السؤال وراء كل قرض إسكان
قبل أن ينظر البنك إلى الشقة، ينظر إلى نسبة واحدة: أي جزء من دخلك الشهري سيذهب إلى القسط. في إسرائيل تُسمى PTI، أي نسبة القسط من الدخل (שיעור החזר מהכנסה). هناك رقمان مهمان، 50% و40%، ولكل منهما معنى مختلف.
القاعدتان في التوجيه 329
التوجيه 329 (הוראה 329) هو كتاب قواعد بنك إسرائيل (בנק ישראל) لقروض الإسكان، وتصدره الرقابة على البنوك (הפיקוח על הבנקים). تنص الصيغة السارية منذ حزيران 2026 على ما يلي:
- 50% حدّ قاطع. لا يجوز للبنك أن يوافق على قرض إسكان أو يمنحه إذا تجاوز القسط 50% من دخلك. نسبة 50% بالضبط مسموحة، أما 50.1% فلا.
- 40% عتبة تكلفة لا منع. إذا تجاوز القسط 40%، يجب على البنك أن يعطي القرض وزن مخاطر 100%، أي أن يخصص له قدرًا أكبر بكثير من رأسماله. ويصف بنك إسرائيل هذه القروض بأنها عالية المخاطر ويُتوقع أن تكلّف المقترض أكثر.
بسبب هذه التكلفة الرأسمالية نادرًا ما تذهب البنوك إلى هناك. في آب 2026 بلغ متوسط PTI في قروض الإسكان الجديدة 29.2%، ولم تتجاوز القروض بين 40% و50% نحو 0.4% من أموال القروض الجديدة. عمليًا، اعتبر 40% سقفك، وما فوق 35% وضعًا ضيقًا. ويشير بنك إسرائيل إلى أن جزءًا كبيرًا من القروض يقع عند نحو 30% إلى 40% من الدخل، ويحق للبنك دائمًا أن يكون أشد من التنظيم.
أي دخل يُحتسب
لا تُحسب PTI على الراتب الإجمالي، بل على الدخل الشهري المتاح (הכנסה חודשית פנויה): الدخل الصافي بعد الضريبة والتأمين الوطني (ביטוח לאומי)، ناقص المصاريف الثابتة.
- لا يُحتسب الدخل الصافي إلا إذا استوفى ثلاثة شروط: يُدفع بانتظام، ولدى البنك مستندات تثبته، ولديه دليل على الدفع مثل الإيداعات في حسابك البنكي.
- يُحتسب دخل المقترضين كليهما. يُحتسب الدخل المتاح كاملًا للزوج أو الشريك الذي يسكن معك في الشقة.
- يمكن لقريب من الدرجة الأولى (أب، أم، أخ، أخت، ابن، ابنة) لا يشتري الشقة أن يضيف نصف دخله المتاح على الأكثر، وبشرط أن يكون كفيلًا للقرض، وأن يجتاز فحص القدرة على السداد نفسه، وأن يدفع بنفسه من حسابه 20% على الأقل من كل قسط.
- تُخصم المصاريف الثابتة: كل قرض أو التزام بقي له أكثر من 18 شهرًا، والنفقة، والإيجار إن لم تكن ستسكن في الشقة المشتراة (حتى لو انتهى عقد الإيجار قبل ذلك).
بالنسبة للمهاجرين الجدد، لا يميّز التوجيه الدخل من الخارج أو قِصر مدة العمل في إسرائيل. ما يطلبه أن يكون الدخل منتظمًا وموثّقًا ويُودَع بوضوح في حسابك. أما كيف يتعامل بنك معيّن مع راتب يُدفع من الخارج أو بعملة أجنبية أو بعد أشهر قليلة فقط في عمل إسرائيلي، فهذه سياسته الائتمانية الخاصة وتختلف من بنك إلى آخر. اسأل كل بنك مباشرة، وأحضر قسائم الراتب وعقود العمل والتقارير الضريبية وكشوف الحساب التي تُظهر الإيداعات.
تُحتسب كل قروضك على الشقة نفسها
يشمل جانب القسط كامل القرض المطلوب بالمبلغ الموافق عليه كاملًا. وللقروض الموافق عليها ابتداءً من 1 تشرين الأول 2026، تُضاف أيضًا القروض السابقة المضمونة برهن العقار نفسه والتي بقي لها أكثر من 18 شهرًا، سواء كانت من البنك نفسه أو من بنك آخر أو من جهة إقراض غير مصرفية. أما الديون الطويلة الأخرى، مثل قرض السيارة، فلا تُضاف إلى القسط بل تُخصم من الدخل. في الحالتين، تقسيم الاقتراض بين عدة بنوك لا يتيح الالتفاف على الحد.
من النسبة إلى أقصى قرض
بعد معرفة أكبر قسط مسموح به، يُستخرج أقصى قرض من معادلة الدفعات المتساوية المعتمدة في قروض الإسكان الإسرائيلية (לוח שפיצר، جدول شبيتسر):
أقصى قرض = أقصى قسط × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r، حيث r هي الفائدة السنوية مقسومة على 12، وn عدد الأقساط الشهرية.
مثال: أسرة دخلها الصافي المتاح 10,000 ₪ شهريًا، بفائدة 5% ومدة 30 سنة (n = 360، r = 0.05 ÷ 12 ≈ 0.004167). المعامل (1 − (1 + r)^−360) ÷ r يساوي نحو 186.28.
- عند PTI بنسبة 50% يمكن أن يصل القسط إلى 5,000 ₪، فيكون أقصى قرض 5,000 × 186.28 ≈ 931,000 ₪. هذا هو الحد القانوني.
- عند PTI بنسبة 40% يكون القسط 4,000 ₪ والقرض 4,000 × 186.28 ≈ 745,000 ₪. وهذا أقرب إلى ما توافق عليه البنوك فعلًا.
- عند متوسط السوق، نحو 29%، يكون القسط 2,900 ₪ والقرض نحو 540,000 ₪.
هذا تبسيط. التشكيلة الحقيقية تجمع مسارات بفوائد مختلفة، وقد ترتفع أقساط المسارات المربوطة بالمداد (מדד، مؤشر أسعار المستهلك) مع التضخم، فاترك لنفسك هامش أمان. والقرض محدود أيضًا بسعر الشقة: 75% على الأكثر للشقة الوحيدة، و70% للشقة البديلة، و50% للشقة الاستثمارية. ويسري الحد الأدنى بين الحدّين.
كيف ترفع حدّك
- اختر مدة أطول. الحد القانوني الأقصى 30 سنة.
- سدّد قبل تقديم الطلب القروض التي بقي لها أكثر من 18 شهرًا.
- أضف زوجك مقترضًا مشاركًا، أو قريبًا من الدرجة الأولى كفيلًا يدفع.
- ضع مزيدًا من رأس المال الذاتي لتحتاج قرضًا أصغر.
- حرّك التشكيلة نحو مسارات بقسط ابتدائي أقل، مع تذكّر أن الأجزاء المتغيّرة لا يجوز أن تتجاوز 66.66% من القرض.
في محاكي ribit
أدخل دخلك الصافي الشهري، فيعرض المحاكي أقصى قرض منذ البداية، قبل أن تبني التشكيلة. ويرفض أي تشكيلة يتجاوز قسطها 50% من دخلك، لأنه لا يجوز لأي بنك الموافقة عليها. اعتبر هذا الحد الأقصى حدًّا قانونيًا لا هدفًا: فوق 40% سترفض معظم البنوك.