ما هي ضريبة الشراء، ولماذا يدفع العوليم أقل
عند شراء عقار في إسرائيل تدفع "مَس ركيشا" (מס רכישה، ضريبة الشراء) لسلطة الضرائب الإسرائيلية. تُحسب الضريبة على شرائح مثل ضريبة الدخل: كل جزء من السعر يُفرض عليه معدّله الخاص. السكان الذين يشترون شقتهم الوحيدة يحصلون أصلًا على سلّم مخفّف. أما العوليم، أي المهاجرون الجدد الذين حصلوا على مكانة "عوليه" (עולה)، فيحصلون على سلّم أفضل لفترة محدودة بعد الهجرة.
تغيّر سلّم العوليم في 15 آب/أغسطس 2024. في ذلك اليوم أضاف تعديل على أنظمة ضريبة الشراء النظام 12أ الجديد للعوليم الذين يشترون شقة وحيدة. أما النظام 12 القديم فصار يغطي المحال التجارية، وفي بعض الحالات العوليم الذين وصلوا قبل ذلك (انظر أدناه). جميع الأرقام في هذا المقال مأخوذة من تعليمات سلطة الضرائب في مجال ضرائب العقارات رقم 1/2026 بتاريخ 18 كانون الثاني/يناير 2026، ومن نص الأنظمة نفسها.
شرائح 2026 للعوليم (النظام 12أ)
العوليه الذي يشتري شقة ستكون شقته السكنية الوحيدة يدفع، على المشتريات من 16 كانون الثاني/يناير 2025 حتى 15 كانون الثاني/يناير 2028:
- 0% على الجزء من السعر حتى 1,978,745 ₪
- 0.5% على الجزء بين 1,978,745 ₪ و6,055,070 ₪
- 8% على الجزء بين 6,055,070 ₪ و20,183,565 ₪
- إذا زادت قيمة الشقة عن 20,183,565 ₪ فلا ينطبق النظام 12أ إطلاقًا، وتسري النسب العادية.
هذه المبالغ مجمّدة. قانون الترتيبات الاقتصادية لعام 2025 أوقف التحديث السنوي حسب التضخم للأعوام 2025 حتى 2027، لذلك تبقى الأرقام نفسها سارية حتى 15 كانون الثاني/يناير 2028.
المقارنة مع السلّم العادي للشقة الأولى
المقيم في إسرائيل الذي يشتري شقته الوحيدة (ديرا يحيدا، דירה יחידה) يدفع 0% حتى 1,978,745 ₪، و3.5% حتى 2,347,040 ₪، و5% حتى 6,055,070 ₪، و8% حتى 20,183,565 ₪، و10% فوق ذلك. ومن يشتري شقة إضافية يدفع 8% حتى 6,055,070 ₪ و10% فوق ذلك. نسبة الشقة الإضافية هذه أمر مؤقت يسري حتى 10 شباط/فبراير 2027.
ميزة العوليه هي شريحة الـ 0.5% الطويلة، فهي تحلّ محل شريحتي 3.5% و5% في السلّم العادي. أمثلة محسوبة، مقرّبة إلى الشيكل:
- شقة بسعر 1,800,000 ₪: الشقة الأولى العادية 0 ₪؛ العوليه 0 ₪. تحت العتبة الأولى لا يوجد فرق.
- شقة بسعر 2,500,000 ₪: الشقة الأولى العادية 20,538 ₪؛ العوليه 2,606 ₪. التوفير: نحو 17,900 ₪.
- شقة بسعر 4,000,000 ₪: الشقة الأولى العادية 95,538 ₪؛ العوليه 10,106 ₪. التوفير: نحو 85,400 ₪.
- شقة بسعر 6,500,000 ₪: الشقة الأولى العادية 233,886 ₪؛ العوليه 55,976 ₪. التوفير: نحو 177,900 ₪.
من يُعتبر عوليه، ونافذة السنوات السبع
لغرض هذا الإعفاء، "العوليه" هو من دخل إسرائيل بعد 28 شباط/فبراير 1963 ويحمل أحد هذه المستندات: تأشيرة عوليه أو شهادة عوليه (تعودات عوليه) بموجب قانون العودة، أو تأشيرة أو رخصة من نوع A1 لـ"عوليه محتمل" (عوليه بِكوَح). ينطبق الإعفاء على شراء يتم في فترة تبدأ قبل سنة من دخولك إسرائيل لأول مرة كعوليه، وتنتهي بعد سبع سنوات من ذلك الدخول.
- أشهر الخدمة العسكرية الإلزامية أو الخدمة المدنية لا تُحتسب ضمن السنوات السبع، فهي تمدّد نافذتك.
