مسارات بفائدة ثابتة. ولم يعد هناك سقف منفصل للبرايم. حتى نهاية 2020 كان التوجيه يحدّ أيضاً بنسبة 33.33% الجزءَ الذي قد تتغيّر فائدته خلال أقل من خمس سنوات، وهو البرايم أساساً. أُلغي هذا البند في التحديث المؤرخ 27 ديسمبر 2020 (التعميم 2647). ومنذ ذلك الحين يتقاسم البرايم والمتس وكل المسارات القابلة للتعديل سقفاً واحداً هو 66.66%. ولا يجوز للبنك أيضاً أن يرتّب جدول السداد بحيث يُسدَّد الجزء الثابت أولاً: يجب أن تبقى الأقساط الشهرية متناسبة مع التركيبة المتفق عليها، مع أنك تستطيع دائماً سداد أي مسار سداداً مبكراً.

ماذا يغيّر 1 أكتوبر في سقف 66.66%

قبل أكتوبر كان القرض الجديد يُفحص وحده. ابتداءً من 1 أكتوبر 2026، يوضّح السؤال والجواب 5.1 لبنك إسرائيل أنه عندما يوافق بنك على ائتمان سكن جديد، أو على زيادة، مضمون بالعقار نفسه، يُطبَّق السقف على مجمل ائتمان ذلك البنك المضمون بذلك العقار.

مثال. بقي من قرضك في البنك أ مبلغ 600,000 ₪: منها 150,000 ₪ في الكلتس و450,000 ₪ في البرايم وفي مسار يُعدَّل كل 5 سنوات. أي 75% متغيرة، وهذا قد يحدث بعد سداد جزء من مسار ثابت سداداً مبكراً. تطلب من البنك أ مبلغ 200,000 ₪ إضافية. بالطريقة القديمة كان يمكن أن يكون حتى 133,320 ₪ من الـ 200,000 ₪ الجديدة بفائدة متغيرة. بالطريقة الجديدة المجموع 800,000 ₪، فلا يجوز أن يتجاوز الائتمان المتغير 533,280 ₪. لديك أصلاً 450,000 ₪، إذن يمكن أن يكون 83,280 ₪ على الأكثر من القرض الجديد متغيراً، ويجب أن يكون 116,720 ₪ على الأقل ثابتاً. والمسارات الثابتة تعني عادةً قسطاً شهرياً أعلى.

لا يحدّد السؤال والجواب ما إذا كان الائتمان القائم يُقاس بالرصيد المتبقي أم بالمبلغ الذي وُوفق عليه في الأصل. مثالنا يستخدم الأرصدة المتبقية. اسأل بنكك أي رقم يعتمد.

تغيير نسبة القسط إلى الدخل قد يكون أكثر تأثيراً

يمنع التوجيه قرض السكن إذا تجاوزت نسبة القسط إلى الدخل (PTI) 50%. وفوق 40% يجب على البنك أن يخصّص رأس مال أكبر مقابل القرض، لذلك قليلة هي البنوك التي تُقرض عند هذا المستوى عملياً. تُحسب النسبة على الدخل المتاح: صافي الدخل ناقص الالتزامات الثابتة التي بقي عليها أكثر من 18 شهراً، مثل القروض الأخرى والنفقة، إضافة إلى الإيجار إذا لم تكن ستسكن في الشقة التي تشتريها.

حتى أكتوبر كان قرض السكن القائم يُعامَل كمصروف يُخصم من الدخل، ولا يُقارن بما يتبقّى إلا قسط القرض الجديد. الآن تُضاف الأقساط القائمة إلى البسط، سواء كان القرض القديم في البنك نفسه أو في بنك آخر أو لدى جهة إقراض غير مصرفية. مثال: دخل متاح 20,000 ₪، قسط رهن قائم 7,000 ₪ شهرياً، قسط القرض الجديد 3,500 ₪. الطريقة القديمة: 3,500 ₪ مقابل 13,000 ₪، أي نحو 27%. الطريقة الجديدة: 10,500 ₪ مقابل 20,000 ₪، أي 52.5%. هذا فوق سقف 50%، فلا يمكن الموافقة على القرض بهذا الشكل. ستحتاج إلى مدة أطول أو مبلغ أصغر.

إذا كنت تعيد التمويل أو تضيف قرضاً

• إعادة تمويل كاملة (ميحزور، מיחזור) تسدّد قرضك كله: تختفي القروض القديمة، فيُفحص القرض الجديد وحده كما كان من قبل.
• إعادة تمويل جزئية أو قرض إضافي في البنك نفسه: تنظر القاعدتان الآن إلى كل ما هو مضمون بالشقة. اطلب من البنك كشف أرصدة محدّثاً لتتحقق من التركيبة بنفسك.
• قرض جديد في بنك ثانٍ مع بقاء الرهن الأول: فحص 66.66% يشمل ائتمان البنك الثاني فقط، لأن السؤال والجواب يتحدث عن «البنك نفسه». أما فحص نسبة القسط إلى الدخل فيحسب أقساط الرهن الأول أيضاً.
• قبل أن تطلب قرضاً إضافياً، تحقّق من حصة الفائدة المتغيرة الحالية لديك. إذا كانت فوق 66.66%، فسيكون معظم المال الجديد بفائدة ثابتة.
• جرّب القاعدتين في محاكي Ribit: أدخل مساراتك القائمة والقرض الجديد كتركيبة واحدة لترى حصة الفائدة المتغيرة والقسط الشهري الإجمالي.

تغييرات أخرى في 2026 وما بقي على حاله

• منذ 8 فبراير 2026 يجوز للبنوك أن تُقرض حتى 70% من قيمة العقار (LTV) في قرض مضمون بشقة ولا يُستخدم لشراء عقار (قرض لكل غرض)، بشرط ألّا يتجاوز الجزء الذي فوق 50% من القيمة 200,000 ₪. كان هذا تسهيلاً مؤقتاً في زمن الحرب، وأصبح الآن دائماً.
• منذ 30 يونيو 2026 ينص التوجيه على أنه يشمل قروض السكن لشقة سكنية في إسرائيل. أما الائتمان لشراء بيت في الخارج غير المضمون بشقة في إسرائيل فهو خارج نطاقه. هذا مهم إذا كنت تشتري في بلدك الأصلي.
• بلا تغيير: الحد الأقصى للتمويل 75% للشقة الوحيدة، و70% للشقة البديلة، و50% للشقة الاستثمارية، والمدة القصوى 30 سنة.