- الشراء قبل الهجرة: يجب أن تهاجر خلال سنة من الشراء. وفي شقة قيد البناء تُشترى من مقاول، لا تُحتسب فترة البناء، بشرط أن تصل خلال ثلاث سنوات على الأكثر من الشراء، وأن تحصل على تأشيرة عوليه أو مستند مؤهل آخر خلال سنة من الشراء.
- انتبه للفرق عن المساعدة في القرض السكني: نافذة ضريبة الشراء 7 سنوات، بينما قرض الاستحقاق من وزارة البناء والإسكان يسري 15 سنة من الحصول على مكانة عوليه.
"الشقة الوحيدة" وقاعدة المرة الواحدة
ينطبق النظام 12أ فقط إذا كانت الشقة هي شقتك الوحيدة، أو شقة بديلة: تشتري شقة جديدة وتبيع شقتك الوحيدة السابقة خلال المهلة القانونية. في قانون الضرائب الإسرائيلي، "الشقة الوحيدة" هي شقتك السكنية الوحيدة في إسرائيل ومنطقة الضفة الغربية. الشقة التي تملكها في الخارج لا تُحتسب. ولهذا الفحص تُعتبر أنت وزوجك أو زوجتك (إلا إذا كنتما تعيشان منفصلين بشكل دائم) وأولادكما دون 18 عامًا مشتريًا واحدًا. ويعتبر القانون مقيمًا إسرائيليًا أيضًا من يصبح مقيمًا لأول مرة خلال سنتين من الشراء.
- إعفاء النظام 12أ يُمنح مرة واحدة فقط لكل عوليه.
- إذا اشترى زوجان معًا وكان أحدهما فقط عوليه، يُعامل الشراء كأن العوليه اشترى وحده، فيحصل الشراء كله على نسبة العوليه.
- إذا تزوّج مشتريان غير متزوجين، أحدهما عوليه، خلال 12 شهرًا من الشراء، يستعيد الشريك الضريبة الزائدة التي دفعها.
وصلت قبل 15 آب/أغسطس 2024؟ قد يكون لديك خيار
العوليم الذين تاريخ هجرتهم قبل 15 آب/أغسطس 2024 يمكنهم اختيار النسخة القديمة من النظام 12 بدلًا من ذلك: 0.5% حتى 1,988,090 ₪ و5% فوق ذلك، لشقة ستسكن فيها، من دون سقف للقيمة ومن دون شرط الشقة الوحيدة. في الشقة الوحيدة العادية يكون 12أ أرخص بكثير: لشقة بسعر 2,500,000 ₪ يكلّف المسار القديم نحو 35,536 ₪ مقابل 2,606 ₪ وفق 12أ. يهمّ المسار القديم أساسًا إذا كنت تملك شقة في إسرائيل. عندها البديل هو نسبة الشقة الإضافية 8% و10%: على 4,000,000 ₪ يبلغ ذلك 320,000 ₪، مقابل نحو 110,536 ₪ وفق النظام 12 القديم. لا يمكن استخدام الإعفاء إلا مرة واحدة، فاختر بعناية.
كيف تطالب بالإعفاء
- على المشتري تقديم تصريح شراء إلى مكتب ضرائب العقارات (ميسوي مِكَركعين) في سلطة الضرائب خلال 30 يومًا من الشراء. عادةً يقدّمه محاميك.
- اطلب إعفاء العوليم في التصريح وأرفق طلب إعفاء جزئي من ضريبة الشراء، ومستخرجًا من سجل السكان يبيّن تفاصيل دخولك، وعقد الزواج إذا كنت تشتري مع زوجك أو زوجتك.
- قبل التوقيع استخدم محاكي ضريبة الشراء التابع لسلطة الضرائب. فيه خيارات منفصلة للعوليم وفق النظام 12أ والنظام 12.
- إذا كان تاريخ هجرتك قريبًا من حدّ النافذة، احصل على تأكيد خطي لتاريخ مكانتك قبل توقيع العقد.
- مركز Business.il التابع لوزارة الهجرة يقدّم استشارة مجانية بعدة لغات حول ضريبة الشراء المخفّضة للعوليم: *2994.
ماذا يعني ذلك لميزانيتك
تُدفع ضريبة الشراء من مالك الخاص، لا من القرض السكني. البنك يقرض حتى 75% من سعر الشقة الوحيدة، لذا كل شيكل من الضريبة يخرج من رأس مالك الذاتي. في محاكي Ribit أدخل ضريبة الشراء التي حسبتها ضمن التكاليف الأولية. بالنسبة للعوليه، غالبًا ما تكون بضعة آلاف من الشواكل بدلًا من عشرات الآلاف.